后来，这些北方商人不断加大订单，导致生意量剧增，这些商贩从地摊搬到了瑞康路的铁皮棚，用铁床当货架，并且每个摊位需要每月支付100元。

这是中大布匹市场的雏形。

1996年，由于档口的无序扩张，管理混乱，密密麻麻的经营档口占据着道路，造成交通堵塞。海珠区政府不得不对此时的布匹市场进行整治，并表示：只有对它进行改造、重建才是根本出路。

现在再看回这句话，或许中大布匹市场的命运在冥冥之中早已注定。

再后来，政府把布市原来的地摊、铁棚铺等初步改成砖结构的简易商铺，商户也开始入室经营。到了2001年，中大布匹市场的升级改造取得实效，市、区两级政府将中大纺织商圈列入升级改造的重头戏。

经过整治之后，中大布匹市场进入蓬勃发展时期。

2005年，中大布匹市场再次迎来转机。这一年，我国出口贸易《纺织品与服装协定》终止，纺织品和服装配额全面取消。这也意味着企业无论国有还是民营，不论规模大小，都拥有外贸出口权，广州纺织业获得了空前巨大的发展机遇。无数的档口老板，都瞄准了更广阔的海外市场。

不少商家都做着外贸业务

2009年，中大布匹市场正式定位为“中国轻纺总部经济区”，高定位加上巨大的订单量，以纺织业为主的产业，逐渐占据康乐村和鹭江村的居民楼，逐渐演变成我们今天所看见的样子。

在这30年间，城市同样也在蓬勃发展，而土地的矛盾也日益增长。

城市化扩张不可逆，康鹭片区周边抓住时代的红利逐渐向上发展，经济实力和城市面貌大大提升。中大布匹商圈依旧在野蛮生长，在缺乏管理的情况下，人口更加密集，市容更加脏乱差。在如此大反差下，康鹭片区就显得“格格不入”。

康乐村内脏乱差

2015年，广州提出中大布匹市场要改造成国际创新谷，对标美国硅谷。黄金的土地，自然需要能生产“黄金”的产业。

土地要改造，产业先转移。

2019年，广州市政府表示，结合“广清一体化”战略，将布匹市场的物流、仓储、加工等产业逐步转移到清远的石角镇广清产业园。

而清远石角镇广清产业园距离中大布匹市场大概80公里。

但产业转移，从来都是一个大难题。

制衣厂老板正在招工找客户

中大布匹市场是纺织服装产业链的核心，上下产业都需要围绕它运转。极致的运转造就了“上午采购、下午生产、隔天出货”的现货供应模式。客户前一天确认订单，然后工厂运转，相关流程快速启动。第二天，产品就制作完成了，客户可以随时提货。这样极致的运转，离不开中间任何一个环节。

任何一个环节脱离核心，就可能“树挪死”。

在很多人看来，其他地方很难能复制这样的运转模式。

值得注意的是，这是一个年交易额超过2000亿的超级产业群，这个数值与去年南沙区的GDP相当。这里贡献了大量的税收，也牵扯到数十万人的生计。整体搬迁后，他们又该何去何从。

康乐村内密密麻麻的制衣厂转让广告

根据最近官方的透露，海珠区将中大纺织商圈61家专业批发市场和全区7480家制衣厂分为A、B、C三类，其中A类5家龙头市场、28家制衣企业重点扶持、做大做强；B类21家市场、102家企业保留提升、推动转型；C类市场和企业逐步关停、有序疏解。

c类，也就是我们上面所说的小作坊。

而官方通过走访联系市场主体7932家，纺织服装产业初步转移意向企业达2590家。

仍旧有5000多家正在考虑中，或许他们也在迷茫。

中大布匹市场的蓬勃发展，自然少不了造富神话。

根据此前媒体的报道，广州不少江景豪宅都有布匹市场老板的身影。他们对于江景大平层尤其钟爱，据房产中介透露，其曾将星河湾半岛的两套千万豪宅卖给中大市场的布行老板，其中一套建面286平方米的户型，总价为2600万元。

另外中大布匹商圈内的逸景小学，家长圈传出该校的赞助费已从2018年的最高18万元，升至25万元，直逼省级名校第一梯队。

与鹭江村一路之隔的逸景翠园，也是不少布匹市场老板置业的选择。

作为康鹭片区的“地主”，村民也同样富得流油。

根据此前公布的数据，在2014年至2018年期间，康乐村分均分红分别是17.47万、20.28万、19.53万、21.37万、24.43万。

而鹭江村则是13.46万、13.68万、15.42万、16.06万、15.83万。

两村人均分红超过了已改造完成的猎德村和琶洲村。

那么拆迁造富的神话，究竟能不能让村民的财富再上一层楼？

我们做一个简单的测算，我们以住宅临迁费和物业临迁费为主，测算一下村民在改造期间一共能收到多少补偿款。这两项转换一下，就是村民自己的租金收入以及集体分红。

按照目前补偿标准，集体物业的临迁费为40-60元/平方米·月，住宅为20-40元/平方米·月。根据康乐、鹭江村的地理位置以及集体收入情况，无疑是按照最高标准来进行补偿。

