房屋过户后，发现卖方未如实告知房屋

发生过死亡事件，是否可以退房？

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弁

言

对于普通人来说，房屋买卖是一件人生大事，一套房子动辄上百万，在经济学上被称为耐用消费品，它不仅是一份大型资产，更承载着家庭的温暖和寄托。

在二手房交易中，买卖双方应遵守相关法律法规，明确各自的权利和义务。买方应当支付购房款项并办理过户手续，卖方则应当提供房屋的真实情况和权属证明。那么，如果卖方故意隐瞒了房屋情况，与买方签订与事实不符的购房合同，并且办理完成了过户手续，这种合同是否能够解除？

本期法官说法，来自大连市沙河口区人民法院的李桂艳法官将以小辛的一次卖房经历为引，向我们宣讲《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）对于这种情况是如何规定的。

基本案情

小辛因继承取得一套房屋，欲出售。其找到小乙，小乙称可以帮助小辛将房屋重新装修并可以高价出售，小辛表示自己出售房屋只要保底价款80万元，房屋装修费用由小乙垫付，由小乙联系买家，如果装修后的房屋出售价格高于80万元，则高出金额作为小乙装修费及出售房屋的报酬，双方签订《房屋装修销售委托书》，在该委托书中，双方明确约定“该房屋本体结构内☒发生非正常死亡事件”。

后，小乙委托装修公司将房屋进行了装修，并到房屋交易中介机构登记房屋出售信息。经过中介机构居间服务，小乙就房屋交易具体事项与买方达成一致意见，双方约定房屋出售价格为100万元。由小乙代小辛与买方在中介机构签订了《房地产买卖合同》，该合同约定：卖方确认，在房屋本体结构内：☑没有发生过死亡事件。合同签订后，买方依约支付定金并将房款进行资金监管。在办理房屋过户前，小乙通知小辛到不动产登记中心签订了用于备案的《房屋买卖合同》，并办理房屋过户登记。房屋过户后，买方将全部房款支付给小辛，小辛自己留下80万元，剩余部分全部支付给了小乙。

买方入住房屋后，听闻案涉房屋原房主，即小辛的父亲于房屋内自然死亡，其认为小辛未如实告知该情况，违反合同约定，故将小辛、中介机构、小乙共同诉至法院，要求解除合同、返还房款并承担居间费等相关损失。

法院经审理认为，小辛委托小乙出售房屋，小乙经中介机构居间，代理小辛与买家签订了《房地产买卖合同》，而在该《房地产买卖合同》中明确约定没有发生过死亡事件，该约定与事实不符。因该合同同时约定，如果卖方在签署本合同前就签署事项隐瞒真实情况的，三方确认，因卖方的隐瞒行为，使得买方和居间方在违背真实意思的基础上订立本合同，买方有权要求解除合同。根据上述约定，小辛隐瞒了房屋存在死亡事件的事实，其构成违约，应承担违约责任。买家作为守约方有权依据合同约定主张解除《房地产买卖合同》。小辛与小乙签订了《房屋装修销售委托书》，双方成立委托关系，双方在合同中对委托事项收取报酬及费用的约定，并非是形成房屋买卖或所有权转移的约定，在与买方签订《房地产买卖合同》时，房屋登记权利人为小辛，且小辛收取了房款，其应承担返还房款及中介费等损失的责任。对于小辛与小乙之间基于委托关系发生的争议，双方可以进行协商，协商不成时，可另行诉讼解决。

法官说法

日常生活居住的房屋，人们总是尽可能地择吉而居，这符合人之常情，属于正当追求美好生活的愿望，法律和社会应当对这样的善良风俗给予尊重和维护。发生过死亡事件的房屋，虽不构成对房屋本身进行物质性使用的障碍，但会影响使用人的心理，进而影响房屋的市场价值，最终势必影响房屋的交易情况。

目前，在房屋交易过程中，由中介机构出具的《房屋买卖合同》对该项内容都会有明确记载，房屋出售人应当如实陈述并告知买受人。有约定而违反约定故意隐瞒时，将承担相应的违约责任。对于委托出售房屋的情况，受托人在委托事项范围内作出的行为及于委托人，对于委托人与受托人之间发生争议或出现违反约定情况的，应在委托人与受托人之间进行解决。

知识链接

1.《民法典》第七条

民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

2.《民法典》第五百六十二条

当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

3.《民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

原标题：《【法官说法】房屋过户后，发现卖方未如实告知房屋发生过死亡事件，是否可以退房？》