报告摘要：

1、房地产投资方面：

1-5月房地产投资累计同比下跌7.2%。

预计2023年房地产投资金额同比数据将继续下探，全年同比跌幅将会在10-12%区间。在房地产市场下行之下，国有房企的市场份额将进一步提升。由于国企保本微利也可以持续投入开发，而民营资本则会在不同行业的投资回报下选择进入或退出某个行业，在房地产行业利润日渐微薄的情形下，将会有越来越多的民营房企逐步退出。国有房企在财务稳健的前提下，可根据现金回流安排适度拓展新增项目，切忌加大杠杆冒进拿地。民营房企，在现有项目清盘结转利润后，可择机退出，寻找新的投资行业。

2、商品房开发面积方面：

1-5月施工面积累计同比减少6.2%，新开工面积累计同比减少22.6%，竣工面积累计同比增长19.6%。

预计全年房地产施工面积，同比降低减少8-10%左右。新开工面积预计全年同比减少30%左右，同步反映今年土地成交总规模相比2022年减少约30%左右，土地市场下行速度有所减缓。全年面竣工面积，相比2022年约有30%的涨幅。

受房地产施工面积同比减少影响，对房地产下游行业，如钢筋、混凝土、建材等类型企业的业绩产生不利影响。受房地产新开工面积减少影响，对房地产上游行业如规划设计、策划类公司产生较大不利影响，设计行业仍面临较大规模的压降风险。受竣工面积同比大增影响，房地产下游产业，如家居、家电行业，今年下半年会有较好的表现。

3、商品房销售面积金额及待售方面：

1-5月商品房销售面积累计同比减少0.9%（官方数据），实际同比减少8.47%；销售金额同比增长8.4%，实际同比增长3%。待售面积同比15.7%。

（统计局存在搬运2022年数据到2023年的嫌疑，导致2022年基数减少，而2023年数据放大，出现同比大增的数据假象，未能通过官方确认，存疑）

预测2023年全年商品房销售面积同比将减少至12%左右，统计局调减2022年基数后，同比也将保持在减少3-5%左右。全年商品房销售金额同比增长保持在5%左右（官方），而未调减数据比较将保持持平或跌幅在3%以内（原有数据比较）。

房地产销量总量下行，使得房价上涨缺乏较为坚实的基础，房价总体上涨相对乏力。房地产投资属性日渐消失，住房作为消费品的思想意识将逐步得到普及。

4、房地产到位资金方面：

1-5月房地产开发企业到位资金累计同比减少6.6%。

预测房企到位资金总量随投资和销售规模缩减，必然表现出总量继续下行的趋势。在下行过程中，仍将持续表现出房企自筹资金结构占比逐渐降低，直到民企份额降低到一定比例后，保持相对稳定。

房地产市场更加依赖于来自于销售回款的资金，即客户的首付款和客户的按揭回款。政策方面，需要进一步降低房地产按揭贷款利率。

详细分析过程，请参阅报告正文。

2023年1-5月份房地产投资及销售数据分析报告

国家统计2023年6月15日，发布了1-5月份房地产投资及销售的有关数据。

从2月份，国家统计局不再发布土地购置面积和土地成交价格两个数据，每月公布数据指标，由十个大类减少为8个大类，各指标反映市场信息如下。

一、房地产开发投资情况

（一）累计投资情况

1-5月，房地产开发投资累计45701亿元，同比减少7.2%，投资同比跌幅扩大1%，高于去年同期跌幅。主要原因为房企拿地减少、销售前景不明、施工进展缓慢、投资强度不足等综合因素所导致。

（二）单月投资情况

从单月投资情况来看，5月份房地产开发投资金额为10187亿元，比上月增加647亿元，同比减少21.52%。从历史数据分析来看，房地产投资在2022年11月触底后在金融支持房地产及各地方大力放宽限购限贷等措施后，投资出现反弹。从目前情形来看，单月投资总量在连续两个月环比下跌后，环比有所增长。

