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文/谢逸枫

三条红线是经过两年时间的酝酿之后形成的，继2020年8月针对房企的三条红线出来后，超过30城市房地产预售资金监管加强。到2020年12月31日，房地产贷款“五档”打响2021年开年金融监管第一枪，这是房地产金融监管的五部曲。应该讲，房企反应最快的莫过于恒大、万科，这是中国11万家房企里面最聪明的，2020年全年都在降资产负债、降负债率、控制债务现金比。

笔者自2018年就提出，宽货币，紧信用，强监管是未来三年金融信贷主题。2019年的严禁违规资金进入房地产。到2020年的禁止保险、信托、基金、网贷、经营贷，控制银行信贷、IPO上市、房企发债的资金进入房地产，最后是8月22，三部门针对房企债务的三条红线。因此，这就是房地产金融监管的三部曲。

2019年6月13日，第十一届陆家嘴论坛上，银保监曾直言，历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算。信号释放之后，抑制资金过度流入房地产的政策便纷纷出台，严格控制房地产信托规模，2019年房地产信托规模，不得超过6月末的规模。

7月30日，会议再提“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。7月31日，央行直接“点名”房地产行业占用了较多的信贷资源，需合理控制房地产贷款投放。同时，9月5日晚间，国常会再次释放全面降准信号，届时市场的资金再度宽松。但这些钱一定不能再流向房地产，因为中小微企业正嗷嗷待哺，急需融资。

对中小型民营制造企业融资的重视程度提到了新的高度。加强金融服务民营企业的若干意见出来后，强调积极支持符合条件的民营企业扩大融资，加快民营企业首发上市和再融资审核进度。同时，推出史上最大规模的降费减税措施、中小微企业的定向降准、全面降准，都是一个目的：解决中小微企业融资难、融资贵的难题，保证资金可以流入实业。在此背景下，必须将银行的信贷资金堵在房地产行业之外，坚定“房住不炒”。

2019年7月31日，央行曾发布一则公告，房地产行业占用了较多的信贷资源。同时，央行明确对房地产信贷领域提出以下3点要求，保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房。加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。这无疑是房地产最害怕的一则政策，银行将控制对房地产贷款的投放规模。

不可否认，房企资管三条红线不是法律文件，只是监管部门文件，却对房企1000亿房企、100亿房企产生巨大影响。2020年8月28日，银行限制开发商融资的“三条红线”正式出街，将于2021年1月1日起对12家房企全面推行。主要是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

2021年，将在12家房企的基础上，扩大房企适用范围，因此范围与落实的力度决定了对房企、市场的影响力。按照2020年10月14日的央行讲话，目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响积极正面。下一步，我们将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。这是监管机构首次明确表态“三条红线”稳步扩大适用范围，未来有更多房地产企业纳入。

具体内容如下，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%。房企的“现金短债比”小于1。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。12家房企中，其中位于“三道红线”中红档的房企：融创中国、绿地控股。

剔除预收款后的资产负债率分别是84.2%、82.8%。净负债率分别是214.1%、163.4%。货币资金与短期债务之比分别是0.57、0.67%。位于橙档的是阳光城，剔除预收款后的资产负债率分别是77.6%，净负债率154.4%，货币资金与短期债务之比1.15。

位于黄档的是碧桂园、万科、新城控股。剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、76.5%、76.5%。净负债率分别是55.3%、36.7%、14.2%。货币资金与短期债务之比分别是2.14、1.68、2.42。位于绿档的多位央企系房地产公司，包括保利发展、中海地产、华润置地、华侨城。

剔除预收款后的资产负债率分别是67.4%、55.0%、56.4%、79.3%。净负债率分别是57.1%、30.5%、32.5%、86.6%。货币资金与短期债务之比分别是2.09、4.00、2.89、1.01。2018年以来，房企融资难度加大。央行“345”政策的出台，目的是控制房地产企业杠杆水平，防止因大肆举债出现违约风险。

