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万物复苏，四季初始。经历了困顿的疫情三年后，生活逐渐恢复正常，相伴而生的，是经济重新迈向了一个有序发展的运行轨道。

2022年，消费市场受到了较大的考验，特别是聚集性、接触性消费的受限。另外，居民消费意愿也在下降，不敢消费、不便消费，消费市场受短期扰动非常明显。

回归2023，商业地产作为线下消费的核心载体，行业的景气程度与消费大气候息息相关。作为行业头部平台，我们把观察到的新现象、新趋势、新实践，带入到长期变量的思考框架中去，挖掘出潜在的增长机会点，提供增长启示。

赢商网X中城研究院再度联合，即将发布《2023中国购物中心年度发展报告》。按照不同内容模块，此份报告分为4大篇章，共218页，近19万字。主要包括：

总篇丨行业趋势、市场展望

商业地产篇丨购物中心整体情况、行业发展、企业研究

品牌篇丨市场环境、品类研究

专题报告丨赢商网百强榜、城市商业研究

01 总概篇

存量时代趋势不变，

轻资产扩规模、消费基础设施Reits扩容

从目前购物中心存量来看，据赢商大数据统计，截止2022年12月31日，全国存量购物中心5685个，体量达5.03亿平方米。整体市场容量已经趋向饱和，运营、空间等结构性不平衡愈加凸显。

当购物中心进入存量市场，增量放缓已经是必然趋势，疫情的冲击只是加剧了增速的下滑。

长期而言，看待购物中心行业的角度，应从关注每年整体新开数量转到质量，以及发展不平衡的区域、城市、商圈等市场上。

目前，重资产开发持有仍然是购物中心主要发展模式。但随着行业竞争趋于激烈、外部融资逐渐收紧，坚持纯重资产模式拓展的资金压力增加，轻资产已经是规模拓展的必选项之一。

短期来说，重资产形成的资金沉淀十分明显，轻资产化运作的商业模式受到追捧，越来越多商管公司开始牛刀小试，或者大规模进入轻资产轨道，加速着商业地产领域的碎片化整合。横向对比，世界范围内商业地产的发展，如西蒙、西田、凯德等，多以追求不动产投资增值为主，基础的商业逻辑是“低买高卖”，通过投资商业项目，持续改善其运营现金流提升资产价值，以REITs等资本化手段退出，进而获取资产增值收益。

不管怎样变化，企业始终是在自己的优势领域向外拓展管理半径。对于行业规模头部的企业而言，轻资产是他们在规模之上切入的赛道，但商业地产行业发展至今，行业的格局已相对稳定。

据赢商网不完全统计，2022年拓展/开业轻资产数量最多的企业为万达商管，共三十余个轻资产项目；其次为华润万象生活、印力，轻资产项目数在十个以上，新城控股、龙湖商业奋力追赶。

由此可见，轻资产的行业竞争非常激烈。对头部企业而言，要转身做乙方，从“内部管理”走向“外部生意”，从“服务母公司”扩大到“服务外部业主”，从“管理思维”转变为“服务思维”，面临很多新的挑战。根据商业轻资产赛道企业目前的拓展实践，及已签约项目后续逐渐开业投入运营，预计未来5年商业轻资产市场格局会相对清晰、整体市场发展会走向成熟。

与此同时，行业亦迎来结构性机遇。

2023年3月24日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资[2023]236号）。通知表示“支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs”、“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。

这是2020年4月公募REITs启航以来、2022年12月18日中国不动产证券化合作发展峰会首次释放“REITs扩容商业不动产领域”以来，首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。待真正落地，对于国内商业不动产投资将是里程碑式的发展。

02

-▽-

商业地产篇

客流波动重回常态，

头部企业逆势交“超预期”答卷

通过具备风向标意义的行业观察，深度理解不同企业的模式、变化，思考发展的大趋势，在不确定性当中保持冷静和克制。

客流图谱：2023年Q1客流反弹明显，2022年样本项目业绩悲喜参半

客流量方面，根据赢商大数据监测的5472家3万㎡以上的购物中心客流数据，我们绘制了一张全国2023年一季度购物中心客流图谱 。

一季度，样本mall场日均客流恢复至17756人，环比涨幅达25.4%，同比增33.9%。具体而言，不管是节假日的恢复程度，还是不同城市线级、项目档次等细分因素，一切都指向着：购物中心客流已经基本摆脱疫情的外生干扰，重回常态化稳定区间。

而热闹的五一小长假，国人的出门、消费热情爆棚。据商务部消息，“五一”假期，国内旅游出游合计2.74亿人次，超过2019年同期水平。同期，全国重点零售和餐饮企业销售额同比增长18.9%。

但脉冲式的节假日消费过后，商场们该思考着，如何在归于常态的客流曲线中，找到小爆点小惊喜，而不是一个“限时”流量场。

而影响客流的内生因素可分为三部分：品牌力夯实客流基础，产品力决定客流上限，而运营力保障客流的可持续增长。

现在，摆在商场们前面的问题，不再是客流被封住了，而是客流被分食了。它们需要回到商业经营的几个核心问题上：

目前的存量竞争中，自身的产品定位有没有比较优势？

客流基本盘稳定的情况下，日常招商、调改、运营，能不能争取到更多的消费者？

如何降本增效，避免盲目扩张？

如何在战略上思考有质量的增长，在战术上有效落地？

商业大势：大宗交易国资并购为主，TOD商业的玩家、体量持续分化

2020-2022年，国资背景企业为收购主体，进行的商业地产大宗交易共46起，多集中在2022年，占三年总数的63%，总体交易规模达735.21亿元。

背靠政策，手握多样化资金来源，以中海、华润、招商蛇口、越秀、保利等为代表的国央企屡屡在商业地产大宗交易市场上大显身手。辗转腾挪间，解救了“斗兽之困”，重塑商业地产格局。

