文/镜鉴咨询创始人、老张宏论主笔 张宏伟

上海二手房成交量触底回升了！

9月23日，上海二手房网签成交864套，昨日网签创本月新高。截止9月23日，9月已累计网签14033套。而近30天内，上海二手房成交总量达到了1.7万套。上海的认房不认贷等新政是9月1号出台，目前看下来，上海的新政已经开始对二手房有效果了！

新政后，9月上海一二手房市场触底回升！

按照上述数据，还有差不多一周左右时间就是中秋国庆双节假期，预计9月最后一周上海二手房成交量将继续回升，9月1.8-1.9万套的成交量应该是站稳了，如果有机会的话，那也可以试试冲刺突破2万套。即使从目前保守的1.8万套估计，也比8月份的1.6万套左右有大幅度增长！上海楼市回暖指日可待！

同时，这个周末，作为上海的高端楼盘云锦东方公布了有效认购用户清单数据。据媒体报道，云锦东方三期2批次官宣了255组有效意向认购用户清单，均为满分118.32分！而房源仅105套，这个数据远超入围线210组！毫无疑问，云锦东方将成为上海新房市场回暖的风向标：

一是，政策层面对于高端楼盘尤其是高积分的高端楼盘已不再限制，允许高端楼盘推售了；二是，云锦东方楼盘的热销也为9月的上海楼市加把油，预示着新房市场也会加速回暖。

从目前一手商品住宅成交量来看，9月成交量有望达到80万平方米，明显高于8月份63.23万平方米。随着第八批次、九批次成交并网签，可以预期10月份维持80-90万平方米没有什么问题。而到了年底最后两个月冲刺年度业绩的阶段，上海楼市成交量起码不会低于10月份的成交量，甚至来一个成交量翘尾的行情也是可以期待的。

按照这样的数据，上海郊区五大新城全面取消限购是不可能了，谣言不攻自破。我认为，大家还是歇歇吧，不要想太多了。上海楼市的需求量还是比较充足的，所以，即使是郊区也不至于全面取消限购，最多是限购政策针对人才等定向宽松，或者后续再有些其他政策组合拳出台，上海楼市的需求就很快会被激活。

上海楼市未来2年的复苏和步入上行周期的确定性

那么，上海楼市复苏的态势是否会延续至2024年？毫无疑问，没有问题，甚至可以认为，2024-2025年连续两年为上海楼市的稳步上行周期。

首先2024年，最关键的就是3-4月小阳春是否预期来临。如果没有来临怎么办？很简单，上海至今为止政策工具箱储备的政策还没有完全发布，只要这些政策分批次在市场有下行趋势苗头的时间段发布即可。

比如至今为止上海还没有落地降首付的措施，也没有落地二手房交易增值税减免5年改2年的措施，上海的普通住宅标准还有很大的调整空间，上海针对五大新城的人才购房定向限购宽松等等，这些政策未来均有可能落地执行。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，上海楼市的需求还是有支撑的，每年新房市场1000万平方米的成交量是正常的市场容量，因此，只要政策给力给到位，市场就会迅速活跃起来。未来2年上海楼市就会在几轮政策的不断刺激下逐步复苏和回暖，进而步入上行周期。由此可见，未来2年上海楼市复苏的趋势是连续的，可持续的，而不是仅仅有当下一波行情而已。

那么，有人还会问，未来一段时间内再次发生房企爆雷或出险的事件，会不会影响上海楼市未来的趋势，复苏的趋势会不会中断？老张认为，这类事件对上海楼市影响已经不大了，甚至可以忽略不计了。

道理很简单，老张研究过，凡是爆雷或出险的房企，在2017-2021年这几年把投资布局大幅度下沉至三四线，投资资源被三四线城市稀释了。这些房企反而在这个时间段在上海这样的一线城市没有投资动作，有的房企甚至把上海大本营总部“做空了”，上海已经没有在开发在售的项目了。由此可见，即使未来再发生出险的房企事件，对上海楼市来讲几乎不会有什么利空影响。即使有那么几个项目无法正常开发，由于上海楼市即将步入上行周期，这类项目的债务问题和交付问题也相对容易化解。

因此，上海楼市未来2年的复苏和步入上行周期是确定性的。让我们拭目以待吧。

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