日本是一个用地资源十分有限的国家，也是全球人口密度最高的国家之一，对城市中的每一寸土地都利用到极致。对于高架桥下空间（以下简称“桥下空间”）的开发利用，日本早期也是采取限制的政策，但由于铁路、高速路的便捷，许多商人开始在轨道车站或公交车站附近的高架桥下摆摊交易，形成了颇具规模的固定商贸黑市。随着日本战后经济快速发展，高架桥下的地价因比其它地区更为便宜，其空间便有了新的发展契机，一系列针对普通工人和上班族的饮食店和娱乐店，纷纷选择在高架桥洞内开设，取得了比较好的经营效益。之后东京奥运会等城市发展新引擎为日本城市中的铁道、公路桥下空间又带来新的发展机遇，政府开始积极的制定公共政策规范桥下空间营利性项目的开发建设。

　　在桥下空间的开发模式选择上，欧美等国家更多进行公益性开发，日本等人口高密度国家则选择进行商业化开发，并已建成不少人气很旺的经营性项目，成为城市新地标。那些原本被废弃的桥下空间被转化成为一个个极具特色的精致小商业店铺、综合购物中心、线性商业街、特色餐饮街、小众旅居酒店、文化与科技创意产业街区等活力空间，改善了城市综合环境品质，提升了城市整体活力，从传统印象里脏乱差的“灰色旮旯”，蜕变成为城市建设中的点睛之笔及游客争相前往的“网红打卡地”。

　　01 全球城市桥下空间做经营性项目面临的诸多难题

　　1.1资源多，缺重视

　　桥下空间是一笔潜力较大的可以利用空间资源财富，比如纽约拥有超1127公里的高架轨道、公路及桥梁，带来了四倍于纽约中央公园面积的可利用桥下空间资源。1广州、深圳、北京三大一线城市中心区域的桥下可利用空间总面积共约640万平方米，规模约相当于900个标准足球场的大小。2 但由于过去较多城市对桥下空间的开发利用缺乏足够重视，其合理开发利用也一直未达到社会各界的广泛共识，使得城市中这类资源较多处于闲置荒废或低效利用状态。

　　1.2 权属杂，缺协作

　　桥下空间归属与开发建设的实施主体比较复杂。比如美国桥下空间资源存量巨大，发展权管理隶属部门较多，其开发利用会牵扯到交通运输部、公园休闲部和环境保护部等多个部门，在美国社区治理模式之下，桥下空间建成后的维护还要倚仗社区参与，绝非单一部门、一己之力能够完成（图1）。日本轨道交通桥下空间隶属铁路公司或地铁公司，公路交通桥下空间隶属各级政府，但开发利用实施往往更多依靠市场建设力量和社会各种建设资金。中国桥下空间权属按照不同的用途会涉及到城市轨道交通部门、铁路管理部门、交通管理部门、路政管理部门等，其开发建设会因隶属关系牵扯到交通运输、园林绿化和环境保护等多个部门。桥下空间建设项目要想成为城市中的精彩之作从统筹规划到实施建成不仅需要政府多个部门的协同合作，还需要社会各种建设力量的积极参与。

　　图1  美国桥下空间职能与其权属划分示意图

　　1.3 诉求多，缺渠道

　　桥下空间因其所处的区域不同和服务人群不同，对其功能设置有不同的诉求，比如儿童需要游戏场地，老人需要生态游憩的绿地，中青年需要购物空间、时尚运动场地、咖啡厅等社会交往与娱乐空间。从全球城市的建设经验来看，如果前期市场调研不够充分，市场需求摸得不够准，缺乏使用者意见上达决策者视线的群众意见采集渠道，极其容易导致高架桥下项目在建成后出现运营效果不佳以及市民利用率不高等情况。

　　1.4 方法多，缺政策

　　桥下空间因其在权属上隶属于公有部门，通常可以借鉴公有权属公共产品的开发建设模式，比如BT模式、BOT模式、EOD模式、PPP模式、SOD模式、AOD模式等3。桥下空间开发建设选择何种方法取决于其空间的所有权、发展权，具体地区资源条件、融资渠道、可整合的社会建设力量、可统筹的规划力量等，其目的是让投入产出获得更好的经济效益和更佳的社会效应。在日本，私人资本与建设团队已经介入了桥下空间经营性项目的建设，取得了较好的效果，项目的知名度都比较高，社会反响也非常不错。但很多国家尚不鼓励在高架桥下建设经营性项目，也缺乏相关的配套政策，一定程度上限制了桥下空间充分挖潜利用。

