各县级市（区）住建局（委）、苏州工业园区规建委，各有关企业：

为进一步规范全市房地产估价机构和从业人员执业行为，提升房地产估价报告质量，促进房地产估价行业健康有序发展，根据《关于开展2022年下半年度全市房地产估价机构“双随机”检查工作的通知》（苏建函房〔2022〕424号）的要求，我局于2023年5月下旬至6月上旬组织开展了全市房地产估价机构执业情况 “双随机”检查，现将有关情况通报如下。

一、总体情况

本次检查范围为在我市范围内注册并从事房地产评估业务的71家房地产估价机构（其中包含分支机构19家），主要对机构执业情况、估价人员执业情况进行了实地检查，并对所涉及估价机构出具的房地产估价报告进行了抽检。

本次检查71家房地产估价机构，其中符合房地产估价机构相关执业条件65家，不符合1家，不配合检查1家（已进行约谈，后续将组织复查）；未及时提供相关材料1家（后续将组织复查），因停止经营终止检查3家。

从现场检查情况来看，被检查的房地产估价机构和注册房地产估价师执业情况总体较为规范，绝大多数机构都建立了估价质量管理、档案管理、财务管理等各项制度，能够依据国家法律法规和规章制度要求执业。执业的房地产估价师能够按照《房地产估价规范》的标准，独立、客观、公正、科学进行评估并出具房地产估价报告。检查的大部分房地产估价报告各项内容基本齐全、用语用词规范，排版装订规整。

二、存在的问题

（一）房地产估价机构总体经营状况不容乐观。从检查情况 来看，绝大数房地产估价机构的业务都出现不同程度萎缩，单一经营房地产估价业务的部分机构特别是分支机构生存出现困难。行业之间无序竞争过度，恶性竞争和低价竞争已经成为常态，特别是银行抵押评估业务低价竞争尤为严重。

（二） 部分机构不符合备案要求。部分房地产估价机构 分支机构未根据《中华人民共和国资产评估法》《房地产估价机构管理办法》的相关要求进行备案，房地产估价机构股东信息未及时更新、个别机构实际办公地址与备案地址不一致，个别机构存在合署办公，人员同时受雇两家公司的情况。

（三） 机构内部管理和档案管理不规范。检查办公场所时发现，有部分机构未将公司相关证照、收费标准、房地产估价报告质量管理制度、公司内部管理制度、档案管理规定等进行公示。部分机构存在无专门档案管理制度，无专人负责档案管理，未及时将档案整理归档等问题。

三、抽查报告评审情况

为切实提高我市房地产估价报告质量，房地产防范评估行业风险，除现场报告检查外，我局于6月30日组织专家对检查中随机抽取的报告（共130份）进行集中背靠背评审，报告评审情况如下：

（一）总体情况。从本次抽检报告评审得分来看，本次共抽检和评审65家机构的130份报告，报告评审平均得分为76.2分，被抽查报告质量较之前有明显的提升，基本符合《房地产估价规范》和《江苏省房地产估价报告评审标准》的报告要求，个别估价机构仍需提高报告质量。

（二）报告得分情况。130份评估报告中评审得分90分以上的有11份；评审得分80分至89分的有49份；评审得分70分至79分的有46份；评审得分60分至69分的有19份；评审得分60分以下的有5份，涉及机构分别为苏州中鑫恒泰房地产土地评估有限公司、江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司张家港分公司、苏州丰正人合房地产土地资产评估有限公司、张家港市吉安房地产评估咨询有限公司、苏州嘉润房地产评估咨询有限公司。

（三）存在的主要问题

1.估价报告格式、术语不规范

部分征收及收购类房地产估价报告，采用表格式估价报告，技术报告格式不符合规范要求；极个别报告未盖章、未签字、未落款日期；部分报告的专业用语不规范，未按《房地产估价基本术语》要求撰写。

2.估价对象描述、界定不精准，缺乏针对性

部分报告估价范围、区位状况描述与分析、最高最佳分析、变现能力和风险提示部分内容描述不清晰，针对性不强；部分报告的估价原则仅作了简单罗列，未结合估价对象进行针对性的分析；部分报告的估价依据文件不全或相对陈旧，并能及时更新；部分报告的市场背景分析数据陈旧，或与报告内容的关联性不强，分析针对性较弱。

3.说明事项不充分

部分报告需要进行假设说明的，未对假设限制条件进行说明，对估价结果的影响情况未说明；部分报告估价师声明内容包括不全面。

4.估价测算方面问题

部分报告估价方法选用分析表述不充分、不到位；部分报告测算数据来源依据不足、部分未做分析、部分测算有误、部分漏项；部分采用了比较法的报告，可比实例选取、状况描述不全，状况调整缺项，评估过程偏简略；部分采用了成本法的报告未说明估价路径；部分报告估价结果确定未做分析，车库、阁楼等缺少价格确定依据；部分报告采用两种及以上估价方法时，各方法权重确定依据不充分。

5.估价报告附件不符合要求

部分抵押报告法定优先受偿款调查记录无公章；部分报告的内容及附件不全，采用比较法时未附可比实例的外观照片和位置图或不完全符合《房地产估价规范》的要求。

四、处理意见

针对本次检查中暴露出来的问题，将记入资信评级档案予以扣分。各被检查房地产估价机构要高度重视，特别是现场检查中发现问题、评估报告质量较差（得分60分以下）的机构要及时做好相应整改工作，确保问题整改到位。各检查机构要在2023年9月底前将整改情况报告上报至我局，我局将根据机构整改情况采取下一步处理措施，相关处理情况将视情函告司法、金融等相关部门。

各房地产估价机构要引以为戒，要对照《中华人民共和国资产评估法》《房地产估价管理办法》《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）等规定，切实加强内部质量管理，加强行业自律，采取措施提高估价报告质量。后续，我局将进一步加强对房地产估价执业情况的动态监管，持续规范房地产估价市场环境。

    附件：1.2022年度苏州市房地产估价机构执业情况现场检查表

          2.2022年度评估报告抽查评审得分情况表

苏州市住房和城乡建设局

2023年9月19日