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双减政策之前，大多数人对于中国社会的很多顽疾，认为是尾大不掉，很难有实质性的转向，所以顶层设计是怎样的，实际操作层面又是怎样的，完全是两码事。

比如房地产市场，就是个很好的例子，调控政策一波又一波，从土地到开发商，从中介到买卖双方，各种办法都用尽了，但结果呢，尤其是好些一二线城市，依然是止不住地上涨，由此“不看广告看疗效”的吃瓜群众们，内心坚定地与政策唱起了反调。

其实政策，主要看决心和力度，姑且假设房地产确实尾大不掉，不然硬着陆影响经济发展，沦为中等收入陷进，确实得不偿失，那么一些无关乎核心本质的呢？比如教育，比如游戏，比如文娱，比如资本垄断，又比如人口危机？

双减政策大家都很明白，就是要拿教育开刀，课外辅导机构是一个万亿级别的市场，尤其是K12教育，现如今说动就动，正当大家认为这是阶段性震荡，技术性回调的时候，很多头部教培机构却喊遭不住了，纷纷出现了大规模优化裁员的场面，一时间整个行业危在旦夕。

试问一下，这些头部教培机构的资本大亨都“抹泪痛苦”，还真的是你我认为的“阶段性震荡”吗？难道他们接触的信息面和对行业的前瞻性不如我们？完全不是一个层级的。

资本大亨看得非常清楚，他们蛰伏不了，熬不下去了，缴械投降，是唯一出路。

△网传高途员工正排队去人事处办理离职

这就是中国，只要是政策动真格的话，一个行业可以很快覆灭，施行的效果，毋庸置疑。

而双减背景下的学区房改革呢？大家认为是阶段性震荡，短时间做做样子给大家看吗？

大家知道，中国的教育是存在各种壁垒的，北京上海天津考双一流大学很容易；四川教育大市又集中在成都、绵阳；私立学校以往掐尖很厉害；就连成都中考也要划分个主城区和非主城区，这样的话上市直属，非主城区调剂分数线就要高那么压死骆驼的最后几分；更不用说青羊的教育集团分给金牛，而锦江的成师、盐道街开到成华。

所以这就造成了成都家长们对学区房的蜂拥而至，好些新成都人本就是从小镇做题家一步一步在省会站稳脚跟的，总不可能说让下一代读个比自己还差的村小，考个比自己还差的二本吧？

成都的学区房内卷虽然远不及一线和沿海一带，但总的来说，教育资源的分配不均，依然是困扰家长们的一大难题。而目前学区房改革的背景下，教育资源逐渐分配均衡，对广大家长们来说，更是一个难题，难就难在，这个教育资源，到底会怎么均衡分配？分配的方向和力度，这是最难掌握的。

什么是学区房？理论来说每一套住宅都是学区房，但一般意义上的学区房，是指小学，而且是小学教育质量好，对口初中也好的小区。

成都好点的学区房其实相对是集中的，资源固化的结果是，老牌的有青羊二区、锦江二区。新兴里面比较好的是高新五区（通俗说法），普通一些的是青羊五区、锦江三四区里个别盐道街、成师校区以及高新大源板块等。

△某学区公众号社群关于青二的咨询

再往下，就是主城各区的代表小学了，都有一些，但是进不去全市TOP系，包括天府新区，所谓的B、C、E区，所谓的什么天府一小、七小，七中，哈米尔顿等，在主流的观念里，依然谈不上是很好的学区房范畴。只不过硬件是相当可以，家长经济实力和生源也不错，但好些还没有升学出口，没有力压群雄的成绩，所以购房者敢孤注一掷吗？

