11月27日，南京雨花吾悦广场正式开业了。对板桥居民来说，无疑是一次重大利好。

作为南京第三家吾悦广场，从新城2018年8月以底价3.1亿拿下板桥G31商办地块开始，就被板桥居民期待至今。比起宁芜铁路和梅钢遥遥无期的搬迁计划，时隔2年终于正式营业的吾悦广场已经算是很有盼头了。

只是这个早已被边缘化的板块，真的会因为一座新开业的吾悦广场就迎来新生么？

板桥目前的房价可谓“平易近人”，一二手房价长期不存在倒挂现象。

例如金地自在城，目前链家网上提供的二手房均价数据为24658元/㎡。

再来看看金地自在城11月卖出的4套二手房，成交均价都在1.9万-2.1万/㎡。

要知道，板块内新房项目均价都在2.5万-2.9万/㎡之间。

然而，金地自在城的二手房均价放眼整个板桥已经算是相对较高的价格了。板块内二手房均价不到2万/㎡的项目占了二手房市场的一半左右，虽然多数都是上世纪90年代甚至更早前建成的住宅。

但即使是两三年前的次新房弘阳春上西江，目前二手房均价也不过就在2.1万/㎡左右，而且半年内成交的4套房源没有一套均价达到2.1万/㎡。

一边是均价1.8万-2.6万/㎡不等的二手房市场，一边是均价2.6万-2.9万/㎡不等的新房市场，十年时间，房价不升反降。

当年，“购房门槛比主城其他地方低”“三条地铁规划重大利好”“规划落实以后这里绝对是价值高地”，诸如此类的营销说辞盛行于板桥楼市。然而时至今日，所谓的“巨大升值空间”对板桥置业者们来说或许还只是个说法。

整个雨花台5000多套二手房中，板桥的二手房供应量占了近1/3。从数据上可以看出近一年来，板桥二手房价格走势基本呈现一个稳定不变的状态。无论是南京新房市场2020年上半年的房价跳涨、还是下半年在政策调整之后楼市火热的景象，都与这里毫无关系。

板桥冷清的二手房市场现状，由此可见一斑。

时间线拉回十多年前。那时候买房人都以为板桥是下一个价值高地，纷纷前赴后继地奔向这片新城。

要知道，位于雨花台区西南部的板桥新城不仅是南京都市圈最早发育且重点规划的九大新城之一，也是中心城区最近的城区。

2007年8月10日，金地以总价22.5亿、楼面价2185元/㎡的高姿态拿下了板桥新城出让的第一幅地块，这是当时南京土地出让历史中第二高价的地块。

一时间板桥新城风头无两。

——这幅近千亩的重磅地块就是2009年扛着“心自在、更自在”旗号在南京楼市留下浓墨重彩的项目，金地自在城。

回望11年前这个百万方超级大盘的发展历程依然恍若隔世。

2009年11月21日，金地自在城现场售楼处和样板间正式公开；

同年12月5日，项目首开。共推出632套房源，2000余名买房人人排队摇号。截至12月6日晚，共认购622套；

再过了半个多月，项目二度加推210套房源，再度刷新火爆记录；

……

与此同时，配套项目——占地1300亩的莲花湖体育公园也在紧张建设当中。到了金地自在城首开的两年之后，莲花湖体育公园正式开园。项目涵盖了400多亩水域，约14万方湿地。更有橄榄球场、18片篮球场、8片网球场、羽毛球馆、网球馆、儿童乐园、烧烤垂钓等多个场馆地。

其规模之大，纵是放眼全国就是少之又少。

莲花湖体育公园落地之后，进驻板桥新城的大牌房企越发多了起来。朗诗、花样年、富力、蓝光、宋都等相继拿地，大批住宅逐渐建成，安放了越来越多刚需人群的安居梦想。

于是这里很快就成了“宁漂”和“新南京人”扎根南京这座城市的桥头堡。

但是这座桥头堡的发展实在是太慢了。板桥新城的新房价格从2009年末金地自在城首开时的7500-8000元/㎡，到如今突破2.5万/㎡，用了整整十年的时间。

这里没有投资客和炒房人，甚至连买房人都很少。

20天前，平推的板桥某楼盘加推320套房源，20天里累计认购仅14套，去化0.4成。

导致这一结果的原因有许多，界面楼市认为最重要的大概如下几点：

今年3月6日，南京市人民政府发布了《关于变更雨花台区部分行政区划的批复》，通告同意雨花台区新设立古雄街道，管辖大方、古雄、柿子树、新林4个居委会。

行政区域范围东至江宁区行政区划边界，南至古雄社区和新建社区界沿绿洲机器厂北围墙至梅山街道上怡二村北边界，西至宁芜铁路边界，北至西善桥街道边界。

根据辖区范围与行政区域面积来看，古雄街道与2005年南京市总体规划确定的板桥新城基本一致。此前，板桥新城归属于南京市雨花台区板桥街道，此次区划变更后，意味着板桥新城正式更名为“古雄街道”。

早在2010年前后，“板桥将通地铁”的消息就已经传遍市场。

到了2015年，国家发改委发布“关于印发南京市城市轨道交通第二期建设规划（2015-2020年）”，地铁8号线再度落选；地铁9号线二期动工的时间也是迟迟未能确定。

同样不断落空的还有梅钢，2018年有消息称梅钢将于10年内逐步迁出南京，然而照目前的迹象来看，梅钢何时能搬出南京仍是未知。

看着十年来为了工作终日奔波挣扎在宁马高速上、每日车程20公里起步的板桥人民们，心里也不免有些唏嘘。

板桥除了看不到希望的地铁，还有一言难尽的商业。

提起板桥的商业配套，在雨花吾悦广场落地之前，这些年能提及的只有花生唐购物中心。说是购物中心，但更像是金地自在城业主家门口的社区商业，由于没有整体统一招商管理，花生唐后期人气一直不温不火。

当你行走在莲花湖东岸时看到一堆烧烤店、土菜馆、足疗店或者理发店时，你很难想象：这是花样年曾经宣称要建成的“一站式潮流购物公园”。

最终花生唐还是成了家门口平平无奇的社区商业，并没有给板桥新城的发展带来什么利好，也没有让整个板块的“level”再上一个档次。

那么雨花吾悦广场的到来能否让这里的商业配套再上一个档次呢？

如果仅仅立足于板桥新城内部的话，雨花吾悦广场显然是板块内的金字塔塔尖；但如果放眼全南京，雨花吾悦无论从招商还是餐饮品牌等其他方面来说，都只能排在中档往下游，即使是与2017年开业的鼓楼吾悦相比，都无法企及。

板桥的明天到底在哪？谁也给不出一个明确的答案。