北京房价是纽约房价的1/2, 而中国人均收入是美国的1/7.如果换算成购买力的话，北京的房价似乎比纽约高一点！是不是可以说明我们的房价虽然是经济快速发展的产物，但是一定程度上的确有些偏离人民收入水平？

北京平均工资是1万元人民币，纽约平均工资是3万元人民币，纽约平均工资是北京的2倍，这么算起来是不是北京房价偏高呢？

北京平均工资是1万元人民币，纽约平均工资是3万元人民币，纽约平均工资是北京的2倍，这么算起来是不是北京房价偏高呢？

类似这样的问题还有很多，说明房价收入比的概念是深入人心的，毕竟有收入，才能买房，没有收入的支撑，高房价就是虚高。

这个概念确实非常重要，但是在房价收入比的计算问题上，很多人犯了一点错误，错字哪里呢? 错在“收入”计算上。现在的房价不应该和现在的人均收入比，而是应该和“未来的中高收入阶层”比。这里我敲一下黑板，提醒大家注意，“收入”前面，加了“未来”和“中高”两个限定语。

加“未来”，是因为目前房价是对未来收入的反应，举个例子。你要看好一个股票，觉得这家公司未来的盈利一定是平稳较快增长，你不会等到未来再买，而是现在就买，你不买别人就会买，大家一起抢着买，股价就被买上去，你晚一步就买高了。这样一来，股票的价值就涨上去了。所以，现在这个股票的高估值是对未来盈利增长的提前反应，不是因为现在的盈利水平高而是因为未来的增速高。

房子的道理是一样的。眼看着城市化如火如荼进行，人口大规模往城里走，未来还有好几亿人要进城，挡也挡不住，赶也赶不走，人们克服各种困难往城里聚集，特别是往大城市聚集。进城之后，人都要住房子，房子需求还很大。所以，中国的大城市，就像是盈利增长稳健的大公司，这个盈利大家都看到了，于是就开始买这个“公司”的股票，这个股票就是房子。

这个逻辑，很多人都看到了，早就看到的，早就买了；晚一点看到的，也买了。越来越多的人看清楚了，就把这个价格买上去了。大城市房子贵，就是这个道理，就是人们看到了增长的潜力。现在的高房价，是对未来收入提前反应。

第二个约束条件是“中高收入”。

为什么要在“收入”之前加上“中高”呢？ 因为未来不是所有人都买得起房子的，中高收入阶层才买得起房，其余人要租房住。比如说：纽约,东京，香港。首尔这些大都市的租房率都很高，分别为68%，54%，55%，60%。所以，超过一半的人要租房住的，总体看起来就是，中产阶层住自己的房子，中低收入租别人房子。所以，房价收入比中的收入，应该是高收入阶层的平均收入，不是所有人的平均收入。

那么未来的中高收入多少呢？我们举个例子，简单框算一下，比如说北京，现在北京普通的家政阿姨，快递小哥的收入是六,七千，好一点的更高，有学位，有几年工作经验的年轻人，月收入通常在2万以上，一年就是24万。每年增速按照8%计算，10年后就是52万，夫妻两个就是104万，这还是1年的家庭收入，现在北京一套小三居的均价是700多万。所以说，现在房价和10年后中高收入比只有7倍，一点都不贵。

所，加上“未来”“中高”这两个限定条件，你就会发现现在的房价收入比并不高，也就是说相对于未来的收入，今天的房子并不贵。刚才的计算并不复杂，但是计算结果可能出乎一些人的直觉感受。我建议你拿出计算器演算一下，加深一下理解和感受。

说到这里，你可能还是有疑问：为什么其他国家的房价收入比很低，而偏偏我们这么高呢？

这个其实不难理解，就是我们目前的收入水平低，预期收入增速比较快，因此房价收入比高；而美国，日本这些国家的收入水平已经很高，所以收入增速慢下来了，因此房价收入比低。一个城市如果预期收入快速增长，这个房价收入比，就会很高。

所以，一个城市房价收入比高，不一定说明那个城市房子贵，很可能是因为那个城市的增长潜力好，一个城市房价收入比低，不一定是房价低，更可能是那个城市的增长潜力低，收入增速慢。比如很多二，三线城市或者三，四线城市，房价收入比也不高，只有十几倍，甚至更低，其实就是因为这些城市的发展潜力没有那么大。

我们国家的大城市，特别是一线城市和一些核心的二线城市，它的房价收入比特别高，就是因为这些城市的增长潜力好，未来收入增速快。

简单来说，房价是对未来收入的提前反应，房价收入比反应了一个城市未来的增长潜力。

三、四线城市买房问题

毕竟更多的人生活再二、三线城市。它们的抗跌能力有没有打大城市强？如果城市化是必然，那这个汇聚人的过程是一线城市更快，还是二，三线城市更快？像我们这些生活在三，四线小城市的普通上班族，并没有太多收入投资分配到外地的房产上，我们该怎么办？

毕竟更多的人生活再二、三线城市。它们的抗跌能力有没有打大城市强？如果城市化是必然，那这个汇聚人的过程是一线城市更快，还是二，三线城市更快？像我们这些生活在三，四线小城市的普通上班族，并没有太多收入投资分配到外地的房产上，我们该怎么办？

你在思考这个问题的时候，要把握好以下几点：

首先，对你这个城市的潜力进行判断，中国人口基数大，总人口是美国的4倍多，需要更多的大中型城市，在城市化进一步推进中，并不是只有一线城市在能聚集人口，很多城市在人口竞争中都会取得一席之地。比如说，杭州，成都，郑州，武汉等，大概率会形成地区性的中心城市，在比如，长三角，珠三角的一些中小城市，比如东莞，佛山，海南自贸区等由于区位优势或者工业基础，或天然优质环境气候也有潜力形成有特色的大中城市，所以，你要对自己所在的城市进行仔细分析，看清发展的潜力。

其次，你还要明白，不是所有城市的房产都有投资价值，你在使用八大要素筛选之后，有可能会发现你所在的城市并不具备投资价值。

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