　　1.5 力量多，缺统筹

　　可参与桥下空间规划建设的力量比较多，有政府投资、社会公益团体、公共设施投资集团、商业投资集团、私人老板、民众集资等，如何把这些有益的建设力量整合起来统筹共建，是城市桥下空间建设机制中比较欠缺的内容。桥下空间的开发利用属于城市更新范畴，其更新利用只有解决了规划建设成本与实施效益、营利保障的可行性，引入全球领先的桥下空间项目策划与规划设计团队、运营管理团队，让设计方案具备全球领先水平，实施后成为游客与市民争相前往的城市新地标，才具有可推广前景。

　　02 日本桥下空间经营性功能开发利用的典范案例辨析

　　在城市更新的主旋律下，日本这个人口高密度国家通过合理的空间规划，在高架桥下建设商业化项目，有效的将轨道、高速路等各类快速交通中的通过型客流转变为入店客流，再通过精心策划引入多元化的功能、多样化的业态、特色创新品牌，从而打造出独具魅力的复合商业、商务及办公空间，建设成为高品质的综合商业中心、小众主题酒店、生活服务中心、营利型公共设施、文创或科创产业街区等。

　　2.1 开发为综合商业中心

　　在城市中心地区的桥下空间拥有良好的区位优势，比较适合开展如购物中心、商业街、专卖店、餐厅、超市等业态的经营性项目，不仅能够补足全市居民欠缺的经营设施，而且也能够增加城市的商品供给和文化活动场所，打造城市新地标。日本由于国土面积狭小，土地资源匮乏，因此在东京都等一线城市内，特别是在车站周边的黄金地带，对各种“犄角旮旯”的地方也不会浪费，这就造就了高架桥下复合商业设施这种几乎是日本独有的商业体模式，并已经建成了一些有影响力的成功案例。

　　2.1.1东京中目黑高架桥下项目：城市新商业地标

　　东京中目黑桥下空间在改造前是东急东横线和日比谷线下长约700米的长期闲置、光线昏暗的狭窄空地。东京地铁公司和东急铁道公司联合打造了中目黑高架桥下项目，各种各样的特色店铺共享高架桥“同一个屋顶下”的空间，在有限的的空间内，聚集了近30家各具特色的创意商铺，咖啡厅、餐厅、服饰店、礼品店、杂货店、甜点铺和展览空间等一应俱全，“世界最美书店之一”的茑屋书店也坐落于此。在这里，人们共享“时间、空间、想法”，创造出新型商业模式，成为“中目黑”新文化的发源地，并且其商业空间与当地非常著名的樱花胜景融为一体，各类或时尚、或传统、或特色、或经典的商业店铺与中目黑川街道两旁的800多棵吉野樱隧道相得益彰，构筑成为一道迷人的城市风景，成为全世界游客争相前往体验的人气“网红打卡地”。在传统商业受到网络购物冲击呈现出整体不景气的时代背景下，该项目成为东京实体商业界最新时尚潮流的瞩目焦点，获得2017年日本设计界最高荣誉“Good Design”奖，成为东京都市的新地标。（图2-图7)

　　图2  东京中目黑高架桥下商业店铺

　　图3 东京中目黑高架桥下的各类商业店铺

　　图4  东京中目黑高架桥旁侧的樱花隧道

　　图 5 日本中目黑高架桥下最美书店 ——“茑屋书店”