（三）各物业类别投资情况

5月住宅开发投资7377亿元，同比减少22.58%；办公开发投资433亿元，同比减少2.91%；商业开发投资674亿元，同比减少33.33%。

住宅、商业投资同比跌幅持续扩大，办公投资同比跌幅进一步收窄。

（四）趋势及影响：

趋势：预计2023年房地产投资金额同比数据将继续下探，全年同比跌幅将会在10-12%区间。

影响：在房地产市场下行之下，国有房企的市场份额将进一步提升。由于国企保本微利也可以持续投入开发，而民营资本则会在不同行业的投资回报下选择进入或退出某个行业，在房地产行业利润日渐微薄的情形下，将会有越来越多的民营房企逐步退出。

建议：国有房企在财务稳健的前提下，可根据现金回流安排适度拓展新增项目，切忌加大杠杆冒进拿地。民营房企，在现有项目清盘结转利润后，可择机退出，寻找新的投资行业。

二、房屋施工面积

（一）累计数分析

1-5月，房地产施工面积累计77.95亿平米，同比减少6.2%。

3月份的报告中，根据1-2月份累计数据，我们认为：

从2022年全年累计施工面积情况来看，年初施工面积基本上可以奠定全年的施工面积基数，2022年12月与1月相比，全年增加施工面积12亿㎡左右。而2023年开年施工面积为75亿㎡，与去年开年施工面积相比减少3.5亿㎡，加之2022年全年土地获取面积同比减少54.6%，则预测本年度新增施工面积相比较2022年大概率减半，则全年新增施工面积约6亿㎡。到年末预计施工面积达到81亿㎡左右，全年同比将减少约10%。预测每月同比呈现跌幅扩大趋势。

4、5月数据，似乎正在印证这一推论。受此影响，对证券市场房建类、建材类企业等将会产生负面影响。房地产从业人员，工程类、项目管理类将带来较大程度的失业压力。房地产对资金的需求总量将进一步减少，项目贷将会有较大幅度降低。

房地产施工面积，还受到停工面积是否复工的影响，由于统计局并未公布停复工情况，故无法做出进一步的细致分析。

（二）单月数据分析

4月，单月房地产施工面积新增8235万㎡，比上个月增加1541万㎡，同比减少36.35%，同比跌幅有所收窄。但总体上，预计2023年度逐月新增施工面积同比仍将减少。

（三）各物业类别施工面积新增情况

5月，住宅新增施工面积5507万㎡，同比减少40.31%；办公新增433万㎡，同比减少2.91%；商业新增674万㎡，同比减少35.48%。

与4月同比数据相比，住宅同比跌幅收窄4.7%；办公跌幅大幅收窄46.85%；商业跌幅收窄15.14%。

（四）趋势及影响

趋势：预计全年房地产施工面积，同比降低减少8-10%左右。

影响：对房地产下游行业，如钢筋、混凝土、建材等类型企业的业绩产生不利影响。

三、房屋新开工面积

（一）累计数据分析

1-5月，房地产新开工面积累计3.97亿㎡，同比减少22.6%，跌幅进一步扩大。与施工面积相比，新开工面积数据相对比较简单，仅表示项目第一次开工时的数据，而施工面积还包括项目停工后二次复工的面积。

开年报告中，我们提到，在统计局取消发布土地购置面积和金额的数据后，新开工面积，也将是一个间接判断新增土地情况的一个关键指标。通常土地获取后会在3-6个月开工，具有一定的滞后性。当前新开工面积主要受2023年1季度土地成交量的影响。我们将持续利用该指标间接判断土地的成交总量情况。

（二）单月数据分析

 5月，房地产新开工面积8503万㎡，比上月增长1404万㎡，同比减少28.48%，跌幅进一步收窄。

通常，5月和6月是每年新开工面积的高峰期，即环比上月增长是正常现象，但同比往年数据继续扩大，则预示本年度总体情况弱于去年。2022年5月新开工面积环比增长20.07%；2023年5月新开工面积环比增长19.77%。

经与施工面积单月新增比较，推测5月份约有137万㎡的复工面积。

（三）各物业类别新开工情况

5月住宅新开工面积8503万㎡，同比跌幅扩大至31.39%；办公新开工面积268万㎡，同比由涨转跌，跌5.3%；商业新开工面积522万㎡，同比跌幅扩大至36.42%。

