德国篇：泡沫破灭，回归冷静

　　（1995至今）

　　——全球房地产市场历史专题之十一

　　1、1995年-2000年：回归冷静

　　20世纪90年代初期，德国经济的快速发展都依赖于政府对东德实行的经济援助。仅德国复兴信贷银行集团一家机构，在20世纪90年代对东部地区的资助金额就已经高达几百亿马克。除了政策性金融机构之外，工业企业在这一阶段也开始大幅向东德投资。

　　德国政府向东德的经济援助中其实也包含了建筑领域的大规模的投资，当时德国在房地产市场的投资规模甚至远远超出同期对机械设备的投资总额。而在建筑领域的投资中，50%以上的资金流向了居民住宅领域，超过30%的资金流入了商业地产领域。资金的大规模涌入，也从另外一方面解释了20世纪90年代初期德国房价走高的原因。

　　然而，德国对东德的经济援助并没有达到预期的效果，随着时间的推移，东德的人员流失也使得经济发展增速再下一个台阶。固化的经济结构下，东德企业积重难返，德国经济也随之开始下滑。事实上，在20世纪90年代初期，除了1991年德国GDP实现较快增速外，之后德国经济便进入了低迷阶段，1993年德国的GDP更是经历了负增长。

　　1.1

　　地产倒闭潮

　　20世纪90年代初期，大规模的经济援助不仅没有实现预期的经济增长，还让德国政府陷入了负债累累的困境。自1990年到1995年，德国政府大规模发行国债，财政资金才得以源源不断流入东部地区。然而，东部地区未如预期的经济表现，也让德国政府的债务规模如滚雪球般越滚越大，财政赤字问题也越来越严重（见图1）。 因此到了20世纪90年代中期，德国政府即使想继续为东部地区输血，也有心无力，经济援助力度也随之逐渐放缓。

　　随着经济增长的放缓，房地产市场需求也开始逐渐下滑。而20世纪90年代初期建筑潮之下房地产市场供应逐年增加导致供给处于高位，需求低迷之下房价就此下滑，曾在合并初期的建筑潮中飞黄腾达的施耐德集团也开始陷入了危机。随着合并初期形成的房地产泡沫也逐渐开始破灭，大肆囤地的地产商损失惨重。

　　在这一轮的泡沫破灭之中，随着地价和房价的下跌，施耐德集团的资产也大幅缩水，前期过度扩张埋下的隐患也终于开始爆发而此时施耐德集团拖欠德意志银行及其他四十多家金融机构的债务总额高达50亿马克，陷入了债务危机之中。然而，施耐德集团只是当时房地产泡沫破灭之下倒闭的地产商之一，一批在合并初期大规模扩张的地产开发商，在这一轮的泡沫破灭中，也都迎来了危机。

　　可以说，德国房地产的走势与经济发展密不可分。 但是20世纪90年代中期之后，德国错失了全球化浪潮，经济增速难以恢复。这是因为在德国的福利体系之下，劳动力成本居高不下，企业如果要解雇员工，必须根据员工的家庭情况给予补贴。劳动力成本让全球产业开始转移到亚洲这些新兴市场之中，德国经济丧失了增长动力，房地产市场也自然开始冷静下来。 除此之外，人口老龄化趋势之下，新增住房需求也开始逐渐消散，房地产市场也因此陷入了长期的低迷。

　　1.2

　　柏林异军突起

　　20世纪90年代后期乃至整个21世纪初期，在德国房地产市场长期低迷的同时，有一个城市却在风风火火的开展房地产市场建设浪潮，那便是首都柏林。 随着政府机构相继迁往柏林，政府官员以及在一大批在首都工作的民众随后开始举家搬迁至柏林，柏林也因此成为合并初期东部地区为数不多人口实现净流入的城市之一。

　　随着德国的统一，重塑柏林的历史地位便成为柏林市政府乃至整个德国政府的重要任务，柏林的城市建设规划也因此被重新提上了日程，欧洲著名的科技园区阿德勒肖夫（Adlershof）园区便是规划项目之一。

