平顶山恒大悦珑湾何时能交房？

官方今年4月的答复是“预计年底前达到交房条件”。

这个答复看似很平淡，其实背后的难度是很大的。

悦珑湾这个烂尾楼盘，房子都卖出去了，销售款也都没有了，后续工程施工没有钱是不行的，但钱从哪儿来呢？

对于悦珑湾的不少业主来说，两年前第一次停工那会儿，虽然很焦急，但心里还不是太害怕。总感觉，这么大的房企，不可能说倒就倒了。

现实却在不断地“打脸”，两年过去了，靠恒大自救，显然有些不靠谱。

悦珑湾工地实拍

这一两年来，媒体上偶尔能看到皮带哥召开的恒大系“保交楼”内部会议，会议上他态度坚定，言之凿凿。

但时间在一天天地过去，不知他的“保交楼”都保交了哪些楼，反正与平顶山的悦珑湾好像关系不太大。

那么，悦珑湾这个项目命运究竟会如何？依据最近对项目工程进度的观察以及有关该项目释放出的消息，今天不妨咱们来捋一捋。

回顾一下当年悦珑湾的销售情况，这个项目应该是不缺钱的。

悦珑湾是2018年10月25日拿的地，共两宗，分别是A9-1和A10-1地块，共计221.8亩。当时投入拿地资金约2.99亿元。2019年9月，悦珑湾就一下子拿到了12栋楼的预售证，把数百套房源推向了市场。

2019年10月7日恒大悦珑湾面市开盘，开盘前对外公布的洋房均价在6800元/㎡左右，退台叠墅在8500元/㎡左右。开盘之后，其对外公布的洋房均价飙至7200元/㎡左右，退台叠墅均价飙至10000元/㎡左右。仅一年左右时间，恒大悦珑湾就备案了400套左右。

不过，到2020年10月份时，恒大悦珑湾的价格已大幅下降到毛坯洋房均价为5500元/㎡，带装修洋房均价6400元/㎡左右，后来更是推出了全款购房更低的价格5000元/㎡，甚至后来降到4800元/㎡甚至还有更低的……

悦珑湾项目鸟瞰图

截止到2021年5月前停工时，一期（A10-1地块）建盖了17栋住宅，二期（A9-1地块）建盖了4栋住宅，共计1230多套房源，面积13.5万多平，几乎全部都销售了出去。

即便每平米按5000元至5500元的价格计算，悦珑湾项目销售收入应该在6.7亿—7.4亿之间。除去拿地的近3亿元投入，剩余的钱应该是可以完成现有楼房交付的。

当然，以上的销售收入仅是笔者的推算，与实际情况可能有一定的出入。

问题是，悦珑湾的销售收入，并没有全部进入预售资金监管账户，而且，没有进入监管账户的购房款也被挪走他用了。

今年1月，市相关部门对网友留言的回复中出现了以下内容：“因该项目低价全款销售收入被恒大总公司挪走，未向市房产事务服务中心缴纳监管资金，造成459户购房业主不能办理网签手续……”

未进入监管账户的钱有多少？或者说是被挪走的购房款有多少？

我们可以大体推算一下。

悦珑湾一期二期预售的21栋住宅楼中，17栋是11层高的小高层，约有1150多套，4栋是7层高的洋房，约有84套。一期二期平均每套面积约109平。以109平的户均面积来算，459套房子的面积就是约5万平。

回复中说这些房子是“低价全款”购买的，假设说当时的成交均价4500元一平，这就相当于直接从客户手中拿到了2.25亿元的购房款，而且被挪走了。即便按4000元一平的成交均价算，挪走的也有2亿元。

这么多钱被总公司硬生生地挪走了，工程自然是无法进行下去的。

悦珑湾工地实拍

所幸的是，悦珑湾2021年5月停工时，其预售金监管账户上还有一部分资金。2022年2月，启用了这部分预售监管资金实现了复工续建。但到2022年8月底，账户监管资金花得差不多了，工程也就再次停了下来。