（四）趋势及建议

 趋势：新开工面积预计全年同比减少30%左右，同步反映今年土地成交总规模相比2022年减少约30%左右，土地市场下行速度有所减缓。

建议：对房地产上游行业如规划设计、策划类公司产生较大影响，设计行业仍面临较大规模的压降风险。

四、房屋竣工面积

（一）累计数据分析

1-5月，房屋竣工累计面积2.78亿㎡，同比增长19.6%，竣工面积同比涨幅扩大。竣工面积的大幅增加，将为顺利实现保交房、保交付等工作奠定基础。

（二）单月数据分析

5月房屋竣工面积4148万㎡，同比增长幅度减弱至24.4%，进入2023年以来，竣工面积相比较2022年同期有明显大幅度提升，但伴随着投资和新开工面积的减少，竣工面积作为后期表现数据，未来同比将不可避免的出现下降（影响2024年-2027年）。

（三）各物业类别竣工情况

分物业类别来看，5月住宅竣工2798万㎡，同比增长17.17%；办公竣工236万㎡，同比增长184.34%；商业竣工294万㎡，同比增长7.69%。

相比较而言，商业竣工恢复速度相对缓慢。

（四）趋势及建议

趋势：受各类保交付政策影响，预计全年面竣工面积，相比2022年约有30%的涨幅。

影响：房地产下游产业，如家居、家电行业，今年下半年会有较好的表现。

五、商品房销售面积

（一）累计数据情况

1-5月商品房销售面积累计4.64亿㎡，同比减少0.9%，跌幅有微幅扩大；

（商品房销售面积，与去年数据相比同比减少8.47%，比官方公布-0.9%相比，差异较大。统计局此前解释对去年数据进行了修正，由于统计局并未同步公布2022年修正后的数据，因此无法准确计算差异。统计局数据修正，对数据分析带来不利的后果，如将某一计量从2022年报表中扣除，纳入到2023年报表中，将导致2022年基数降低，而2023年数据增多，表面上就会看到同比跌幅缩小，增幅扩大等数据现象。）

（二）单月数据情况

5月单月商品房销售面积8804万平米，同比减少19.74%，同比跌幅扩大，相比较2022年同期同比下跌31.77%，有所好转。但从环比情形来今年销售面积恢复劲头不如2022年，2022年5月销售面积环比增长25.77%，今年5月销售面积环比增长14.48%。

（三）各物业类别销售面积情况

5月，各物业类别销售面积情况如下：住宅销售7697万㎡，同比跌幅扩大，减少16.16%；办公销售183万㎡，同比由涨转跌，且跌幅较大，跌33.13%；商业销售411万㎡，同比跌幅扩大，同比减少40.35%。

（四）趋势及建议

趋势：2022年全年商品房销售面积同比减少24.3%。预计2023年全年商品房销售面积同比将减少至12%左右，统计局调减2022年基数后，同比也将保持在减少3-5%左右。

影响：房地产销量总量下行，使得房价上涨缺乏较为坚实的基础，房价总体上涨相对乏力。

六、商品房销售金额

（一）累计数据情况

1-5月商品房销售金额累计4.98万亿元，同比增长8.4%（自行计算数据为3%）。

（二）单月数据情况

5月，单月商品房销售金额1万亿元，同比减少4.84%，在连涨2个月后，掉头向下，全年来看，销售上具有较大不确定性。

当前各地销售政策逐步进入稳定期，后续政策空间十分有限。当前销售刺激政策，主要围绕分区域、分对象结构性放开限购，逐步降低社保、个税等限购门槛，以及围绕公积金提升贷款额度，扩大使用范围。

（三）各物业类别销售金额情况

5月，不同物业类别销售情况如下：

住宅销售金额91123亿元，同比增长0.47%，连续4个月销售同比转正，但涨势已不明显，有走弱迹象。

办公销售261亿元，同比减少39.3%；办公销售整体波动较大。

商业销售444亿元，同比减少38.5%，总体趋势向下。

（四）趋势及影响

趋势：由于统计局调减了2022年基数，使得官方公布同比增长数据偏高，实际上本年度销售金额同比增长1-5月份为3%，且增长开始乏力，预计全年统计局调基数后的同比增长保持在5%左右，而未调减数据比较将保持持平或跌幅在3%以内。