　　阿德勒肖夫园区位于柏林市中心勃兰登堡国际机场附近，自19世纪以来便成为高科技企业的聚集地，德国航空科学研究所便选址在此。园区的重建计划在1989年便被提出，1991年德国成立了阿德勒肖夫发展协会（EGA），负责这块园区的规划、建设和管理工作。EGA在原来的园区基础之上，又将周围的几个街区纳入规划范围，将园区的占地面积扩充到了4.2平方公里。

　　对于园区的规划，EGA将100万平方米的空置土地用于科学中心和商业办公楼的建设。很快，明亮宽敞的创新和企业孵化中心、光学技术中心、信息和媒体技术中心等办公楼群相继建成。

　　随着企业和高校的进入，在园区内就业的人员也越来越多。EGA于是便开始了园区内配套住宅的建造，开辟了10%的区域用于住宅楼建设。针对园区内工人和科研人员的住房需求，园区建造了7000多套住宅，这其中包括了400栋别墅，也包括了大量的白领和蓝领公寓。

　　但是随着园区内创业企业的不断成长，在园区内工作的员工也越来越多，园区内有限的住宅难以满足逐渐增加的住房需求，剩余的住房需求只能靠整个城市来满足。 于是，阿德勒肖夫园区周围的街区开始受到了房地产商的关注，地产商争相在园区附近拍下土地，园区周围住宅楼的建设也因此如火如荼的开展，房价开始步步高涨，成为柏林城区房价最高的区域之一。

　　然而，阿德勒肖夫园区的建设只是当时柏林城市规划的一部分。 随着欧洲各国之间的联系日益密切和人口的流入，交通设施的改善也成为了柏林市政府的重点任务。 柏林中央火车站项目也是在这一时期开始重建的，1993年，德国政府为车站的建设，更是举办了一场设计大赛。汉堡的一家著名的国际建筑公司，GMP 成为新车站的设计者。

　　经过了10年的修建，这一历史性的工程终于完工，中央火车站成为了集火车、地铁和电车为一体的综合交通枢纽，每天经过这里的人次数以万计。在巨大人流量的吸引下，中央火车站也迎来了几十家百货公司和餐饮企业的进驻，成为柏林 市中心新的黄金商业区域，店铺租金也不断创出新高。 此外，在中央火车站的带动之下，周边区域也相继被地产商开发，进一步助推了柏林地产价格的走高。

　　然而，即使柏林地产异军突起，这一块蛋糕也难以养活整个德国的房地产企业，长期低迷的房地产市场让房地产企业生存愈加困难。 但是，可喜的是，在地产商艰难求生的不久之后，一场金融风暴为德国的房地产市场带来了新的发展契机。

　　2、2008年至今：后金融危机时代

　　自2001年前后全球互联网泡沫破灭之后，投资者对房地产市场的热情陡增。因此，房地产市场成为继股票市场和债券市场之后，德国的第三大投资市场，但是受制于经济的低迷，德国房地产并没有迎来新的发展机遇。即使房屋贷款利率已经降至低位，自购房需求也始终徘徊在低点。从2001年到2007年，在德国宏观经济丧失增长动力的背景下，为了降低生活成本，很多人开始从大城市向郊区或是小城市搬迁，大城市的房地产交易市场也逐渐萎缩，大量房屋空置。

　　然而到了2008年，在美国爆发的金融危机，引起了全球范围内的经济低迷。全球进出口贸易因此受到了严重的影响，贸易额开始大幅缩水。作为当时全球第二大的出口国，德国的经济增长高度依赖出口，在金融危机的影响下，德国的经济也开始大幅下滑。2009年，德国的GDP更是创造了1990年以来的最低增速，成为两德合并以来德国经济发展最差的一年。

