发布时间：2021-11-30

当前，房地产虚假广告铺天盖地，除了传统媒体当中的虚假广告之外，更蔓延到社交媒体、网络直播、垃圾短信、垃圾电话等，在社会上普遍引起关注和争议，严重损害了消费者的切身利益。本文对房地产广告宣传存在的问题及原因进行了初步探讨，就如何加强房地产广告监管提出对策建议，共同促进房地产市场平稳健康发展。

一、房地产广告宣传存在的问题

一是投诉数量多。房地产领域虚假广告投诉举报件逐年递增，几乎所有楼盘交付后，都有购房者进行投诉举报，部分楼盘甚至每一期交付都有群访事件。

二是纠纷原因广。发生矛盾的原因各不相同，多种多样。有广告内容不规范，在发布房地产预售广告时未按规定标注预售许可证号；有承诺与实际不符，无法兑现，如购房可解决户口、入学，赠送花园、地下室等；广告宣传内容随意夸大，在小区配套设施、位置、周边环境、小区绿化等方面作夸大宣传；欺骗误导购房者，如投资回报率高、升值空间大等。

三是调查取证难。房地产多采取预售方式进行销售，在大规模宣传销售阶段，对应的楼盘商铺并未完工，宣传中承诺的景观、户型、商业预期等都无法立刻判断是否有虚假成分。而完工交付往往要在销售后一到两年的时间，投诉和矛盾纠纷也集中在完工交付后，难以对一两年前的宣传行为进行调查取证。

二、产生问题的主要原因

一是房地产开发企业法律意识淡薄。开发商多以赚取高额利润为目的，在制作房地产广告时，为了吸引购房者，往往夸大其辞，做一些失实甚至是虚假的宣传。同时，所公布不利因素信息往往字体很小，且设置在售楼部角落等容易被忽视的位置，销售顾问在介绍的时候也是避重就轻谈不利因素。

二是开发商与购房者的信息不对称。开发商充分掌握产品的细节信息，而购房者掌握信息有限，尤其像期房市场，购房者都无法从签订合同的时候感知和把握房屋质量和配套设施等。获取信息比较被动，很多不良开发商就一直在利用信息不对称忽悠购房者。

三是广告经营者主体责任缺失。部分广告经营者为追求巨大的经济利益，在制作、代理、发布房地产广告时，一味满足开发商的需求，不落实广告行为规范，未建立、健全广告业务的承接登记、审核、档案管理制度，在高额的利润面前，对法律规定置若罔闻，丧失社会责任感。

四是投入成本低，利润回报高。开发商的主要宣传方式有线上通过官网、微博、微信公众号，线下通过户外广告、展会、宣传折页等，甚至是销售人员在销售过程中的口头表述的形式，对于开发商来说，每套房子的单价都不低，通过各种宣传方式所投入的成本和虚假宣传所付出的代价，通常是小于收益的，可能就是多卖一套房子的事。

五是购房者缺乏理性维权意识。随着消费者维权意识的提升，购房者可以采取多种渠道和方式进行投诉举报，可以发现越来越多的购房者将虚假宣传作为托底性维权理由，实际调查后和宣传广告行为并无相关，但给人带来几乎所有楼盘都存在虚假宣传问题的误解印象。如部分楼盘投诉中，业主认为楼盘未主动告知周边有工厂；有些认为规划发生了变化，商业圈面积缩水；有些认为小区绿化等不够茂盛，与沙盘模型不一致等认为其构成虚假宣传行为。

三、对策建议

（一）抓素质，促规范。定期组织开展重点广告企业、房地产开发商和重点中介机构的行政指导暨行政约谈会，组织学习《广告法》、《房地产广告发布规定》等相关法律法规及政策要求，确保相关负责人和销售骨干宣讲到位，并及时督导跟进其对销售人员进行政策宣讲培训，强化宣传教育，提高人员素质，增强企业的责任感，规范房地产广告发布行为。

（二）抓监管，严执法。加强监管执法人员的广告业务知识培训，提高监管能力和水平，增强广告监管过程中的主动性和预见性，利用监测平台做好线上巡查监测工作。强化日常监管，结合专项整治，持续开展对在售（在建）商品房项目每两周开展实地检查，对房地产开发企业、中介机构的虚假宣传、违法广告行为，从严从快查处，通过查处一些典型违法案件，规范房地产行业广告市场，震慑潜在的违法行为。

（三）抓宣传，提意识。一方面针对部分房地产开发商、中介机构和重点广告企业，要采取集中宣讲、上门宣讲，通过微信群、QQ群等形式对《广告法》、《房地产广告发布规定》等法律法规进行宣传，提高自律意识，切实履行企业主体责任。另一方面，针对购房者等信息获取处于被动状态的群体，要加大宣传力度，创新宣传形式。

（四）抓信用，强惩戒。加强对严重违法失信行为的惩戒，对违反《广告法》发布虚假违法广告的企业及从业人员，依法依规采取警示约谈、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等措施，并予以曝光。对于立案查处的广告企业、房地产开发商，要依法及时公示行政处罚信息，并定期向社会公布典型案例，形成强大震慑。同时纳入诚信“红黑榜”失信人名单，推进失信行为的跨部门监督，实现“一处失信，处处受限”的全方位管理，提高违法成本。

（五）抓协作，强合力。加强与住建、公安、规划自然资源、城市管理等部门的配合协作，建立联席会议制度，完善信息共享、联合监管、联合惩戒制度。加强日常监管的协作联动，常态化开展联合检查、联合约谈，协同治理顽疾，共同促进房地产市场平稳健康发展。

（作者单位：重庆市璧山区市场监管局广告科徐智丽）