融资管理规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。建立这个制度的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为。矫正房企盲目扩张的经营行为，增强房地产企业自身的抗风险能力。

房企降负债、降杠杆、降速度是防范房地产、金融风险的重要内容。央行和住建部对房企提出的“三限四档两观察”的融资管控要求，对大型商业银行新增房贷有了比例限制，一定程度限制了、终结了房企过去“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式。在融资约束下房地产企业传统发展模式难以为继，扩张的速度必将受到抑制，有的企业面临生存危机。

值得注意的是，房地产企业有息负债增速达标率整体明显下滑。其中，有息负债增速未超过阈值的房企占比由2019年底的66%下降至2020年上半年的48%。其中绿档、黄档及橙档房企达标率分别由89%、68%、70%下降至74%、44%、33%，而红档房企由于提前开始去杠杆进程，有息负债增速逐步回落，达标率由32%小幅上升至36%。

2016年末以来，房地产监管持续加强、融资不断收紧。从各种融资渠道看，房地产贷款增速逐渐回落，与总体贷款增速基本保持一致。2020年1-6月房地产贷款同比增长13.1%，略低于总体贷款增速13.2%。房地产贷款增速已经较2016年末27%的高点大幅下滑。其中房地产企业开发贷同比增速从2018年3季度24.5%的高点降至今年上半年8.5%；个人住房贷款同比增速从2016年底38.1%的高点降至今年上半年15.9%。

房企境内发债大幅回落，境外发债不断增大。2020年前3季度，房地产企业境内债券净融资1462亿元，较2019年全年-69亿元回升；其中3季度净减少134亿元。2017年以来，房地产企业境内债券净融资较2016年8204亿元大幅下滑。今年前3季度，房地产企业境外债券净融资折人民币2055亿元，高于境内债券净融资。近期国内外利差扩大、人民币汇率升值加速，为境外融资创造了有利条件。

房地产信托、房地产类ABS明显回落。此前房地产贷款和债券融资2017年收紧后，房地产信托资金净增量从2016年1418亿元上升至2017年8533亿元，之后逐年下降，2019年降至165亿元，2020年上半年净减少2028亿元。2020年前3季度，个人住房抵押贷款CLO发行1630亿元，较2019年5163亿元大幅下滑。商业房地产抵押贷款ABS发行301亿元，不动产投资信托REITs发行134亿元，规模相对较小。

目前上市房地产公司负债增速明显放缓，负债率仍然处于高位。2020年上半年，A股上市房企总负债同比增长13.8%，增速较2017年底32.8%明显回落。2020年上半年末，A股上市房企总体资产负债率为79.7%，明显高于房地产以外非金融企业总体资产负债率58.2%。2018年以来，上市房企总体资产负债率趋于平稳。因此，房地产融资出现系统性风险概率极低。

目前阶段，我国房地产融资资产质量总体稳定，银行表内房地产企业贷款不良率在1%以内，按揭贷款不良率0.3%、关注率0.5%。按揭贷款RAROC回报较高，资金供需两旺，中小银行投放热情高涨；表内企业贷款更多表现中小银行关注率有所上行。表内贷款抵质押物充足，风险损失率较低。影子银行体系房地产风险较表内偏高，信用类融资风险缓释能力相对不足。

2020年12月31日，央行、银保监会的通知，划定银行房地产贷款集中度“红线”。现在监管放大招，控制房地产贷款“红线”出台，意味着打响2021年开年金融监管第一枪。目的是为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性。这是对房地产领域调控的进一步加强，预计2021年房地产贷款、居民房贷增速会进一步下降。

从房地产贷款集中度管理制度的内容来看，制度充分考虑了机构具体实际，体现了分类分档、区域差异化约束的原则。《通知》规定，根据银行业金融机构资产规模、机构类型，《通知》明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

第一档中资大型银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%。房地产贷款占比指，房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。个人住房贷款占比是指，个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。因此，地产贷款集中度管理机制属于长效机制，旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平，防范风险敞口过于集中。

