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作者：

张欢

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摘要：

市场比较法作为房地产估价最主要的方法之一,因其具有原理通俗易懂、估价结果接近市场、步骤简单等特点,成为评估人员运用最多的估价方法之一。市场比较法在以效用理论和替代原理为理论依据的基础上,按照一定原则选择市场上的可比实例,通过对可比实例价格进行交易情况、期日、区域因素、个别因素等修正,最终综合确定待估房地产价格。 论文在分析传统市场比较法的理论依据、估价公式、适用范围以及估价流程等基本原理以及其在房地产估价中应用的基础上,进行了较为深入的研究。针对市场比较法这一多目标的决策过程进行剖析,总结了传统市场比较法存在的不足之处。首先,可比实例的选取是市场比较法的中心环节,也是决定估价结果是否准确合理的关键步骤,而在传统市场比较法中,可比实例的选取缺乏客观的依据或标准,主要是依靠评估人员经验判断;第二,传统市场比较法在因素修正过程中,对于各个可比因素对房地产价格的影响程度都一视同仁,没有加入权重系数这一要素,导致估价过程简单和估价结果的不准确;第三,传统市场比较法在因素修正过程后,将得到的若干比准价格粗略地进行算数平均,或根据估价人员经验判断来主观性赋予权重后进行加权平均,从而使评估结果的确定缺乏相应依据。论文在对这些传统市场比较法的不足进行相应研究的基础上,进行了定量化、模型化、客观化的改进和应用实例的研究。 为解决可比实例选取的主观性较强的问题,论文应用灰色关联度模型,通过确定分析序列、数据处理,计算出待选交易案例和待估房地产之间的关联度,并通过比较关联度的大小,客观确定用于市场比较法的可比实例;为解决因素修正过程过于粗略、简单的问题,论文将熵权法引入市场比较法估价过程,根据各比较因素的变异程度客观确定各个因素的权重,在因素修正过程中考虑了比较因素对房地产价格的影响程度,使因素修正过程更加科学合理;最后,论文依据可比实例与待估房地产的关联度确定可比实例权重,加权相加得到最终评估值,从而增强市场比较法的科学性、客观性,较好地解决了评估结果确定缺乏依据的问题。 论文根据上述改进研究所创建的数学模型进行了实例分析,选取河北省石家庄市桥东区中基礼域一处二手住宅用房进行估价并进行相应市场验证,进一步论证了论文建立的改进模型的可行性和可操作性。在局限性方面,论文中对于房地产估价影响因素中的定性因素分值的处理,仍主要依靠估价人员的估价经验进行量化,虽然在程序上采取多位估价师多轮打分、剔除异常数据等方法进行了改进,但还是存在一定的主观性;由于获取的评估数据资料有限,论文只对改进后的估价模型进行一个应用实例分析,没有进行大样本数据的验证,使得改进模型的应用受到一定限制。上述问题有待在今后的研究中进一步解决。

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关键词：

市场比较法 房地产价格 估价模型 灰色关联度 熵权法