来源：雪球App，作者： 中指研究院，（https://xueqiu.com/8600435193/248183456）

2023年一季度杭州房地产市场逐步复苏，多次出台各类利好政策，新房和二手房供需规模均有较大涨幅，土拍成交火热，市场预期持续向好。下文将具体盘点2023年一季度杭州房地产市场表现。

政策持续放松，放松区域从郊区逐渐向主流城区外围蔓延，政策更加细化

2023年一季度，杭州继续优化购房政策，整体呈现小幅边际改善特征，临平、拱墅、临安均出台了宽松刺激政策，杭州精细化、差异化调控特征进一步延续。具体政策包括以下内容：

1、临平区扩大限购放松范围，目前全区仅核心临平街道仍实行常规限购政策；

2、拱墅区针对辖区内215家“双百”企业发布购房补贴政策，最高补贴达20万元，这也是主城首个购房补贴政策；

3、杭州户籍制度改革意见征求中，一旦落实，杭州落户门槛进一步放宽，又能吸收一波新的人口人才定居杭州；

4、临安购房补贴政策进一步升级，公积金二套首付降至4成，全民购房补贴延续，且新增房源团购活动，救市力度更大。

外围限购松绑区域持续增加，但政策对市场的刺激力度有限

从2022年9月以来，杭州限购放松区域持续增加，涉及范围包括富阳全域和余杭、萧山、钱塘、临平四区34个镇街，当前限购放松区域主要位于中签率高或者频频流摇板块。从政策效果来看，市场在脉冲式增长后继续归于平淡，政策刺激力度有限。

表：杭州市当前限购政策一览表（截止3月31日）

拱墅出台购房补贴政策，刺激经济吸引人才

中指点评：

拱墅区此次购房补贴政策，是杭州传统主城区首个购房补贴政策，但仅针对辖区215家企业，非普惠性政策。作为楼市热点区域，拱墅辖区内包含申花、运河新城、铁路北、华丰等热门板块，备受购房者青睐，尤其是申花红盘多次触发社保排序，本次补贴政策的出台对市场更多是起着“锦上添花”的作用，主要目的还是刺激经济，吸引人才。

表：杭州各区域购房补贴政策对比

临安全民购房补贴政策延续，加大需求释放

中指点评：

本次临安购房补贴政策可以说是2022年9月出台的“临八条”新政的延续（补贴截止时间为2023年3月14日）。但从近半年临安区的市场表现来看，“临八条”政策效果有限，购房者观望情绪依旧浓郁。本次新政在前期基础上将公积金二套首付调至4成，且新增企业/楼盘团购活动，符合条件的购房者可以多申请总购房款1%的企业团购补贴，而且网签均价最低还能到备案价的85折，政策力度更大，目的在于加大对需求释放的刺激程度。

杭州户籍制度改革意见征求中，大幅降低落户门槛

中指点评：

近年来，新一线城市抢人大战愈演愈烈，2022年杭州常住人口规模为1237.6万人，增量为17.2万人，创2017年以来新低。在人口增量逐年放缓的严峻形势下，杭州亟需通过放宽落户门槛来吸引更多的人才和人口资源。落脚到楼市，一旦户籍政策的放宽得到落实，结合去年杭州517二手房购房资格的调整：落户即可买二手房，将进一步利好杭州二手房市场的发展。

2023年一季度杭州市区土拍总揽金416.6亿元，高居全国首位

2023年一季度，杭州市区共计出让28宗涉宅地块，总揽金416.6亿元，位列一季度全国城市市本级涉宅用地出让金第一；平均楼面价18286元/㎡，平均溢价率9.95%，各项指标在全国均处于前列。

2023年以来，杭州土地市场由于出让地块普遍质量较好，销售去化预期乐观，且有新房限价与楼面价形成利差，民企积极参与拿地，在全国大多城市依旧以流拍和底价成交为主的局面下，走出了独立行情。

图：全国土地出让金TOP20城市（市本级）宅地出让情况对比

推地节奏明显加快，土拍热度持续升温

今年以来杭州供地节奏明显加快，一季度分别于2月7日、2月24日及3月29日完成三轮集中土拍，每次推地规模有限，控制在15宗以内。自土地出让制度实行“清单管理”以来，杭州基本采取每月一推的供地模式，“少量多频”将成为杭州2023年主流供地特征 。

季内三批次供地对比来看，三次土拍平均溢价率均超9.0%，封顶地块占比均超6成以上，房企参拍积极性均非常高，摇号地块平均参拍企业从22年五批次的26家，到23年一批次的20家，再到23年二批次的35家。

