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我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

提问：成叔，你好，目前家庭年收入三十多万，有两个小孩，在武侯区五大花园有一套房加一个车位，价值两百万，目前有50万现金，后续将会到账150万，去学区和置换的需求，准备买青阳五区的房产，比较看好青羊实验附小、泡小西区和金沙小学，目前有两种方案，首先用100万现金入手小户型占学位，几年之后再卖掉现住房买套四自住；另一种方案是用100万现金加贷款，直接买青阳附小套四，目前看上了400万左右的天合凯旋城，但是月供压力较大，四年之后卖掉现住房在附近买一套给父母住。你有没有什么更好建议？

成叔：你好，对于现在有两个小孩的家庭来说，学区还是比较紧需的，如果买新房的话需要等一年才能落户，孩子就读划片小学，看你们是否能等。如果选择买二手房，那就先买房再置换，避免踏空。你的两个方案，转手比较轻松，第二个前期压力较大，但是有一定的投资回报率，倾向选择方案二。

提问：成叔，你好，我对成都楼市不是很了解，我刚开始一度以为怡心湖板块是属于天府新区的，后来搜了一下发现并不是，不过我还是把房子买在怡心湖周边了，其实我现在很担心怡心湖建成会跟初期的规划偏差很大，对怡心湖板块有何看法呢？

成叔：你好，双流区的怡心湖板块会不会凉、后期发展如何是周边购房者最关心的问题，对这个问题的看法我归为两点：

短期内房价比较平稳，但涨幅不大。目前怡心湖处于配套透支的状况，比较适合自住、对小区环境、房屋品质有要求、在周边工作生活的购房者，对于自住来说这个板块是足够的了，但如果说升值空间的话并不大。

未来不确定因素多，投资风险大。怡心湖靠近天府新区，目前有些规划未落实，但是价格不低，提前承担未来规划的溢价，如果是买来投资的话风险有点大。

提问：成叔，你好，本人名下有套98年建成的房子，房龄比较大，今年2月年后挂牌现在还是没有卖出去，想问一下，这是怎么回事呢？

成叔：你好，成都的老房子以后会越来越难卖，流动性进一步减弱、升值空间缩小，在未来没有竞争力；最主要的是购买人群结构变了，主要以90后为主，带来的是不同的价值观，所以即使老小区地段好，也不会像一线城市那样抢手。调查显示，购房者年龄越小，对房龄高的房子越不能接受。但是，老小区的于是在于价格低而且配套成熟，当其他竞争不多的时候是很吃香的。但是成都不缺新房供应，老小区竞争太大了。哪里的未来规划更胜一筹，哪里买房的人就多，随着时代的发展，老小区的流动性肯定会下降的，所以对于业主来说，行情好的时候价格合理就卖出去吧，后面老小区二手房的未来越来越黯淡了。

提问：成叔，你好，目前首付和税费共有45万，在中医大工作，想买一套自住，石人南路都是2000年左右的房子，核3老破小和房屋品质之间该怎么选呢？能给我一些买房子的建议吗？

成叔：你好，目前你已经有了四十多万的预算，买老破小实在是不划算，如果能接受通勤时间长一些，可以去城乡结合部买三房。二手房的房龄太老会出现很多问题，不仅面临着房贷时间短，利息多，并且流动性也会更差，买老房子最好买15年之内的，太老的话维修成本很高，如果因为房屋老花问题而付出了太多的时间和金钱，那也是不值当的。

提问：成叔，你好，已婚，拥有三套房产，一套学区自住，其余想要2换1，偏向于天府新区核心区的改善楼盘，预算400-500万左右，处于普3资格，存在几个疑虑：第一，请问天西、兴隆湖东是否值得等待呢？第二，在2换1的问题上，是应该先卖一套付首付，还是两套一起出售呢？

成叔：你好，鉴于你属于普通资格高预算购房者，建议主打捡漏，积极发现好产品，首先，天西的定位较高，建议考虑保利、首开龙湖等，兴隆湖东的概率更大，再像天东的天府公园未来城等也可以逐一参考；其次，当前拥有三套房产，至少要卖两套才会具有购房资格，建议将父母名下的房产先抵押凑钱，再将抵押所得付首付，但这里要注意银行的程序操作是否可行。

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