最近房企“爆雷”的话题成为热搜，微信群里也在流传《已爆雷的40家房企的最新现状》的文章。业内也在聊，爆雷的房企基本上已躺平，这类房企的最终出路是什么？

下面老张结合业内的观点谈一下已爆雷房企的四个最终出路或结局：

第一类，资产质量看起来还可以的房企，被国央企或AMC入股，成为控股大股东。这类企业成为国资背景后，企业信用逐步恢复，伴随着市场好转，这类企业最终会活下来；至于后面发展怎么样，取决于大股东对于该企业的定位和支持力度。

记得两年多以前，老张还在前司做咨询项目的时候，某AMC曾委托我们做过一个百亿上资产包大宗交易的案例研究，这个咨询项目把最近5年百亿以上的大宗交易资产包的交易背景、交易模式、风控措施等从头到尾研究了一遍。

为什么说这个大宗资产包咨询项目的事情？

其实，现在回想起来，恍然大悟！！这家AMC其实两年多前已经在准备收购大宗资产包的事情了。因此，现在这么多爆雷的房企，虽然大部分处于躺平状态，谈并购交易上多方博弈已成为最为常见的状态，国央企或AMC入股也不一定是所有爆雷房企的选择，但其中一部分爆雷房企必然会走向这条路。比如河南铁建入股河南建业、华夏幸福被地方国资入股等，中南、金科等房企均在谈意向合作的国资。这是已经看得见的已爆雷房企的其中一个结局。

第二类：这类房企爆雷后，经历未来几年磨炼后，因为仍有净资产，仍然有东山再起的一点点资本，所以，仍然还在，只不过未来几年后存在的形式和发展策略发生变化而已，成为“小而美”的轻重结合的房企成员。

爆雷的房企经过几轮谈判博弈，最终决定不让国央企或AMC入股，那就自己继续联合各方力量继续“保交楼”。只要公司还有“净资产”，还有东山再起的资本，那么，这类房企就留得青山在不愁没柴烧。随着“救市”政策出台与核心城市市场逐步回暖，未来1-2年甚至更长时间段内，存量的项目“保交楼”开发销售仍然继续推进，与此同时，销售的回暖带动公司现金流好转，这类房企债务到期的压力越来越小，金融机构也逐步恢复这类房企的信用，起码不会像之前逼债那么急了。

这类房企就这样活下来了，虽然已经没有此前那么大规模，也不再享受之前红利时代的风光，但经历缩表降负债、市场销售好转企业经营恢复正常之后，这类企业往往就认命了。企业规模也许可能从此前的2000亿降低至为100-200亿的小规模企业，或者从1000亿降低至50-100亿，或者以此类推。总之，这类房企爆雷后，经历未来几年磨炼后，仍然还在市场存在，只不过存在的形式和发展策略发生变化而已。

这类公司往往有一个特征，努力发展代建！代建不仅仅是一个轻资产业务，它也是已爆雷房企通过代建“保团队”的手段。只有核心团队和开发的专业能力通过代建保住了，后面即使开发业务的规模变小了，一旦未来几年企业有机会恢复正常经营，那么，也可以扩大再投资做泛地产的相关开发业务，做一个“小而美”的轻重结合的房企。

第三类：这类爆雷的房企仍然有一定的净资产，虽然有东山再起的资本，但因为房地产市场已步入存量时代，不再对泛地产开发业务抱有市场信心。而是围绕地产上下游，转向纯轻资产的经营路线。比如投资管理、项目代建、长租公寓、养老公寓等存量资产的招商、运营等领域，彻底成为一个乙方轻资产公司。

第四类：经历高杠杆、高负债扩张后，企业当前已经资不抵债，甚至大部分项目重复抵押，负债情况严重，其实，已经没有“净资产”可言，也就是没有东山再起的资本。那么最终结局也就很简单，就一条路，配合Z部门完成“保交楼”就不错了。等保交楼的项目闭合完毕，算算总账，反正已经资不抵债了，该破产就破产吧，企业的生命就此结束了。这类房企也没有什么好说的，应该有一部分爆雷房企是这个结局。

有人说这类房企可能会有10来家吧，老张只能呵呵一下了，目前情况看来TOP200房企里不只这么多吧！所以，这类爆雷房企的出路就是伴随着“保交楼”工作的结束就“消失”了（文/镜鉴咨询创始人、老张宏论主笔 张宏伟）

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