然后到近郊二圈的话，就以双流棠湖、实验小学等；龙泉青台山、天鹅湖等为代表了。

盘点下主城区的知名学校：

青羊区：小学——实验小学、泡桐树小学、草堂小学、胜西、少城、金沙、东城根街等；初中——石室陕西街、树德东马棚；私立有川师实外。

锦江区：小学——成师附小、盐道街小学，天涯石小学和民办的锦江嘉祥、川师附小；初中——七中育才水井坊；私立有锦江嘉祥和师大一中锦江。

成华区：小学——双林小学、石室小学、成华小学、7中英才学校、渥太华（在建）；初中——石室初中、49中；私立有嘉祥成华（K12学校）。

金牛区：小学——石笋街小学、茶店子小学、人民北路小学；初中——七中八一、七中万达等。

武侯区：小学——龙江路、川大附小、棕北小学；初中——棕北、北二外；私立有西川、领川等。

高新区：小学——霍森斯、益州小学、泡小、蒙彼利埃小学、锦晖小学，芳草南等；初中——七中初中、石室天府、教科院；私立有成外美年。

天府新区：小学——天府七小、天府一小、哈米尔顿等；初中——天府七中，天府四中等。

成都业内有各种各样的花式学区XX强，但现在不允许排名了，所以过往的排序就很能根深蒂固地维持霸榜。

△某学区公众号关于小学梯队的排名

排名靠前的，几乎是清一色的老破小学区房，不仅贵，而且还很难兼顾自住，所以逐渐沦为了纯粹学区挂户的地步，尤其是小户型单价再高，总价也还可控，挂户的目的是能达到的，当能保证对口学区的时候，占用资金和购房资格都让家长感到欣慰。

曾经有一套实验小学的老破小，成交单价达到了6.4万/平，但总价不破百万，可谓是成都学区房登峰造极的一刻。

△上翔街对口成都实验小学

而学区挂户，除了这类老破小，在成都还有很多电梯标间。这种楼盘大多建于2000年后，以独栋、梯户比奇高、小户标间、甚至不通气为特色，可以说几乎和40年产权的公寓没啥两样。

但他们产权年限是明明确确的70年，所以既可以满足落户上学，又有电梯次新标签，是理想的挂户楼盘，比如青二东城根街小学的时代凯悦、新城市广场、金色夏威夷等；锦二龙王庙正街小学的蓝光时代华章、星城银座等；锦二天涯石小学的红星国际等。

对于顶级学区房，周边的老破小和标间，一直是成交的主力，而次新一些的，除了单价高，因为户型、面积上去了，所以总价居高不下，总价高的还能叫挂户吗？显然超出了好多人的预算。

这类楼盘不多，可以说是比较好地能兼顾自住和学区，但有两个前提，第一是预算够高（300万往上），第二是不要介意学区房改革后房价下跌（参考深圳）。

△深圳学区房近期贬值严重

这类楼盘有一些，可以跟豪改们分享下。比如青二的富力史丹尼国际公寓、红墙国际、天越；锦二的世代锦江凯旋门、雕墅、蓝光皇后国际、朗御、铁狮门晶融汇等。

插一个话题，很多购房者平时咨询喜欢问，新房里的学区房，太鸡贼了，啥都想要。

在新房市场找学区房是很难的。目前新房的地块大多数是新区域（荒郊野外），一般来说谈不上学区概念，偶尔有一些在城区的，周边预估的学区划片也不太好。或者严格来说，叫做“不稳定”——一般都是交房入住有门牌号了，才会在相应学年，确定划片范围。

偶尔在青二、青五、高五等片区有一些还不错的新房的话，那么就出现两种极端化，要么买不起，要么买不到，很多时候还会即买不起又买不到。

比如独栋新房金地39峯，正读东城根街小学。主打的是刚改高层，32层，2梯4户，共124户。面积段：120.7-153.56㎡，单价段：25954-31264元/㎡，总价段：336.8-457.52万元。

△金地39峯地理位置示意图

开盘即售罄。

又比如青五片区正读泡小西区的青云阙，主打2T2户洋房产品，单价3.5万，总价660-880万，别嫌贵，还很抢手，慢了买不到。

再比如捂盘王中洲锦城湖岸，对口的是蒙彼利埃小学，一所被捧上天的国际公立学校，预计起步价要500万，很多人都虎视眈眈地盯着，不出意外的话，又是一个开盘即售罄的一代神盘。

那有便宜的吗？也有啊。

南城都汇系列下的山河玖璋，此前5月份开盘，大多数房源价格在100-180万，但很快三倍熔断，入围门槛是刚一+63个月社保，试问有几人能达到这样的顺位度？这还只是入围而不一定就绝对能抢到。

