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作者：

刘庆鹏

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摘要：

自1998年我国实行住房制度改革,取消福利分房,实现居民住宅货币化,私有化后,我国房地产进入市场化运行机制,从此,我国进入商品房时代,与此同时我国房地产市场也开始了快速发展.但由于我国每个地区和城市的自然资源禀赋条件,地理位置,人口规模以及经济发展状况等差异,再加上房地产商品不同于普通商品,其既有居住消费属性,又有投资升值属性,而且还具有不可移动性,这种种因素综合起来使得我国房地产市场发展及其价格区域差异越来越明显,我国东部地区住宅销售均价明显高于中西部地区,而且这种差异有着逐渐扩大的趋势.我国房地产市场快速发展的同时伴随而来的是"高房价"问题,房价的飞速上涨已经威胁到了我国房地产业的健康,稳定发展,而房地产业的健康,稳定发展又与经济和金融环境的稳定息息相关.为了抑制房价快速上涨,政府必须对房地产市场进行宏观调控,而我国房地产市场的区域差异性使得政府在制定宏观调控政策时不能采取"一刀切"的办法,必须因地制宜,根据地区或城市自身状况来采取相对应的调控政策,以适应不同地区或城市房地产市场特征,从而确保我国整个房地产市场健康有序的发展.因此,本文致力于对我国房地产价格区域差异及其影响因素进行研究,将影响房地产价格变化的因素划分为房地产市场需求因素,房地产市场供给因素,宏观经济因素三个方面,然后将我国35个大中城市作为研究对象,其中东部地区有16个,中部地区有8个,西部地区有11个,并将这35个大中城市按其房价高低和城市经济发展水平等方面划分为三类城市,结合这35个大中城市2003—2014年度数据,分别对三类城市的房价与各种影响因素建立Panel data模型进行回归分析,得出各因素对三类城市房价影响的差异性.通过实证研究,本文得出以下结论:(1)对于一类城市而言,影响其房价波动的因素众多,既有居民购买力水平提升,城市人口的增长以及对房价看涨因素,又有土地价格和城市经济发展水平因素,另外信贷规模的变化对一类城市房价影响也比较大.长期而言,由于优越的地理位置,不断扩张的城市人口规模,雄厚的经济实力,一类城市房价预期升值空间更大.加上我国实行货币量化宽松政策,大量的热钱投向房地产市场,使得一类城市房地产市场产生了较高的刚性需求和投资性需求,市场投机氛围浓厚,从而不断推动其房价高涨,并使得一类城市住宅销售均价与其他地区住宅销售均价差距不断拉大.(2)对于二三类城市而言,推动其城市房价上涨的因素主要是居民购买力水平的提升,土地价格上涨以及城市经济发展状况这三方面因素,信贷规模的变化只对二类城市房价有一定的正影响,但影响系数只有0.052,对三类城市房价影响不显著.这表明二三类城市房地产市场与其经济基本面关系更加密切,居民购房的目的更多是消费性需求,三类城市表现更为明显.但近年来,二三类城市房价受投资因素的影响程度也在逐渐增大.对于我国房地产市场而言,三类城市房价泡沫最小,二类城市次之,一类城市最大.根据本文所得结论,为了使我国房地产市场均衡发展,抑制房价快速上涨,笔者认为国家对一类城市房价调控重点应放在控制房地产的投资需求上,抑制炒房现象,释放一类城市住房有效供给;对于二三类城市,其房价与经济基本面关系更加密切,住房更多的是消费性需求,国家对房价调控的重点应放在土地调控上.

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关键词：

房价波动 区域差异 影响因素 Paneldata模型

被引量：

1

年份：

2016