　　图6 东京中目黑高架桥下多样的店铺立面设计

　　图7 东京中目黑高架桥下洞内鳞次栉比的居酒屋

　　2.1.2东京神田万世桥综合商业中心：火车站桥下的综合性商业街区

　　“神田万世桥”项目位于东京最具悠久历史的火车站——神田站铁路高架桥下，是利用火车站桥下空间改造而成的一个集办公、商业和公共空间为一体的综合性商业街区。高架桥下一个个由砖石砌成的筒形拱结构被开发为非常精美的零售商业空间，吸引了各种知名品牌商店以及特色餐饮店纷纷入驻。除了商业价值，红砖砌成的神田万世桥还具有很高的艺术观赏价值，建筑传承了当年车站的原始风貌，老火车站结构、铁轨、站台、砖造的拱形桥、已封闭的古老楼梯等文脉元素都被保留下来并继续使用，最大限度的留住了人们对该地区的历史记忆。神田万世桥商业街区南侧有开放的公共广场，北侧有潺潺流动的神田川河，红色的石拱桥与翠绿的神田川交相辉映、景色动人，让人忍不住驻足观望，车站内有非常吸引人的商业及艺术展品陈列在展廊和凹室之中，不定期举办时尚潮牌的限定展和各种时尚艺术活动。这座曾经被认为毫无用处并一度被遗弃的老工业建筑，如今成为备受市民欢迎的商业街区，日本年轻人把这里看作东京都市的新地标。（图8—图11）

　　图8  日本神田万世桥沿神田川河的综合商业长廊

　　图9 日本神田万世桥综合商业区的凹室餐厅

　　图10 日本神田万世桥桥洞中的展廊与凹室

　　图11 日本神田万世桥桥洞中的商业空间

　　2.1.3东京日比谷红砖拱门高架桥下购物中心：新时尚购物天堂

　　东京日比谷有一座百年历史的300米红砖拱门铁路高架桥，政府和规划设计师充分挖潜其桥下空间，建造了一座非常受市民喜爱的购物天堂。其商场空间划分为特色美食区域、时尚购物区、夜间游玩区三大区域，整体风格低调优雅，除了美食美酒外，还入驻了一些展示日本历史和未来的店铺，包括新泻县与青森县推出的特色美食店、特色产品直营店、百年蓝染工厂手工伞订制店、手工鯖江眼镜馆等代表日本传统工匠水平的特色商店、礼品店家等。让访客在寻觅美食的同时也可以在这里尽情体验日本匠人手工制作的魅力，体会其精湛的技艺、感受其令人传颂的职人精神、购买独一无二的独创工艺品。（图12、图13）

　　图12 东京日比谷红砖拱门高架桥下购物中心

　　图13  东京日比谷红砖拱门高架桥下购物中心的商业长廊

　　2.1.4神户阪急三宫站项目：品味特色文化的桥洞美食街

　　日本神户阪急三宫站位于城市中心地区，游客云集，改造前汇集了各类餐饮设施，但店铺多而杂乱无章，设施也有些陈旧，毫无主题可言；改造后，高架桥下的店铺空间更加有品质、有秩序，拓展延伸了神户以“食”为核心的“异域饮食文化”理念，打造了高架桥下一条以“怀旧食堂街”为主题的开放式街道，汇集了世界各国及日本国内各地区的特色品牌餐厅，集合了各种风味啤酒屋、居酒屋、西餐美食店、特色烧烤、咖啡屋等各式餐饮品牌，通过店铺的更新，蜕变为焕然一新的品味异域美食文化的人气桥洞商业街。（图14—图16）

　　图14 日本神户阪急三宫站桥下的商业设施

　　图15 日本神户阪急三宫站桥下的各类商业设施

　　图16 日本神户阪急三宫站桥下的怀旧美食街

　　2.1.5东京高架桥下水町商业街区：美丽的水岸型商业设施

　　东京高架桥下水町商业街区项目靠近东京地标性建筑——晴空塔车站，以“旅行生活”为概念设计，将地域文化以及旅行元素融入到这条街中，游客散步于美丽水畔，可感受到美轮美奂的东京老街魅力。该水岸商业街区中汇集了各式创意商店、餐厅、酒店、运动中心和生活主题馆等。在项目靠近东京晴空塔侧的东区与浅草寺景区有机衔接，设有咖啡厅、酒吧、运动场，小广场及工作坊等；在其西区则以特色“异域文化”为核心理念，汇集了世界各地美食、特色时尚美食、日式传统点心、创意杂货店等。东京水町商业街区较好的链接了两个旅游商区，游客能边走边逛穿梭于各个景点之中，水岸景观、商业街区、晴空塔和浅草寺各种旅游景观元素通过该水岸街区连接成了一个氛围和谐，让游客流连忘返的旅行生活空间。（图17-图18）