△山河玖璋最低入围门槛，刚需第一顺位+63个月社保（最后一行）

再者比如青五片区，内金沙的鹭岛金沙壹品，整体来看是2T4户的高层产品，预计价格段位也在三四百万的区间，能不抢手吗？

如果说它比较低调，那么西三环外中坝附近的建发央著就很高调，周边有泡小欣桐和草堂子美，都不是野鸡分校，整体来说硬件不错，本部引过来的软件师资力量也可以，虽然对口小升初还比不上三环内的青二青五，但照样不妨碍很多人都已经盯上了这个西门神盘。

所以说，在新房市场上买学区房，也是一条不归路。

那么买学区房，除了老破小，除了新房，还有其他选择吗？

有的。那就是很多人喜欢偏好兼顾学区和自住的板块，学区不一定上到顶级了，在成都有个中上就OK，楼盘也不要老房子和标间，而是至少套二的次新。

这样一套房不仅解决了两个问题，还能冲抵学区改革带来的不利影响。

这种板块是比较分散的，稍微聚集一些的话，我例举一些，方便大家作为参考匹配。

当下青五的内金沙、内光华，比如中大君悦金沙系列，金沙鹭岛系列；天合凯旋城、保利贝森公馆、优品道四期曦岸、中铁西子香荷、朗基龙堂等。

当下锦三、锦四区域的一些楼盘，比如攀成钢系列、望江橡树林、翡翠城、万科城市花园、卓锦城、华熙528艺术村等。

再者高新大源的系列楼盘，辖区整体来说是非常成熟的次新板块，而且教育资源也相对均衡稳定，主要包括霍森斯小学、蒙彼利埃小学、益州小学、教科院附属学校、墨池书院小学及高新大源学校等。

说了那么多，那么家长们现在到底该怎么买学区房才是稳妥的呢？目前来看业内也没一个非常准确的评判标准，因为政策的方向和力度，都还在试探市场反应。

我简单说下我的想法，毕竟不是专职研究学区政策的而是偏向于分析成都楼市的迷你V，大家将就着看。

一、从短期的演变，看时间的紧迫性。

我们知道，任何政策都不是一蹴而就的，尤其是教育改革这类，牵一发而动全身，因此设想有非常快的治标又治本的政策，我表示怀疑（但我并不怀疑顶层设计的决心和最终的效果）。

所以在时间上，我们可以有逃逸期。如果你的孩子已经在读幼儿园，尤其是中班、大班了，那么时不我待，我认为应该尽快按照原有的既定政策，选取学区房，比如一些老破小和标间挂户，未尝不可，基本上还能赶上最后一茬稳妥的学区划分。而且好些有爆仓风险的小学，已经要求落户该区域的时间，要1年以上，所以又是一阵催促，不然只能教育部门调剂入学，得不偿失。

但这里也存在一个风险性，那就是当教育改革进入到深水期的时候，这些挂户的房产，价值会缩水，甚至有价无市，流通困难。所以此时就要想好，是否愿意为了孩子入读TOP学校而接受贬值的可能？

有人此时就打起了退堂鼓，觉得心有不甘，与其这样，何不花钱读TOP还不占用购房资格和资金？

什么叫花钱读TOP呢？除了一些关系户，那就是私立吗？不好意思，现在成都私立学校也禁止掐尖了，而是要求摇号入学。更何况成都私立好点的学校其实也就只有那么几所，一是概率性，二是私立学费也相当高，三是多孩情况下还要叠加概率和费用，因此这种想法我认为是可以理解的，但并不实用。

所以，换一种情况的话，假设孩子年纪还小甚至还没有造娃计划，那么从时间来看，就不那么紧迫性了，对于政策如何走，可以适度观察一下，也就是说，不应急于入手当下的一些TOP学区房，未来可能具有较大的不确定性。

二、改革中期，有节制的定向公平。

教育壁垒的一定会存在的，比如不可能成都的孩子随便读北京上海的学校，而巴中的幼儿园，能直升成都的泡桐树，所以说无限度的绝对公平是理想化的，不现实的，更反过来是不公平的。

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