后来呢，大家都知道了，国企接手了。

市融城发展投资集团下属的鸿业融展建设工程公司接管了工程施工，工地上又有了动静。

悦珑湾工地实拍

国企也是企业，他得有钱才能让工程继续干下去。

不少人觉得国企有财政的背景，财政出钱不就行了吗？

这是很可笑的想法，如果财政能兜底的话，全市也就没有烂尾楼了，这样的话也会更加助长开发商烂尾跑路了。

事实上，财政也根本没有这个实力来兜这个底。

笔者近日在悦珑湾工地看到，一期的17栋楼，虽然看着都建起来了，但还有楼体的内粉外饰，门窗安装，水电路排放、小区绿化，道路修建等相当多的工程需要做。也就是说，还需要有大量的投资才能干下去。

悦珑湾工地实拍

这个“大量”的投资是多少？1亿还是 2亿？笔者不清楚。但不管是1亿还是2亿，摆在鸿业融展面前的问题是，得想尽一切办法把续建的钱搞到手，才有可能实现交房。

后续的工程款从哪来呢？

当初恒大拿悦珑湾拿的二期地块（A9-1）84.5亩，本打算盖13栋住宅楼，现已建盖并拿到预售证的有4栋楼，还有11栋楼未建。这些没有使用的土地怎么办？

今年4月20日，市里相关部门公布了“A9-1 地块分地块出指标”，也就是把A9-1地块分为了A9-1-01和A9-1-02两宗地块，面积分别是12.1亩和72.42亩。而在建的4栋住宅楼所在的位置也大体正是规划图中的A9-1-01的方位。

A9-1-02地块航拍图

显然，这是把A9-1地块中已建盖楼房的那一部分定为了A9-1-01地块，未建盖楼房的部分定为了A9-1-02地块。

为什么要把这宗已成交的地块又分块出规划指标呢？

规划上也说得很明白：开发建设方由于资金不足，为解决项目后续建设，确保“保交楼”工作顺利实施，根据河南省防范化解问题企业房地产项目风险工作专班和市政府的指示精神，按照市场化原则将悦珑湾项目二期（A9-1地块）土地及地上附属物进行转让。

显然，能转让出去且将来有收益的应该是面积72亩多的A9-1-02地块及附属物。如果把土地转让了出去，不就可以投入到工程的后续建设上了吗？

这个思路的确不错，但实现起来难度也不小。

二期部分地块能卖多少钱？转让不出去咋办？

恒大当初拿二期地块84.5亩（A9-1）的成交价是135万元/亩，现在能用来转让的面积是72亩多，按当初的成交价，也就才近9776.7万元。那么，这些钱能不能支撑走完后续的全部工程呢？

即便够用，但就眼下楼市的形势以及这宗地块所处的位置，会不会有人愿意接手这宗地块，还真是个大问题。

地块转让不出去的可能性还是有的，除非以更低价格出让。

但以更低的价格出让，那不就更无法保障工程完工了吗？

也有人出主意，如果从工程现在的状况到完工交房还差1亿元，那就平摊到已售的每一平方米的房子上，让业主们来补齐这个缺口。假如就差1个亿，已售的13.5万平房子，平均每平方米须补交房款约740元。

问题是，当初恒大销售时，房价是高低不一的，特别是2020年底和2021年初的那段时间，恒大为获取取更多的现金流，使出了以低价房源诱人全款购买的招数，现在一刀切让人平摊加钱，是否又会引出新的矛盾？

如果地块转让不出去，又没有多少业主愿意补交购房款，那工程的持续施工也是很难的。

说到这儿，人们自然会想起恒大转走的那笔“低价全款”卖房的房款。

恒大总公司挪走悦珑湾459户购房者的购房款，是否违法？能否追回来？

恒大悦珑湾项目是平顶山恒建置业有限公司拿地并负责开发的，这家公司成立于2017年1月，是具有独立法人资格的公司，其大股东是恒大地产集团郑州有限公司，两者是子公司与母公司的关系。