　　图17  东京高架桥下水町商业街区

　　图18 东京高架桥下水町商业街区内的各种特色商铺

　　2.1.6东京高架桥下SEEKBASE秋叶原工场：复合型商业设施

　　东京JR山手线秋叶原站—御徒町站之间的复合型商业设施“SEEKBASE秋叶原工场”是继2K540、CHABRA之后，秋叶原地区建设的第三个高架下商业体。与其它区域的项目不同，“SEEKBASE”在餐饮、零售的基本业态之外，延续了秋叶原地区的商业特色，精酿啤酒馆、中古照相机集合店、手工集合店、中古音像店、特色酒店、太鼓教室、电影体验实验室等丰富多元的业态。（图19—图21）

　　图19 东京高架桥下“SEEKBASE秋叶原工场”整体景观

　　图20  东京高架桥下“SEEKBASE秋叶原工场”的零售商店外观

　　图21 东京高架桥下“SEEKBASE秋叶原工场”的各种零售商店

　　2.2 开发为小众主题酒店

　　城市桥下空间可以开发为品牌主题酒店，以独具特色的空间构成和富有创意的经营理念，以丰富多彩的主题活动和充满趣味的游乐设施，以高品质的旅居环境和宁静舒适的休息空间，吸引各种旅客争相体验，既美化提升了城市景观，完善优化了地区功能，又充分利用了高架桥下的闲置空间。

　　2.2.1横滨市高架桥下的“迷你酒店”：网红非主流酒店

　　位于横滨市京急本线高架下的“Tiny House Hotel”（即“迷你酒店”）是日本第一个建在高架桥下的旅居酒店。酒店面向赏樱名所大岡川，周边有许多有趣的水上活动设施，由于地理位置较好，很多水上活动爱好者都选择在此举办活动，一开业便吸引了很多客人前来。在“迷你酒店”10～40平方米的超紧凑空间里，设有厨房、洗手间和卧室等生活必要设施，其紧凑的空间设计正好能与高架桥下的独特空间相契合。该酒店负责人以饮食、生活、工作等内容为主题，策划组织了各种有趣的活动，如烧烤派对、品牌营销宣传、公司年会活动等，店内客流量一直较为稳定，不仅有远道而来的游客，也有很多慕名而来的本地人。值得一提的是，“迷你酒店”项目采用了高水平的降噪处理技术，曾经有某个节目来旅馆测验过，列车经过时的房间噪音分贝跟图书馆噪音分贝差不多。（图22-图25）

　　图22 日本高架桥下“迷你酒店”的外观

　　图23 日本高架桥下“迷你酒店”的餐厅

　　图24 日本高架桥下“迷你酒店”的周边环境

　　图25  日本高架桥下“迷你酒店”的客房内景

　　2.2.2东京秋叶原铁道桥下旅居酒店：诠释“宅”生活的小众主题酒店

　　日本秋叶原铁道下酒店英文名“UNDER RAIWAY HOTEL”，是一家位于东京市中心高架桥下的旅居酒店。这家酒店凭借其在东京优越的地理位置、对日本“宅”文化的完美诠释、非常恬美的“宅”空间以及独具特色的铁路高架桥空间元素，每年吸引了不少背包客前来投宿。酒店设计师利用高架桥的铁轨构造、横梁做成装饰亮点，店内空间被本土化的绿色植被或装饰点缀、或充盈环绕，空气清新、环境优雅，各种旅居酒店设施样样俱全，在酒店行业中给人耳目一新与时尚潮流的感觉，成为年轻人与中低端消费人群追捧体验的旅居新试验场。同上述横滨市高架桥下“Tiny House Hotel”酒店一样，身居酒店之中完全听不到列车噪音，游客可以全心投入到旅途中的“宅”生活。（图26—图28）

　　图26 东京秋叶原铁道下旅居酒店

　　图27  东京秋叶原铁道桥下旅居酒店的客房内景

　　图28  东京秋叶原铁道桥下旅居酒店的公共区域空间

　　2.3 开发为生活服务中心

　　城市桥下空间可以开发为社区生活服务中心，以补足附近居民在生活性服务业态方面的各种短板设施，包括洗衣店、便利店、维修店、租赁店、食品店、药店、健身馆、各类教育培训机构等。

