案情介绍

2015年7月，韩某与王某签订《房屋租赁合同》，约定韩某将其所有的商业用房1915号房屋出租给王某，租赁用途为办公，租赁期限自2015年7月20日至2016年7月19日，租金为每月3050元，王某需要办理营业执照，韩某应配合办理手续，合同解除之后，王某应在一个月之内迁走或撤销。7月28日，王某在1915号房屋上注册成立甲公司，法定代表人为巴某。

10月20日，王某与韩某协商一致解除合同。合同解除后，王某一直未将1915号房屋上的公司注册地址迁出，1915号房屋一直空置，现韩某诉至法院，要求王某按照租金标准支付其损失。王某提交一份2015年7月15日甲公司的授权委托书，证明王某受甲公司委托与韩某订立房屋租赁合同，因此应由甲公司承担违约责任，现因无法联系到甲公司，故无法将注册地址迁出。双方争议的焦点为甲公司注册地址未迁出是否应由王某赔偿损失以及损失赔偿的标准。

裁判结果

王某主张其受甲公司的委托签订《房屋租赁合同》，故不应由其承担违约责任，王某未提供证据证明在订立房屋租赁合同时，向韩某披露自己系受甲公司委托承租房屋，王某不能证明韩某在签订《房屋租赁合同》时对此知晓，王某应当作为《房屋租赁合同》的主体来承担相应的责任。王某未在《房屋租赁合同》约定的期限之内将甲公司的工商登记注册迁出，未履行《房屋租赁合同》的约定，且对韩某造成了损失，应当承担赔偿责任。

《房屋租赁合同》确定的租金标准约为每天100元，韩某要求按照此标准支付违约金。对违约金的确定考虑以下两个因素：

第一，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。王某违约之后，韩某应当采取适当的方式减少自己的损失，如适当降低价格将房屋进行出租等，而不应将房屋空置到判决作出之时。韩某没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；

第二，能否办理营业执照仅为该房屋出租时收益权能的一部分对价，主要对价还是承租方对房屋占有和使用。《房屋租赁合同》确定的租金标准应包括该房屋出租时的全部收益权能即房屋的占有及办理营业执照，兼顾违约责任的补偿性和惩罚性，法院酌定王某按照每日50元的标准向韩某赔偿损失。

律师提示

第一，在租赁合同到期或者解除后，若工商注册地址未迁出，一定程度上影响商铺租金收益。因此，对于需要在房屋上办理工商注册登记的，应在合同中明确租赁合同解除后迁出工商注册地址的责任条款，承租方亦应遵循诚信原则按期将注册地址迁出，否则应赔偿出租方损失；在租赁合同到期后注册地址未迁出的，出租方应采取积极措施避免损失的扩大。

第二，公司委托承租方与出租方签订房屋租赁合同，承租房屋后在房屋上办理工商注册登记的，根据合同的相对性原则，在产生纠纷后，应由承租方举证证明出租方是否知晓承租方与公司之间的委托关系，承租方无法证明出租方知晓承租方与公司之间的委托关系的，应由承租方承担责任。因此，对于受公司等第三人委托与出租方签订房屋租赁合同的，应充分评估风险，避免产生纠纷后给自己造成损失。