我们先来看康乐村的情况。

数据仅供参考，最终以实际方案为准

经过核算，康乐村住宅建面共有102.54万㎡（已扣除2019年12月31日后建成且无证建筑，这部分不纳入临迁费计算），那么全体村民一个月能收到的临迁费就有4101.6万元，一年是4.92亿元，四年约为19.68亿元。

换算成租金的概念，村民人均年收入13.55万元。

康乐村集体物业建面共有77.81万㎡（已扣除2019年12月31日后建成且无证建筑，这部分不纳入临迁费计算），根据60元/平方米·月的补偿标准，我们最终算出集体物业一个月的临迁费约为4668.6万元，一年约为5.6亿元，四年约22.4亿元。

2018年康乐村集体的分红金额为5.09亿元，与一年集体物业临迁费总额相当。也就是说，在改造期间，村民仍旧能收到超过24万的集体分红。

鹭江村的情况也是如此。

数据仅供参考，最终以实际方案为准

注意，拆迁款项中的弃产补偿我们并没有算进去，主要是因为弃产的面积由房屋权属人自行确定，具体数据我们无法估算。但弃产补偿是物业变现最直接的方式，也是补偿金额最大的一项。

按照一些项目的做法，弃产补偿标准一般为周边房价的一半。同属海珠区的新市头旧改，弃产补偿为2.5万元/㎡，不过这个标准是几年前的了。

而表格上停产补偿，主要是补偿给拆迁范围内的有经营执照的商户，这个标准参考了黄埔项目，实际上可能更高。

总体而言，村民的分红没变，租金收入略有下降，毕竟片区内的平均租金已经超过了50元/㎡。

比起“平平无奇”的拆迁款，村民们可能更关注人居环境的改善。

密集的人群以及“一楼商铺，二楼工厂，三楼住人”的楼房结构，使得大多数村民早已搬出村子，选择在外面置业。

二楼为工厂

长期缺乏打理的村子，早已“锈迹斑斑”。

村内巷道

楼宇之间只有少许空间，墙壁外的电线错综复杂，巷道里随处可见的生活垃圾，空气间还弥漫少许酸臭气味。

村内的街道人口更加密集，汽车在里面寸步难行，短短的几百米有时会堵上一个小时。

如果不是真正走进去过，你绝对不会想到这里是广州最核心的区域之一。

自2020年12月引入合生创展作为合作企业后，康乐鹭江村的改造一直鲜有消息传出。

根据此前的招商条件，合作方要确保产业导入，促进产城融合。并按要求在2021年12月31日前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约；2023年底前安置房开工建设；2025年底前基本完成安置房建设。

简单来说，就是在2022年开拆，在2023年回迁房动工建设，在2025年村民回迁。

如此快的改造节奏，在中心区里实属罕见。

但因为各方面的原因，康乐、鹭江村旧改在这两年中始终没有实质性进展。

而在今年，康乐、鹭江改造项目被多次点名，要加快改造进度。

根据今年官方消息，海珠区将全面完成康鹭片区违建拆除和全区196万平方米拆违整治。

拆违，也可视为为安置区建设腾出位置。

在2月底在海珠召开的城市更新动员大会上，现场就透露过康鹭片区将在今年启动拆迁和安置区建设。

根据海珠区今年的城市更新行动实施方案，在今年8月底，将进一步完善风和（康乐鹭江）片策方案及更新单元规划方案征求意见稿并在9月底前向市区职能部门意见征询工作。按照市区两级专班工作部署，推进片策方案及更新单元规划方案报批工作。

如果顺利的话，在今年9月底前我们就能看到康乐、鹭江村改造后的规划全貌。

当中大布匹市场还顶着「全球最大纺织商圈」的赞誉在广州左右逢源时候，可能没人想得到这里将会成为拆迁的重点对象。

回望过去，中大布匹市场就像是中国纺织业盛极而衰的一个标志，它象征着那个「用双手创造财富」的时代暮光，极尽娇宠而又意气风发，增长带来的力量看似无所不能，实际上经济格局早已改变。

所以康鹭片区改造是一件好事吗？引入更加带动经济产业的同时，又可以改善居民的居住环境，旧改的功能性价值从来没有被否认过。

唯一遗憾的是，为土著和工厂老板创造大量财富的工人，可能真的要离开这里了。时代清退低端产业的同时，也在清退产业里的人。这种方式在过去十来年的城市发展过程中已经发生过太多次了，参与者们一手创造的经济，然后又被更高效率的产业所取代。

或许若干年后，这里将诞生广州新的富人区，无数的高楼大厦将在这里拔地而起。

但也别忘了，这片土地存在过广州最辉煌且最具生命力的民营经济。

他们在过去三十年，依靠自身的能力发展，在挣扎中寻求出路，又在困境中迅速找到方向。时代的洪流并没有淹没他们，一直存留至今。在如今的广州，很难再找到像他们这样的群体。

中大布匹市场的发展史可以说是广州民营经济最真实的写照。

只是时代的车轮，不曾为他们停留过。返回搜狐，查看更多