　　2.3.1东京·五反田高架桥下空间改造：服务型社区商业中心

　　“池上线五反田高架下”项目是由设计中目黑高架下项目的日本东急电铁公司改造而成，该项目以“城市体验”为概念，以促进市民生活便利、提升社交品质为目标，在全长约230米的桥下空间区域内精心挑选了贴近本地人多样性生活的13家店铺进驻，包含了单车、蔬果、甜甜圈、酒品、自助式投币洗衣机等类型丰富的服务市民的商业业态，引入了深夜食堂、东京酿造所、意大利西西里岛的小吃与地中海红酒等各种特色商铺，满足了本地居民多样化的生活需求，成为一个具备社区生活综合服务中心功能的深受市民喜爱的公共场所。（图29—图33）

　　图29 东京·五反田高架桥下空间改造外观

　　图30  东京·五反田高架桥下自行单车商店及单车服务中心

　　图31 东京·五反田高架桥下24小时自助式投币洗衣机

　　图32  东京·五反田高架桥下商业设施（甜甜圈、红酒、果蔬等零售店）

　　图33  东京·五反田高架桥下深夜食堂

　　2.3.2东京JR中央线高架桥下的al：ku阿佐谷 ：社区交流型商业体

　　alːku阿佐谷是东京JR 中央线及总武线阿佐谷站——高圆寺站区间高架桥下的全新社区交流型商业体。该项目以增进东京都内阿佐谷社区居民之间的交流为目的，给居民营造了一种轻松休闲又极富品质的慢生活服务空间，比如提供给家长与孩子共享学习空间，引进各类与教育关联的业态为地区育儿家庭提供良好的教育培训空间支撑，入驻各种儿童特长培训机构，引入网红咖啡店、人气轻餐店、特色定食店等有名气的餐饮品牌，满足社区各种生活需求的零售购物商店，提高生活品质的优质美发美甲沙龙、健身场馆、美容馆等多元业态，从而为社区居民打造出一个高架桥下的以社区交往学习空间为核心，以相关服务业态为支撑的社区交流型商业设施。（图34-图36）

　　图34 alːku 阿佐谷社区交流型商业体中的商业设施

　　图35   alːku 阿佐谷社区交流型商业体中的儿童培训教室

　　图36  alːku 阿佐谷社区交流型商业体中的各种零售商业

　　2.4 开发为营利型公共设施

　　城市桥下空间可以用于补缺地区公共设施，如公共广场、健身房、卫生服务、文化娱乐设施等，以补足本地居民公共生活的欠缺内容，促进市民生活质量的提高，促进城市文化艺术交流，提升城市公共服务水平。

　　2.4.1东京隐身高架铁轨下的幼儿园：桥下营利型教育设施

　　东京托幼服务用地匮乏，因此桥下空间也被幼儿教育企业挖潜来作为保育园用地。秋山隆浩建筑设计事务所设计了“町屋高架下保育园”，利用位于电车高架桥下的闲置空间，为幼儿园的建造提供了新的思路。在政府同意町屋桥下空间改造为幼儿园后，建筑设计团队的首要目标是创造一个既能保障师生安全，又能与街区居民共享孩子们成长喜悦的幼儿园，在此理念下，设计者打造了总长70米的连续屋顶，宛如防护罩般横置于桥梁与建筑主体之间，这道屋顶既奠定了幼儿园的结构主体，也解决了噪音干扰问题。师生置身于该建筑当中，有着被温柔保护、不受外界喧嚣干扰的安心感；而居民们行经此地时，亦可观看孩子们学习玩耍的日常生活，获得一些疗愈，软化都市中人与人之间的冷漠，牵起人与人相互交流的温情，这个项目也成为业界人士考察学习的必经之地。（图37—图39）