供应地块聚焦近郊城区，土拍热度呈现“核心高热、近郊高溢价、远郊底价”的分化格局

一季度，杭州地块供应聚焦以余杭、萧山、临平、钱塘四大区域构成的第二圈层近郊城区，四城区合计成交地块19宗，总建面174.2万㎡，占比高达76.5%，土地出让金占比68.0%；核心区成功出让7宗宅地，吸金125.7亿元，占比30.2%；富阳、临安市场当前仍未走出低预期、高库存的困境，仅推地2宗，成交金额仅7.7亿元。

三大区域土拍热度分化显著，核心区平均溢价率11.54%，地块全部封顶成交；近郊四区平均溢价率高达9.55%，在奥体、未科、市北等热点板块支撑下房企拿地积极性也非常高；临安富阳两宗地块全部均由本土城投/小房企托底成交。

封顶成交板块占比高达65%，江湾新城、宁围、钱江世纪城、艮北新城等板块溢价率领跑

2023年一季度，杭州共计有20个板块有地块出让，且出让地块整体质素较高，有13个板块地块封顶成交，转为线下摇号，占比高达65%。

江湾新城、宁围、钱江世纪城、艮北新城等低中签率板块或核心板块外溢第一圈层板块平均溢价率在11.90%以上；

下沙金沙湖、崇贤新城、北部新城、萧山开发区、湘湖、中泰、乔司等三四圈层板块，或由于板块断供已久库存低，或政府让利空间较大、或由于地块质量较好，也备受房企青睐，平均溢价率在11.5%以上；

相对来说，东湖、银湖科技城、锦城等板块房企拿地意愿低，基本底价成交。

图：一季度杭州出让宅地板块成交对比（按平均溢价率大小排序）

参拍企业剧增，外来房企入杭积极性明显提高，民企拿地占比超6成

一季度，杭州供地少而精的特征刺激了土拍活跃度，参拍房企剧增（据不完全统计有超100余家房企），且企业类型多样。

2023年以来外来房企入杭积极性明显提高，一季度拿地占比46.1%，南昌市政、圆宏控股、浙江中腾置业、方远、杭州椿实置业5家外来房企首次入杭，另外也不乏宁波维科、山西星河房地产、成都宏泽置业、上海恒兴、金新城置业等近20家外来房企参与到摇号当中。

不同于其他城市的城投托底为主，杭州拿地格局中民企活跃度更高，合计占比超6成。尤其是杭州本土民企数量众多，资金实力较强，土拍参与度高，一季度本土民企合计占比高达43.5%。

未来科技城核心地块总价32.5亿元领跑，市北单元宅地60家房企争夺破历史记录

新房累计环比上涨0.23%，同比涨幅企稳回调

2023年一季度，杭州新房价格累计上涨0.23%，涨幅较2022年四季度收窄0.05个百分点。季度内，杭州新开盘项目多外围郊区项目，核心区上市项目较少，结构性影响新房的价格上涨势头；同比来看，价格涨幅企稳回调，同比上涨1.48%，较四季度扩大了0.16个百分点。

一季度市区住宅成交规模同比增长128.4%，市场现显著复苏行情

2023年一季度，杭州市区商品住宅成交面积为323.6万㎡，环比微幅下降1.4%，背后原因在于：传统春节假期和因供给节奏问题面临的缺货断档两个因素叠加导致的供应显著缩量，一季度新批上市面积环比下降27.5%。

同比来看，一季度成交面积同比增长128.4%，剔除批准上市面积同比增长因素（新批上市一季度同比增幅69.4%），受疫情全面解绑、降利率、调控持续放开等外部利好刺激，市场购房情绪确实在好转，成交出现了显著复苏。

3月市场迎来久违成交热，周均成交超21年同期水平

1月以来，杭州新房成交持续增长，3月市场迎来久违的成交热潮，规模高达142.1万㎡，环比增长57.3%，同比增幅115.0%，为2021年9月市场下行周期以来月成交最高。

图：2021年以来杭州市区商品住宅供销价月度走势

周度来看，春节后市场供应节奏恢复，从第七周开始之后周度成交波动增长，2月周均成交22.6万㎡，3月增长至35.4万㎡，显著高于22年同期的16.6万㎡，也高于21年同期市场火热时期的32.5万㎡周均成交水平。