　　2.1

　　金融危机后的国家经济

　　为了应对金融危机带来的巨大影响，德国在新任总理默克尔的领导下，开展了第二次经济刺激计划，大规模增加政府公共投资，同时降低企业税负。在新的经济增长刺激计划之下，德国经济开始逆风翻盘，很快便走出了金融危机的阴影。即使是在2010年席卷欧洲大陆的债务危机中，德国经济也能独善其身，展现出强势复苏的迹象，并创出两德合并以来经济增速的新高。

　　与此同时，美国为了走出金融危机笼罩下的阴霾，从2008年起，便开始实行一轮又一轮的量化宽松政策。美联储加大马力印制美钞，资本市场上的资金也随之越来越多，而在全球经济都低迷的背景下，经济稳健增长的德国自然成为了海外资金的宠儿。

　　2009年，随着海外资金的大量涌入，德国房地产市场也获得了新生。德国的金融机构早早的便嗅到了存在于房地产市场的商机，商业银行、保险机构纷纷参与到商业地产项目的运作之中。当时，欧洲最大的保险公司—德国安联集团，便在2008年率先成立了房地产子公司—安联房地产公司，用于投资和管理德国的商业地产项目。

　　安联房地产最初成立的目的是为了接管安联集团的房地产项目，而安联房地产也不负使命，在接管之后，便对住宅进行了修缮和改建，对办公楼业进行了内部装修的改造和配套措施的升级。在专业的管理和营销之下，即使是在经济低迷的2008年，安联房地产也成功出租了21万平方米的住宅和办公空间，实现了19%的业绩增长。而在当时的德国，很多房地产公司在经济萧条的影响下，只能艰难度日，随时面临破产清算的风险，业绩增长更无从谈起。

　　随着外资对德国房地产市场的兴趣与日俱增，安联集团也放开了对安联房地产的业务限制。除了在德国境内大肆并购房地产项目，安联也开始将业务范围延伸到美国。2015年，安联房地产便斥巨资收购了纽约第五大道114号大楼项目，在美国房地产市场引起了轰动。

　　可以说，安联房地产的成长历程是德国房地产在市场化运作下的一个发展缩影。从21世纪初开始，越来越多的写字楼和商业中心开始交由房地产基金或是金融机构设立的房地产公司运作。而这些机构一般希望从房地产市场获取更多的收益，炒房和投资便开始成为这些机构的主要目的，德国的商业地产也因此不断创出新高。金融危机后，在全球地产市场一片惨淡之下，伯克希尔哈撒韦等海外投资机构开始进入德国房地产市场，也对商业用地价格的走高起到了推波助澜的作用。而事实上，除了商业用地，德国的住宅房地产市场也掀起了上涨的风浪（见图2）。

　　2.2

　　大城市的新机遇

　　在21世纪初期，在经济增长丧失动力的同时，德国各地政府普遍面临较大的政府债务压力，福利住房的运作和管理让政府机构有心无力。在这样的情况，以柏林市政府为代表的政府部门便开始有意出售住房公司以及福利住房。

　　由政府主导修建的福利住房体系，随着时间的推移，住宅老化和住房结构的问题也开始显现。特别是在二战刚结束时修建的住宅楼，到了21世纪，房龄已经达到了50年左右。这些老化的住宅楼外墙开始有所松动，内部陈设也相对较为老旧，不再适宜居住。市场化的房地产公司也开始对原有住房的外墙进行加固，为老住房配备了阳台，屋内配置上也将原来的装修进行了翻新，老住房也换上了新样貌。

　　随着金融危机的爆发，类似于柏林及慕尼黑、法兰克福这样的大城市，由于工业生产能力较强，新兴产业发展较好，比小城市以及大多数的东部城市经济更快的走出了阴霾、恢复了城市的正常运转。正因为如此，德国人也开始意识到只有经济发展较快的大城市才能够为他们提供更多的就业机会。于是，德国又开始出现了“再城市化”的特征，原本生活在郊区和小城市的人口开始向大城市迁移，柏林、慕尼黑等大城市又开始出现了人口增长的现象。