　　图37 东京町屋高架下保育园整体外观

　　图38 东京町屋高架下保育园中的游戏设施

　　图39 东京町屋高架下保育园中的室内教师空间

　　2.4.2横滨市黄金町中心的桥下文娱空间：社区公共文化经营场所

　　日本横滨市的黄金町有一块位于铁路高架桥下长达100米的地块，在这个高架桥底层原有的网格空间中，政府相关部门组织7位建筑师发挥各自的想象力，设计出了美术馆、咖啡厅、图书馆、艺术设计室、会议空间、工作室和露天广场等不同类型的营利型的公共社区文化空间，改造成为全新的“黄金町中心”，为使用这些空间的艺术家和居住在周围的社区居民创建了一个对话平台，取得了较好的社会反响。这一系列成功的改造建立在建筑师对场地的细致研究和对空间的独到规划基础之上，同时为未来以社区文化服务为理念的改造项目创造了成功先例。（图40—图42）

　　图40 横滨市黄金町中心高架桥下社区公共活动广场

　　图41 横滨市黄金町中心高架桥下美术馆

　　图42  横滨市黄金町中心高架桥下艺术家工作室

　　2.5 开发为文创或科创产业街区

　　城市桥下空间可以开发为文化创意和科技创新产业空间，采用复合办公空间打造艺术创意工坊、动漫产业基地、新媒体产业基地等内容并辅以相关配套商业设施，以促进地区科技创新和文化创意产业经济的蓬勃发展。

　　2.5.1东京高架桥下2k540AKI—OKA ARTISAN艺术工坊街区：聚集“手艺人”的街道

　　日本东京都千代田区的“2K540—OKA ARTISAN”是在铁路高架桥下方的一个艺术工坊街区，获得了2011年的Good Design Award大赏。项目活用了高架下的空间，汇聚了50多个日本艺术工匠的商店、工作室、书廊与咖啡厅等，展示出售艺人们的匠心之作，也为拥有相同手工制作兴趣的艺人提供了一个社群空间。这里是目前东京独具特色的手工匠人梦工厂，商品卖场和手工作坊连为一体，顾客可以和工匠们边制作边交流，是一个富有艺术特色的文化创意产业聚集地；这里展示与出售的大多数商品都是独一无二的，相当适合游客找寻只属于自己的纪念品，或是购买独特的伴手礼；这里曾是被人遗忘与规避的消极场所，因艺术工坊街区的建设而重生，因大量手工艺者的到来而复活，在东京繁忙的JR铁路桥下方，又多了一个有温度的文艺创新基地。（图43—图46）

　　图43日本东京千代田区铁路高架桥下2K540 AKI—OKA Artisan艺术工坊街区

　　图44 日本东京千代田区铁路高架桥下2K540 AKI—OKA Artisan艺术工坊街区的零售商店

　　图45 日本东京千代田区铁路高架桥下2K540 AKI—OKA Artisan艺术工坊街区的手工艺商品

　　图46 顾客和工匠们一起动手制作工艺品场景

　　2.5.2东京高架桥下阿佐谷动漫街：动漫爱好者的天堂

　　东京阿佐谷动漫街位于JR线阿佐谷站与高円寺站之间的高架桥下，所在的杉並区原本就是动漫制作公司集聚地区，改造前作为仓库和停车场使用，更新改造之后，在桥下120米长的通道上集结了16家动漫主题商店，为动漫制作者和爱好者提供了面对面交流的场所。这些特色小店提供培养动漫人才、交流咖啡馆、3D打印等多种服务。由于动漫制作公司直接经营，顾客可以在制作现场翻看手绘原画，近距离感受动画的制作过程。粉丝们还可以定期在这里参加新作品发布会，充分享受参与型动漫经济的全新体验。店铺的顶棚上面有4条电车线路，平均每5分钟便有一辆JR电车疾驰而过，然而在这条动漫街上却几乎感觉不到噪音，完全符合动漫产业的工作环境需求。这些动漫公司多为中小企业，资金不足以支付普通商铺的租金，而高架桥下的新商务空间，为他们提供了施展才华的新舞台。（图47—图50）