影响：总量下行，市场分化，将加剧房地产行业内部洗牌，国有企业市场份额将进一步提升。

七、销售均价分析

总体上看，5月商品房销售均价11400元/㎡，同比涨18.57%，环比跌4.76%。

联系实际情况来看，均价上涨主要是由于高房价地区成交占比较高，低房价地区成交占比较低所导致。

各物业类型均价涨跌情况如下：

（一）住宅均价：

5月住宅销售均价11838元/㎡，同比增长19.85%，环比跌5.06%。均价涨跌数据，环比数据更具有参考意义，同比数据由于各地区成交占比差异性较大，干扰性较强，而环比数据相对比较连贯，相邻两个月各地区成交差异并不明显。因此，总体上看5月份房价有所降低。

（二）办公销售均价：

5月办公用房销售均价，14262元/㎡，同比增长6.82%，环比降低9.12%。从历年成交均价来看，办公用房销售均价整体上来看不太稳定，主要与成交量小，而每月成交地区不同有关，因此单月的涨跌不太能够说明办公用房市场的好坏。

（三）商业营业用房

5月商业营业用房销售均价10803元/㎡，同比增长3.09%，环比跌6.1%。

（四）趋势及影响

趋势：市场分化之下，全国均价仍将表现出上涨的“假象”；

影响：房价整体上涨缺乏支撑，房地产投资属性日渐消失，住房作为消费品的思想意识将逐步得到普及。

八、商品房待售面积

截止到5月末，商品房待售面积为6.41亿㎡，同比增长15.7%，环比减少0.57%。

分物业类别来看，住宅待售面积3.10亿平米，同比增长15.9%，办公待售面积4768万㎡，同比增长22.6%，商业营业用房待售1.40亿㎡，同比增加12.9%。

从待售面积结构来看，住宅占比进一步减少，占48.42%，商业占比21.88%，办公占比7.44%，其它占比22.26%。相比较而言，商业待售面积过高，去化难度较大。

总体来看，随着新开工面积不断减少，销售面积同比增加，待售面积有望逐步减少。

九、房地产开发企业到位资金

1、到位资金总量同比持续减少

1-5月房地产开发企业到位资金累计约6万亿元，同比减少6.6%。正如前边，通过新开工面积减少和施工面积减少预测房企对资金需求减少的一样，房企到位资金数据总体上仍处于同比减少的趋势，但减少的幅度有所降低。

2、国内贷款、房企自筹资金同比持续减少

5月份房企到位资金1.08万亿元，同比减少9.08%。从渠道组成来看，国内贷款到位1031亿元，同比减少14.65%；利用外资1亿元，同比减少92.31%；自筹资金3302亿元，同比减少31.06%；定金及预收款3953亿元，同比增长4.47%；按揭贷款2132亿元，同比增长21.97%。

当前房企到位资金中，增长主要来自于通过销售获得的资金流入，定金、预收款、按揭回款增幅较大，前4个月房企自筹资金不仅没有增长反而有较大比例的减少，5月房企自筹资金有适当增加，但增量不多。主要原因有两个，一是房企结转利润降低，能够通过销售回款再投入的资金越来越少；二是，在房地产行业利润率下行、甚至亏损的情形下，部分资金在项目结转后离场，不再进行投入，这就会导致房企自筹资金规模越来越低，表现出同比持续降低的数据现象。

同时，我们注意到，国内贷款同比出现下降，这与前面我们通过新开工面积、施工面积增幅降低，会导致项目贷款逐步减少的推论一致。

3、趋势及影响：

趋势：房企到位资金总量随投资和销售规模缩减，必然表现出总量继续下行的趋势。在下行过程中，仍将持续表现出房企自筹资金结构占比逐渐降低，直到民企份额降低到一定比例后，保持相对稳定。

影响：房地产市场更加依赖于来自于销售回款的资金，即客户的首付款和客户的按揭回款。政策方面，需要进一步降低房地产按揭贷款利率。