住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算，其中包括公租房建设等领域的贷款。为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。目的是为落实资管新规，银行业金融机构非标资管产品回归表内的压力较大。明确回表房地产贷款不纳入集中度管理，意味着政策不会对银行在过渡期内完成资管新规要求产生额外影响，有助于稳定银行预期。

当前我国经济的总量增速已回归正常，货币政策逐渐回归中性，信用方面的政策在慢慢回归常态。经济结构上的分化依然非常大，房地产投资对经济拉动作用较大，终端消费需求仍然偏弱。2021年的政策重点将是“调结构”，一方面对房地产领域加强调控，另一方面，通过结构性改革来提振终端需求。从我融资结构来看，房地产相关的融资是顺周期的，国企和政府融资是逆周期的。逆周期的融资回归常态，顺周期的融资加强管理，意味着我国的紧信用周期已经缓慢开启。

房地产领域融资的高增长开始于08年以后，这和房价的大幅上涨和房地产经济的高增长是一致的。房地产贷款占金融机构各项贷款的比重从09年初的16.2％，上行到了2020年3季度末的28.8％。占比的大幅抬升，直接的原因是房地产贷款增速要比整体贷款增速高很多，尤其是2013年以后，这种现象非常明显。差距最大的时候发生在2016年底至2017年初，房地产贷款增速比整体贷款增速要高出13个百分点以上。

根据央行发布的房地产贷款集中度管理规定，未来大的方向就是保证房地产贷款占比的基本稳定，如果要保证占比稳定，就意味着房地产贷款增速要和整体贷款增速保持一致。2017年以来，随着房地产调控的收紧，以及对于房企融资政策的收紧，房地产贷款增速逐渐向整体贷款增速收敛，截至2020年3季度末，二者增速已基本吻合。预计2021年整体贷款增速或在10％-11％之间。这就意味着当前接近13％的房地产贷款增速，将有2个百分点的下降空间。

本次规定对金融机构发放的个人住房贷款占比也提出了要求，大的原则也是基本稳定。最近两年，居民住房贷款增速下降的幅度较小，当前增速仍然维持在15.7％，比整体贷款增速要高出2个百分点以上，所以居民住房贷款占比仍在提升。而要保证居民住房贷款占比基本稳定，居民住房贷款增速就要逐渐向整体贷款增速收敛。如果2021年整体贷款增速降至10-11％，2021年的居民住房贷款增速将有接近6个百分点的下降空间。

压降的压力要明显大于房地产整体贷款增速。当然，考虑到2-4年的压降期限，最终2021年居民房贷增速下降多少，还是和金融机构的调整节奏有关。过去几年，在融资政策收紧的情况下，房地产企业采取高周转模式，加快推盘进度，居民首付和房贷占到房地产开发资金来源的接近一半，成为房地产企业融资的重要方式。如果后续居民房贷增长也受到较大限制，那么房地产企业的融资压力会进一步增大。

从历史上来看，居民贷款增速和商品房销售增速高度相关。2020年房地产销售大幅反弹，与之相伴随的是居民贷款增速出现了明显跳升。预计2020年房地产销售额有望实现7％附近的增长，与2019年水平基本相当。利用房贷和住宅销售的对应关系做了测算，如果2021年居民房贷增速从2020年的16％下降至15％，那么全国住宅销售额增速将从10％下降到8.5％。如果居民房贷增速下降至13％，那住宅销售额增速或下降至-6.9％。

如果居民房贷增速直接下降至11％，那么住宅销售额增速将会有20％的负增长。从数字上来说，房贷余额是历年发放贷款的累计值，而房地产销售额是当年值，累计值增速的微小变化会对当年值增速产生很大的影响，所以房地产销售对于房贷增速的变化是非常敏感的。如果进行房贷占比的考核，房地产销售的下行方向可能性较大，下降的幅度也是决定于房贷增速的压降节奏。