　　然而，1995年之后，随着房地产市场回归冷静，地产商放慢了房屋建造的步伐，德国住宅市场也因此进入了存量竞争的时代。随着再城市化趋势的出现，新的住房需求也开始出现。短期内，房地产商即使加快囤地和房屋建造速度，也无法完全满足住房需求，很多大城市出现一房难求的现象。

　　对于柏林市住房市场而言，数万套的住房公寓已经被纳入德国居住等大型房地产集团的手中，住房市场开始由地产低迷时的需求决定的“买方市场”迈入房地产集团主导的“卖方市场”。于是，这些房地产集团将其在修缮住宅中的部分支出转嫁到房租之中，住房价格因此开始迎来了新的增长。住宅楼的涨幅也开始超越了办公楼，住宅用地更是炙手可热（见图3）。虽然柏林市政府对租金有所限制，但是供不应求之下，受制于这些房地产集团的房价还是在全球房市低迷之下延续了逆势上涨的趋势（见图4）。

　　2015年，随着欧洲难民危机的爆发，大量的难民涌入欧洲。而德国针对难民出台了欢迎政策（Welcome Policy），一批又一批的难民开始流入德国（见图5）。仅在2015年，德国便受到了47.7万份的避难申请，2016年更是达到了74.6万份，创下了20世纪50年代以来的最高历史记录。难民的涌入也进一步加剧了德国的住房紧缺现状，房价在这一刺激下也愈发走高。

　　然而，房价的大幅上涨也让德国人生活负担越来越高，怨声载道。为了抑制房租的过度上涨，德国从2015年开始便出台了“房租刹车政策”，试图通过规定房租的涨幅，防止房地产集团坐地起价。 默克尔也在2018年的政府新一年的执政文件中承诺“未来将新建150万套新住宅”。 但是从房地产市场近几年的反应来看，这些政策的作用效果并不明显，住宅价格整体上依旧保持了较快的增长。

　　2.3

　　关于未来

　　与全球大部分国家或地区相比，德国的房地产市场长期维持稳定。但是这一稳定与德国的相关政策密不可分，二战后住房体系几乎归零，为了重建住房，西德政府颁布《住房建设法》，由政府联合大型住房企业共同建造福利住房，保障住房市场的供给。为了满足中低收入者的住房需求、防止房租过度上涨，《住房补助金法》和《住房租赁法》也相继出台。为了增加丰富住房市场的供应来源，促进私有住房的建设，《私人住房补助金法》应运而生。在这四大基础法案之下，德国房地产市场在过去的几十年时间里得以保证稳定的供应，顺利度过一次次的房荒。

　　然而，在长期稳定之中，德国的房地产市场也出现了阶段性的波动。回顾德国房地产市场的发展历史，可以看出，地产价格的波动与经济的走势密不可分。经济繁荣期间，德国房价不断创出新高。这一点，无论是在二战后的经济奇迹期间，还是在供给侧改革后的经济反弹期间，都得到了印证。而在石油危机之下以及20世纪末期经济陷入增长困境之后，房地产市场也应声陷入了低迷。

　　在金融危机之后，经济刺激计划之下稳定发展的德国成为全球房地产投资者的关注市场之一，随着住房市场化的推进，外资的进入让德国住房市场迎来了一个新的春天（见图6）。 但是，对于德国人来说，过热的房地产市场也影响了他们的生活质量。虽然德国政府也出台了很多政策，试图提供更多的住宅，抑制房价的过度上涨，但收效甚微。

　　纵观德国房地产市场的发展历程，2015年以来房价的逆势上涨离不开德国经济的稳定表现，离不开难民欢迎政策下的人口增长，也离不开向大城市集中的人口迁移热潮。但是，与全球房地产市场相比，特别是与美国、中国对比，德国的地产价格其实仍处于相对较低的位置，海外投资者对德国房地产市场的兴趣也因此只增不减。

　　虽然德国政府已经宣布要新建多套住房，但是受制于建造周期，短期内住房需求可能也难以得到满足。未来，在多种因素的作用之下，德国的房地产市场将走向何方？让我们共同期待！