　　图47 东京阿佐谷动漫街LOGO标识

　　图48  东京阿佐谷动漫街内部整体景观

　　图49 东京阿佐谷动漫街咖啡厅举办的各种不同主题的展览

　　图50 东京阿佐谷动漫街上展示的正在制作中的原画手稿

　　2.5.3东京下北泽车站高架桥下的“未完”下北：商业办公复合共享空间

　　“未完”下北是以“欢迎来到娱乐与工作的未完地带”为项目概念的下北泽车站高架桥下一个集餐饮、零售、共享空间、合作办公室等为一体的复合商业办公空间。为了吸引不同年龄段的顾客，塑造地区文化，发掘内在潜力，项目在原有的音乐、戏剧、时尚等文化娱乐元素的基础上增加办公元素，重点打造共享办公空间，吸引职场精英、青少年、银发族等不同年龄段或拥有不同价值观的人们汇聚于此；同时打造了实验型小剧场、中古商店等服务配套商业设施设施，吸引富有创意及个性价值观的人群，通过多元文化人群工作生活空间共存，探索下北泽特有的工作方式和生活状态，不断地自由融合发展，在未完成的过程中，赋予桥下产业空间和商业文娱空间组合的无限可能性，不断进行新的尝试和挑战，从而给予了“未完”下北项目在未来功能拓展方面的深度和广度。（图51—图53）

　　图51 东京下北泽车站高架桥下的未完下北的复合商业办公空间

　　图52 东京下北泽车站高架桥下的未完下北的标识性公共空间

　　图53 东京下北泽车站高架桥下的未完下北的共享办公空间

　　03 日本桥下空间经营性功能挖潜利用的经验与启示

　　在很多城市尚不具备合规政策环境以及安全建造技术的情况下，在高架桥下开展经营性项目建设的时机并不成熟。但日本高架桥下各类经营性项目的典型案例在功能选址、公共政策、建造技术、业态定位、特色营造等方面的成功经验，对于开拓政府决策者、规划设计者、开发建设者的眼界和思路依然具有较强的借鉴价值。

　　3.1 选址恰当，精准匹配空间功能与市场需求

　　日本轨道交通高架桥两侧交通以人行为主，通常选作商旅性用途；公路交通高架桥两侧车流交通量较大，通常选作其它经营性用途。从日本的经验来看，高架桥下经营性项目的选址应充分与地区功能进行统筹融合，因地制宜的选择空间功能类型，比如位于居住区附近的桥下空间适合做社区生活服务中心或营利型公共设施，位于城市中心地区的桥下空间通常更适合做复合型商业中心，位于风景区附近的桥下空间适合做旅居酒店，位于商务办公区域、文化街区或特定居住区附近的桥下空间适合开发为文化创意产业或科技创新产业空间兼容商业的复合型空间。

　　3.2 政策先行，政府出台公共政策引导开发

　　日本高架桥下经营性项目经历了从早期的政策抑制到后来政府积极引导的发展历程。政府对桥下空间的使用作出相应规定，铁路公司向地方政府提供15%的可租赁面积以抵扣捐税。根据这个政策，其铁路桥下空间中有了相应比例的公共设施。日本国土交通省出台《关于高架道路路面下占用许可》，明确允许使用桥下空间，要求各地方政府制订《高架下空间利用计划》，在辖区内有计划地推行桥下空间利用。日本政府明确规定桥下空间开发原则上采取公开招标方式，主要以投标的道路占用费决定中标人，道路占用费主要用于社会公共支出。

　　3.3 因地制宜，差异化的打造多元业态经营空间

　　东京铁路高架桥下空间的用途主要有商业设施、营利型公共设施、小众主题酒店、文创和科创产业复合商业办公设施、自行车与机动车停车场等。政府根据轨道交通车站的不同间距对相关空间进行差异化利用。从早稻田大学的研究数据可以看出，小间距的桥下空间倾向用于社区生活服务、公共服务设施、小众旅居酒店等功能打造，大间距的桥下空间倾向用于综合商业中心、复合商业办公设施等功能打造。

　　3.4 科技引领，技术创新拓展经营服务业态

　　噪音与震动问题是影响桥下空间开发利用的关键因素。 日本桥下空间早期多为停车场、仓库、餐饮等对噪音不敏感的业态，但为了最大限度地开发利用这类空间，东京铁路公司与建筑公司、科研机构等合作，创新研发隔音抗震工法和材料，成功应用在旅馆、办公、博物馆、图书馆、会展空间等对噪音敏感的业态上。