图：2021年以来杭州市区商品住宅成交面积周度走势

核心区一季度成交环同比均增长，主战场-近郊城区整体也出现较强复苏行情，富阳、临安复苏表现最弱

近郊城区依旧是一季度楼市成交主力，四区成交占比高达57.2%，核心四区占比超30%；萧山、余杭、拱墅成交面积居前三位，富阳、临安区垫底。

环比来看，核心区是唯一成交增长圈层；十区中，除萧山、滨江、临平三区成交环比增长之外，其余区域均环比下降。

同比来看，核心区和近郊城区整体成交增幅均超100%，富阳、临安两个远郊城区整体成交复苏态势最弱，同比增幅仅25.5%。

图：2023年一季度杭州各区域住宅供销价对比及环比情况

三大圈层均现3月翘尾行情，但区域分化加剧

板块分化态势继续蔓延，申花、临平新城、未科成交规模居前三

一季度成交TOP30板块中，申花、临平新城、未来科技城核心板块前三月份供应相对充足，且客户基础佳，成交规模位居前三；临安、富阳下辖板块中，富春街道、锦城街道作为区域核心，本土需求支撑尚可，成交面积也能跻身TOP30行列。

从供销对比来看，申花、维科、北部新城、浦沿、宁围、奥体等热点板块需求旺盛，市场多供不应求；而富春街道、湘南、东湖、瓶窑等板块供过于求态势较为严峻，板块内开盘项目频频流摇，市场去化压力较大。

图：2023年一季度杭州成交面积TOP30板块供销价对比

短期库存出清周期仅4.4个月，核心、外围去化压力迥异

中长期库存去化周期缩短至10个月，存量集中在临平、富阳、萧山区

一季度市区推盘规模和参与登记人数缩减超4成，3月开盘节奏恢复

一季度受春节及部分区域房源短缺影响，推盘规模环比大幅缩减，杭州市区合计推盘1.97万套，共计4.47万组客户参与摇号登记，推盘房源和登记人数均环比下降4成以上。

从摇号热度来看，一季度平均中签率44.2%，流摇率48.0%，一季度外围区域推盘为主，由此结构性影响整体摇号热度略有下降。

从月度走势来看，1、2月份市场推盘量少，上市房源短缺；3月开盘节奏恢复，但摇号热度明显分化：中签率走低，流摇率升高。

大部分区域整体中签率走低，但区域、板块摇号冷热不均现象仍在

各区域摇号热度显著分化，上城、拱墅摇号热度最高，中签率均在22%以下；滨江、西湖中签率在30-40%之间；萧山、余杭、钱塘居于第三梯队；临平区摇号热度低，富阳、临安基本流摇，市场需求有限；与22年四季度相比，除余杭区受推盘项目位置影响，中签率走高之外，其余区域中签率环比均降低，开盘热度有所回调。

板块分化趋势依旧延续，一季度有26个板块需要摇号，金融城、翠苑、西兴、申花、铁路北等平均中签率均在10%以下，甚至产生了多个触发社保项目；流摇板块有24个，主城范围内运河新城、杭钢新城、华丰、转塘等也在流摇行列，其余板块多位于外围，客户购房信心尚未恢复。

一季度，杭州市区有10次摇号触发社保机制排序，触发社保项目5个，除特发澜栖府之外均为核心城区高端改善楼盘，房价在4.5W+。

表：2023年一季度杭州低中签率TOP20项目（从低到高）

刚需刚改房源供应发力，需求结构下移

23年一季度，杭州外围郊区市场供应开始发力，成交面积结构出现下移趋势，120㎡以下房源成交占比合计54.8%，较22年四季度扩大了4.6个百分点，其中，90-100㎡之间的房源成交占比扩大了4.2个百分点；110-120㎡占比扩大了2.0个百分点；相对来说，大户型房源成交占比下滑，尤其是130-140㎡、170-180㎡两个面积段的房源占比分别缩减了2.9个百分点和2.4个百分点。

受供应结构影响，总价段也随之有所下移，200-450W之间的中端价位房源占比高达61.2%，较22年四季度提升了11.6个百分点；450W以上各总价段房源成交占比均缩减，尤其是500-500W之间、800-850W、850-900W之间的房源占比缩减幅度均在1.2个百分点以上，千万以上的高端房源成交占比也缩减了0.9个百分点。

热销项目多点开花，绿城馥香园吸金近百亿领跑

一季度杭州市区销售金额TOP20入榜门槛值为14.0亿元，热销项目多点开花，核心、二三圈层均有项目入榜；且各价位段楼盘均有，套均总价从280万-1250万不等，满足不同类型客户购房需求。

表：2023年一季度杭州市区住宅销售金额TOP20项目

小阳春行情再现，一季度二手房市场成交规模环同比大增

2023年一季度，杭州二手房市场有明显的筑底回升趋势，市区（不含富阳、临安）共计成交二手住宅16634套，环比↑57.3%，同比↑95.0%，市场出现了久违的小阳春行情，背后支撑因素来自两方面：1、刚需购房者在宽松的政策、较低的利率环境影响下，购买意愿增强，前期低迷行情积压的需求由此大量释放，促使二手房源成交速度加快；2、投资客抓住行情有所抬头的机会，采取以价换量策略，抓紧出货。