虽然在行政上母公司对子公司有管理的权力，也就是“爹爹”能管住“儿子”，但两者的法律地位是平行的，在经营上也是独立的。也就是，爹的钱是爹的，儿的钱是儿的，爹要拿儿的钱必须是合法的。

那么，如果母公司与恒建这家子公司之间没有正常交易，却让子公司恒建把459户没有网签备案的购房款转走，这算不算是非法挪用资金？

如果算的话，该不该追究“母”公司的法律责任？是否可强行追回这笔被挪走的资金？

如果能追回这笔款，那后续工程也就没有什么问题了。

但是，就目前状况看，这笔钱追回的可能性并不大。

恒建置业既然是一家拥有独立法人资格的公司，自然是要对外承担法律责任的。

恒建置业本应该对已售出的产品负责，对已购房的客户负责。把房子如期盖好，按合同约定的时间交给客户。

恒建公司显然没有这么做，却有意规避资金监管，把全款购房的459户业主的房款不网签、备案而私下转至母公司，导致工程停工，楼房烂尾，无法按合同约定如期交房，这种行为算不算是合同欺诈或者诈骗？

如果算的话，为什么迟迟不对恒建置业的法人及高管采取法律上的措施？

如果恒大以上的行为都不违法，既不算是非法挪用资金，也称不上是合同欺诈或诈骗，显然也就追究不了恒大方面的刑事责任。

那问题就来了，这是否说明我们现有的法律制度不仅保护不了数以百万计的烂尾楼的业主，而且还为坑国害民的黑心开发商规避法律制裁留下了空白？

如果是这样，我们的法律部门是不是要尽快出台司法解释来弥补这些“漏洞”呢？

而在司法实践上，无论是2021年石家庄治理烂尾楼行动，还是2022年郑州治理烂尾楼行动，当地公安机关对不少黑心开发商、项目高管、财务人员采取了刑事强制措施。如果他们没有触犯刑法，当地司法机关怎么敢对他们采取刑事措施呢？

从石家庄和郑州的行动来看，对开发商采取刑事措施，效果也是比较明显的。人一抓进去，被挪作他用的钱款相当一部分就追了回来。显然，动用法律手段，是遏制楼盘烂尾、促进工程复工的必要措施。

任何一个制度的设计，首先是不能让无辜者受害倒霉。而烂尾楼的现象表明，要么是我们的购房制度出了问题，要么是我们在执行制度时出了问题。

不让黑心开发商付出代价，承担代价的必定是购房者。

恒大究竟欠了多少钱，没有人能说得清，有的说2万多亿，有的说7000多亿。

无论是2万多亿还是7000多亿，如此天量欠债，恒大的老板和高层难道不知道吗？

一个正常的企业，或者说一个正常的企业负责人，在经营上一定是要“量入而出”的。

而恒大好像不是这样。

不顾天量欠债能不能及时偿还，

也不顾拖欠施工方、材料方的款项有有多久，

更不顾正建盖的房子能否如期完工交房……

想投资啥就巨额地投，想花啥钱就大把地花，年终就数以亿计地分红，年薪百万甚至千万的高管也不乏其人……

如此慷慨大度，是慷了谁的慨，又大了谁的肚？

如今，两年过去了，当无数个恒大的购房者至今为工程进展而担忧，为何时能住进新房而焦虑时，没听说皮带哥有什么事儿，人家照样是拥有数百亿资产的大佬。

也没见恒大系有哪位高管被采取措施，他们照样衣着光鲜，出入豪车……

悦珑湾停工以来，也没听说恒建置业的法人和高管出来走两步，哪怕是向悦珑湾的购房者道个歉，说声对不起，把烂尾的原因和如何自救的打算简单地说一下也行啊。

没有，他们都不见了踪影。

卖房子的钱，有的挪作他用了，有的被股东分红了，有的成为了高管的巨额年薪。

剩下的，就是建了一栋栋的烂尾楼。

房子烂尾了，开发商究竟有没有责任？如果有责任，为什么不追责？如果没有责任，哪是谁的责任？

悦珑湾的业主想知道答案！

所有购买烂尾楼的业主都想知道答案！