　　3.5 锚准服务，补足地区百姓欠缺的生活性服务设施

　　全球城市桥下空间规模不小，是补足公共设施欠账或是其它城市功能短板的宝贵空间资源。从日本经验来看，通过安全合规的建设环境，优秀的设计方案，具有一定营利空间的市场运营，使得桥下空间资源在提升区域土地价值，改善城市空间环境品质，补足地区生活性服务设施等方面发挥了积极作用，成为提高城市宜居水平的有益途径。

　　3.6 发掘特色，打造市民喜爱的富含地域特色的地标项目

　　从日本的先进经验来看，发掘特色是桥下空间经营性项目成功的关键要素之一。如中目黑桥下项目就是将黑目川的樱花景观文化、地域美食文化、特色人文要素进行了深度发掘融合，让桥下空间项目与自然地理环境、特色人文环境浑然一体。车辆穿过高架桥，如同行进在如诗般的美景中；市民置身在桥下空间，如同置身于如画般的购物休闲空间中，是一种更加时尚超前的体验，一种地域特色文化的体验，一种优美自然风光的体验！这些桥下商旅项目已然是城市中的新地标，它们将现代化城市空间中不太人性的废弃空间转变为更有价值的亲人尺度的可利用空间，堪称“物善其用”的经典之作。

　　结 语

　　城市高架桥下的空间品质体现了一个城市的品位与公共生活质量。从日本的实践案例来看，桥下空间的经营性功能开发对于城市空间环境品质的回报，对于城市宜居水平提升的回报，对于投资运营方的回报还是比较丰厚的，往往能起到“生花废墟上，打造新地标”的效果。期待更多的城市能利用桥下空间的更新改造，优化完善城市功能，提升区域整体价值，增强城市活力，让桥下空间更好用、更美丽、更有价值！

　　注：

　　① 数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心 

　　② 数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心

　　③ BT模式：BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，意即“建设--移交”，是政府利用非政府资金来进行非经营性基础设施建设项目的一种融资模式。BOT模式：建设-经营-转让（build-operate-transfer，简称BOT）是私营企业参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种方式。EOD模式：生态环境导向的开发模式（Eco-environment-oriented Development，简称EOD模式），是以生态保护和环境治理为基础，以特色产业运营为支撑，以区域综合开发为载体，采取产业链延伸、联合经营、组合开发等方式，推动公益性较强、收益性差的生态环境治理项目与收益较好的关联产业有效融合，统筹推进，一体化实施，将生态环境治理带来的经济价值内部化，是一种创新性的项目组织实施方式。PPP模式：PPP模式，又称为公私合营模式，即Public—Private—Partnership的字母缩写,是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。SOD模式：即Service-Oriented Development的字母缩写, 通过社会服务设施建设引导的开发模式，即城市政府利用行政垄断权的优势，通过规划将行政或其他城市功能进行空间迁移，使新开发地区的市政设施和社会设施同步形成，进一步加大“生熟”地价差，从而同时获得空间要素功能调整和所需资金保障。AOD模式：即Anticipation-Oriented-Development的缩写，是一种城市规划—城市经营整合概念，意为规划理性预期引导，是一种政府充分利用发布规划信息的诱导作用来进行城市经营的模式。

　　参考文献：

　　1、柯佳温. 城市高架桥附属空间人性化设计研究[D].福建农林大学,2016.

　　2、杨蓉. 城市立交桥的附属空间行为研究[D].中南林业科技大学,2008.

　　3、包悦,罗友斌. 城市双修背景下的桥下空间综合提升方式探讨 ——以广州市天河 CBD 地区为例［J］.规划师,2018,34（5）:60-65.

　　4、孔帅. 从人性化角度浅析城市高架桥桥下空间再利用——以 天津市千里堤桥桥下空间为例［J］. 科技经济导刊, 2017 （26）: 41-42.

　　5、刘丹丹,顼书平. 从“失落空间”到“乐活空间”——高架桥下的 社区公园设计营造［J］. 艺术与设计（理论）, 2019, 2（8）: 68-70.

　　参考网站：

　　1、https://nytlicensing.com/?ref=nytsyn.com

　　2、https://www.newsweek.com/

　　3、https://www.tokyo-np.co.jp/

　　文中所引图片来源于国内外相关专业网站

　　作者：陈玢

　　作者单位：北京市城市规划设计研究院