月度走势来看，自2022年11月起，杭州二手房交易便止跌回升，开启温和修复模式；2023年开年后市场带看量攀升，成交加速，2月成交超“5·17新政”二手房限购松绑利好下的月度成交量，3月成交量更是创21年5月以来月度新高。

以价换量是“主旋律”，均价累计环比下降，同比涨幅收窄

一季度，杭州二手房价格累计下跌0.22%，同比涨幅仅0.91%，较四季度收窄2.34个百分点，以价换量是“主旋律”。挂牌价方面，从22年8月开始房东挂牌预期有所松动，一季度挂牌均价下降至3.9-4W之间。

目前房价下跌趋势有所放缓，一季度环比跌幅较四季度收窄了0.47个百分点，2、3月份杭州二手房市场的火热表现促使少部分业主预期转好。

上城、萧山、拱墅二手房市场表现亮眼，房价4W以下&大型居住社区二手房源备受青睐

从区域成交情况来看，一季度八大区域二手房成交量环比全线增长，上城、萧山和拱墅区环比增长幅度最为显著，成交规模均在2000套以上，位居前三位。

项目榜单来看，当前成交热门小区以刚需楼盘为主，有6成以上入榜项目房价在4W以下。这类项目主要是刚需板块的大体量优质次新房和房龄10年以内的小区，比如绿城桃源小镇、万科良渚文化村七贤郡、保利东湾、绿都御景蓝湾等等。还有一类热销项目是成熟板块的偏改善房源。如蒋村板块的河滨之城、奥体板块的滨江御虹府、保利澄品以及艮北板块的杨柳郡等。

市场量价齐跌，三大物业成交规模全线下降

一季度市场供销低迷，规模双双创历史新低

市场需求显著不足，且去化速度减慢，库存压力愈加严峻

市场持续低迷，一季度供销规模均不足10万㎡，出清周期超5年

在稳经济目标下，二季度楼市政策具备空间

一季度杭州楼市整体各项指标表现亮眼，短期房地产政策优化的预期较小。但中签率、二手房带看量等市场先行指标有走弱趋势，且郊区市场行情依旧冷清，当前市场复苏基础尚不牢靠。基于以上考虑，我们认为也不排除会落位两类政策：

1、重点针对二手房市场的政策有望继续出台，如杭州户籍制度改革正式文件二季度将落地，进一步利好二手房市场；

2、各区域精准施策有望持续推进，未来临平、钱塘、富阳、临安等二三圈层区域或继续加大刺激力度，大概率在限购、购房补贴、团购优惠等方面做文章。

二季度土拍规模将显著增长，受结构性影响整体土拍热度大概率下降

2月23日，杭州市区2023年首批拟出让宅地清单公布，共计73宗宅地，总建筑面积约615万㎡，将于5月31日前组织出让活动。截至目前杭州2023年已完成前两批次集中供地，合计出让23宗地块，出让总建面168.3万㎡，仅完成出让清单的27.4%；剔除已出让地块，首批拟出让宅地清单尚有50宗地块待出让，待出让地块总建面高达446.8万㎡，因此预计二季度土拍规模环比将大增。

从土拍参与情况来看，二季度土拍活跃度将依旧高企，已进入房企继续深耕杭州和外来房企新入杭州的意愿都较强；但由于后续待供应地块多位于二三圈层区域，核心区供地占比将明显缩小（市本级有20宗地块待供应，有将近1/3地块位于钱塘区），因此预计整体土拍热度将有所下降，“核心争抢，外围托底”的分化态势仍将是常态。

市场整体活力较好，二季度成交规模有望维持较高水平

当前杭州购房者买房信心整体较为充足，市场需求的释放节奏较大程度上依赖于供给端改善情况。基于三季度杭州亚运会停工影响工程进度，房企选择在二季度抓紧出货；土拍表现和新房成交的火热行情推高房企预期；这两个因素的考量，预计二季度房企或将积极推盘，新房后续供应规模将有所改善；在供应端拉动下，成交也大概率维持较高水平，但由于市场热度近期出现下降苗头，红盘入市少，整体规模增长幅度有限。

当前市场面临较多不确定性，后市热度维持稍显乏力

二手房市场虽然成交量有回升，但成交价仍有下行空间，当前量与价的博弈并没有达到真正的平衡，市场也面临较多不确定性，恢复的基础尚不牢固；考虑到支撑2-3月需求恢复最重要的因素是疫后积压需求的集中释放，这一因素在二季度对市场的支撑作用将会边际转弱，市场先行指标如带看和咨询已有一定回落，后续二手房市场热度的维持稍显乏力，成交规模或将有所下降。

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