而如果房地产销售重新趋于下行，宏观经济的下行压力也会逐步体现出来。顺周期的居民融资主要体现的是房地产相关的融资，未来会受到房贷集中度监管的影响，增速可能会出现回落；而逆周期的政府融资需要体现财政的“更可持续”，净融资规模大概率会有一定幅度下降；逆周期的国有企业融资也在逐渐回归常态当中。整体来说，我国“紧信用”的周期已经缓慢开启。

现在最担心的是会不会影响国民买房贷款、未来房贷利率不会上升。根据公开资料测算，大部分商业银行尚未触及上限，居民无需过度担心买房申请贷款受到影响，存量住房贷款不会因为该政策而被银行提前收回，短期内对房贷利率不会造成影响。长期有利于稳定预期，促进房地产市场健康发展。因为银行是商人，需要利润，需要资金贷款安全，有不良贷款率的指标控制。

2019上半年，上市银行给予房地产行业的贷款规模到底有多少。从26家上市银行2019年中报披露的涉房贷款数据看，2019年上半年二者的关系仍然是“你侬我侬”。据Wind数据统计，截止到2019年6月31日，26家上市银行（2018年前上市）的涉房贷款合计达29.7万亿元，较2019年年初的27.3万亿元增长了2.38万亿元，半年时间的增幅为8.7%。

截止到2019年上半年，26家上市银行对房地产公司类贷款余额为5.8万亿，增幅为3.8%。个人住房贷款余额为23.9万亿，增幅为7.7%。涉房贷款总额仍在继续上升，增速有所放缓。意味着商业银行对于房地产类贷款愈发谨慎。随着2019年7月31日央行的最严调控政策下发，上市银行的涉房贷款规模增速将下滑。2019年以来，市场普遍预测商业银行与房企的亲密度下降，但房地产企业的开发贷的数据却给出了真相。

据Wind数据，截至2019年中期，26家上市银行对房地产企业开发贷款余额合计5.8万亿元，较2019年年初的5.59万亿元仅增加了2100亿元，增长幅度较2018下半年明显放缓。其中，五大国有银行（中、农、工、建、交）的开发贷余额合计达3.1万亿元，占开发贷款总规模的54%。26家上市银行中，多达23家银行的开发贷余额较2019年年初上升，其中10家银行开发贷余额较年初增幅超15%。

其中，贵阳银行、江苏银行、上海银行对于房地产开发商最为热情，上半年开发贷增幅均超过了30%。从上市银行的开发贷余额占比来看，上海（楼盘）银行的开发贷余额占公司类贷款总额的比例高达22.72%，且较年初提升了2.23个百分点。5大国有银行中，中国银行最为激进，对房企的开发贷余额为9972亿元，占公司类贷款总额比例达12.8%，占比较年初仍在提升。而其他4大行的开发贷占比均不高，在4.8%-7%之间。

上市银行的开发贷抵质押率有所下降，且部分中小型房企的还款能力有所下降，意味着开发贷对应的坏账风险或许有所上升。26家上市银行的涉房贷款，个人住房贷款的规模远远高于地产商的开发贷，而且在银行的贷款业务中占据最重要的位置。据Wind数据，截止到2019年6月30日，26家上市银行的个人住房贷款余额合计为23.9万亿元，较2019年年初的22.2万亿元，继续增长1.7万亿元，增幅为7.7%。

其中，5大国有银行占据了个人房贷市场的半壁江山，截止到2019年6月30日，5大行的个人住房贷款余额累计高达18.76万亿，占26家上市银行总规模的78%。其中，26家上市银行中个人房贷余额最低的系宁波银行(002142)，仅为13亿元，与位列第一位的建设银行，相差3900倍。从个人住房贷款规模增长情况来看，26家上市银行中，多达25家银行的房贷余额较2019年年初有所上升，仅杭州银行一家出现下滑，其中13家上市银行的房贷余额增幅超10%。

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