来源：雪球App，作者： 破晓的投资笔记，（https://xueqiu.com/2314868826/246245148）

01 业绩情况

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没有意外，万科2022年的业绩也不太好看，表面上营收5038亿，同比增长11%，净利润226亿，同比增长0.4%，在2022年房地产行业这样的形势下取得正增长是优秀的。

但扣非净利润198亿，同比下降了11%。

利润与收入未同步主要在以下4个方面：

一、 营业成本同比增长14.5%，超出收入增长3.2个百分点，这部分就多出114亿。

估计是拿地成本增加的原因，2022年结算的项目拿地时间大概在2019-2020年左右，那时是高地价的时候。

二、利息支出减少了17亿。

三、对联合营企业的投资收益由2021年49亿转为亏8亿，这部分减少57亿。

四、资产减值损失比2021年少了30亿。

这部分是网上争议的部分，认为万科故意少计提减值，做高盈利，我个人判断减值计提是合理的。这部分减值主要是在存货部分，看存货计提的项目（年报P187）与2021年的对比，大部分项目都在2021年已经计提过了，今年计提的是贵阳万科贵阳传奇和大连翡翠都会两个项目。

计算存货可变现净值时所采用的估计售价区分已预售及未售，已预售部分按照实际签约金额确认估计售价，未售部分结合近期平均签约价格和类似产品的市场销售价格确定估计售价。

2022年相比2021年形势并未再度严重恶化，我认为这个计提是没有什么问题的，反而某些房企趁着业绩下滑，故意超额计提财务大洗澡反而要小心。

02 万科2022年做了什么

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NO.1 | 优化负债结构，缩短增长，降低融资成本

报告期内有息负债共3141亿，一年内到期的有息负债 645 亿元，占比为 20.5%；一年以上有息负债 2,495亿元，占比为 79.5%。减少短期负债，增加长期负债。

分融资对象来看，银行借款占比为 60.6%，应付债券占比为 27.3%，其他借款占比为 12.1%。

全年新增融资的综合融资成本3.88%，存量融资的综合融资成本4.06%，融资成本下降。

手上货币资金1372亿，一年内到期的有息负债总额 645.2 亿，剔除受限和监管资金的现金短债比1.4倍，风险可控。

NO.2 | 收缩投资

2022 年万科开发业务新开工计容面积约 1,568 万平方米，同比下降 52%。降幅大大高于全国新开工面积降幅10%。

报告期累计获取项目36个，权益地价金额为496亿，比上年1401亿，同比下降64%，降幅高于TOP100房企总体拿地金额降幅48.9%。

03 万科的风险

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NO.1 | 不拿地未来怎么办？

截至报告期末，万科在建项目总计容建筑面积约8,260万平米，足够支撑2-3年的开发量了。

NO.2 | 销量还会下滑吗？

如果说2023年营收，肯定是下降的，房地产行业的特殊性，销售到结算2年左右的时间，虽然没有准确的比例对应关系，但是趋势基本一致。万科2022年末有3,361万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降28%， 合同金额合计约 5,300 亿元，较上年末下降 25%，2023年利润肯定不会好看。

但是这些能看到的风险都已反应在预期中了，我们能看到，那些名校的基金研究员和基金经理看不到吗？股市反应的是预期，所以很多人研究明年利润怎么样其实没多大意义。

我们要看的是2022年以后万科的销售量及毛利率会好么？

老实说目前万科做得并不怎么样？

根据中指研究院的数据。

万科权益销售数据1-3月同比下降5%，3月份同比增长5%。

保利数据亮眼，1-3月同经增长57%，3月份增长68%。

万科现在的数据和TOP100相比也是落后的。

数据反映行业在复苏，万科虽前3个月落后，但这才刚开始，我认为以万科的底子，跟上行业复苏的节奏问题不大。

NO.3 | 毛利率还会下滑吗？

土拍行情的遇冷，地价是下降的，2022年全年住宅类用地的平均溢价率为 3%，较 2021 年下降 8 个百分点。成本降了，对毛利率有直接的供献。

但是也要注意，万科新增的拿地项目基本都在一二线省会城市，目前房企也都认为机会在一二线城市，导致竞拍激烈，那个曾经三四线的王「碧桂园」现在也调整战略重心到一二线城市了，业绩发布会上管理层也表示一线城市竞拍激烈，导致没有拿到地，这个后续还要再观察。

04 管理层值得信任吗？

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我的观点是值得信任，万科的管理层是我买入万科一个很重要的原因。

现在很多人骂郁亮，无非都是因为短期股价跌了，但这不是万科一家的问题，是整个行业的问题。

郁亮2021年自愿放弃年度奖金，实际年度即时现金薪酬（税前） 144.9 万元。2022 年度，又自愿从其个人年度奖金总额中拨付 280 万元，专项奖励公司“ 2022 年度主席特别大奖” 之获奖者，实际年度即时现金薪酬为 393.5 万元。

根据公司 2018 年第一次临时股东大会决议，董事会主席年度即时现金薪酬总额（包括固定月薪和年度即时现金奖金两部分）与归属于上市公司股东的净利润增减幅度挂钩，当净利润增长率大于 15%时，年度即时现金薪酬总额增长率=净利润增长率-15%；当 0≤净利润增长率≤15%时，年度即时现金薪酬总额不变；当净利润增长率小于 0 时，年度即时现金薪酬总额同比例下降。

这种薪酬考核标准放到A股上市公司里应该找不出几家吧。

当然阴谋论者会说管理层通过利益输送牟利，但是都是些莫须有的猜测，如果抽资靠这样臆测那还不如去澳门拼运气。

如果哪天出现实质证据或者符合逻辑的印证管理层在损害股东利益为自己牟利，我会毫不犹豫的清仓万科。

05 现在的万科还值得持有吗？

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现在的万科业绩状况无疑很差，这是大家都知道的事，但投资从来不是个看过去的游戏。我们目前能看到万科差的地方都已体现在股价上了，投资看的是未来。

在这个点在还持有万科要想通几个问题：

1、未来销售量会更差吗？

2、未来毛利率会更差吗？

3、未来万科会有债务危机吗？

我的观点是，2022年的销售量就是底部了，毛利率也会好转。

行业数据显示已经在复苏，以万科的历史表现我认为有较大机率会好于行业整体，注意这是长期来看，不是几个月或1年时间来判断。当然今年万科至少应该销售反转，否则我会清仓。

万科财务状况应该不用担心，地产是个类金融行业，对于风险的管理非常重要，回看中国房地产的历史，江山代有才人出，各领风骚没几年。顺驰、绿城、恒大、融创等大都是靠大加杠杆风光一时，但在榜一支撑不了多久，万科虽也有冒进的时候，但相比同行已经很克制了，虽经常被人挑战榜一，但一直在榜单上。这和投资一样，是个看谁活得久的游戏。

历史上股票超额收益的来源在于伴随各种利空袭来时的冷静、理性地思考，判断各种可能性的概率，影响情况，然后做出自己的判断。

我认为万科未来大概率不会再差了，我愿意承受这种选择带来的结果。

至于股价，短期可能还会跌，但大概率现在就是底部区域。

至于很多人关心的万科物业服务和其它业务，我认为现在没什么关注价值，一个收入占比5%，利润贡献为0的业务，把它当作送的，作为安全边际的一部分。

$万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$ $保利发展(SH600048)$ 

#2023投资炼金季#