而行业机会之一的TOD，王者恒强，形态却日渐丰富。在城市端，西南的成都、重庆TOD项目数一骑绝尘，跑赢了北京、上海、深圳。坚挺的广州，靠着外延、加密的轨交线，稳稳占着前三。

玩家分化、竞争还在加剧，龙湖、华润、万科们越战越猛，后发潜力者越秀、保利最为惹眼。在模式上，合作开发已成主流。业态组合则因站点规划、覆盖客群有别，中小体量TOD项目（10万㎡以下）倾向做熟人生意，可以是社区型，也可以是青春派；而大体量TOD项目（10万㎡及以上）多为地标mall，多元的客群，匹配多元品牌、体验与服务。

望向新五年，国内TOD商业的版图，会因更多的非高线城市、更多样的玩家出现，格局微变，而蓬勃之态不会减弱，只会趋强。

企业分化：零售销售额”喜忧参半，头部玩家答卷“超预期”

赢商网收集了全国247家商场2022年销售额等经营数据，并结合其运营情况进行分析：

从销售额区间来看：百亿商场仅3家，分别为南京德基广场、上海环球港与杭州万象城；50亿元以上的商场共9家，占比不足5%，超4成商场销售额在10-29.99亿元区间。

从增长情况来看：悲喜参半。21.5%的商场销售额呈向上增长；26%的商场销售额同比下降，4%左右的商场销售额与2022年持平。

从城市商业线级来看：年销售30亿元以上的商场中，来自商业一线与商业准一线的各占半壁江山；3个二线城市标杆mall——常州江南环球港、青岛海信广场、东莞海德·汇一城进入30亿以上的梯队。

“50亿+俱乐部”的前排几乎是被以奢侈品销售为主的高端商场所承包，高端商场依然是“吸金王者”。

细看头部玩家，业绩表现超预期。

华润万象生活在2022年逆势领跑，营收120.16亿元，同比增长35.4%；核心净利润22.25亿元，同比增长30.7%。

截至2022年底，华润万象生活在营购物中心86个，全年租金收入158亿元，同比增长4.3%。其中，归属于业主端的经营利润收入达到94.52亿元，同比增长2.2%，业主端经营利润率为59.7%。这样的成绩背后，主要取决于以下两点：

华润万象生活在营项目大多位于高能级市场，整体租金贡献水平较高。据赢商网统计，其在营的86个商业项目，69座分布在商业一二线城市，占比达80%。

单个项目运营能力突出。据管理层业绩会上分享的数据来看，86个项目全年平均出租率达到了96.1%，有69个项目销售额位列所在城市销售额排名TOP3，占比亦达到80%。

而作为全球规模第一的商业地产企业，万达商管踏入轻资产生意场至今九年。据官方业绩快报，2022年万达商管新开业55座万达广场，成为2022年唯一一个开业量在20个以上的企业。其中，据赢商大数据不完全统计，轻资产项目接近40个。

在城市布局上，据赢商大数据统计，万达商管自持项目在商业高线级城市（商业二线及以上）数量更为集中，而下沉市场（商业三线及以下）则是轻资产项目占比更高。

2022年初，太古地产提出“1000亿港元投资计划”，其中计划预留500亿港元用于积极发展内地市场，全力发展“太古里”“太古汇”两个品牌，目标是将内地物业组合的总楼面面积在10年内增加一倍。截至2023年3月7日，公司已承诺投放390亿港元，占投资计划总额近40%，其中的170亿港元用于内地，已落实的内地重点项目包括位于西安的以零售为主导的综合发展项目、位于三亚以零售为主导的发展项目，以及收购成都远洋太古里余下50%权益等。

内地慢行二十载，太古地产突然加快了在内地的拓展步伐。目前太古地产在内地共7个存量零售物业组合，加上此前太古地产计划在广州市荔湾区打造珠江太古商业项目，未来一至五年里，太古地产将在内地开业包括上海张园（西区已开幕）、颐堤港二期、西安太古里及三亚零售项目等多个新项目，太古地产内地版图将不断扩大。

03

-▽-

品牌篇

2023一季度五大业态开关店收缩，

首店地区选择多样

受疫情影响，2022年品牌市场整体呈收缩状态。品牌首店在地区选择上更加多样，资本市场上品牌融资数量下降。越来越多品牌开始独立进行投资，收并购浪潮加速行业洗牌。

*开关店：据赢商大数据监测，2023年1季度，9个重点城市约200个标杆购物中心，新开店约2500家，新关店约3000家，开关店比0.82，整体表现不及2022年4季度（1.08）。

样本购物中心中，五大业态开关店表现均弱于上季度，仅文体娱小幅扩张。

*首店格局：根据赢商大数据监测，2020-2022年有录入首店数据的城市分别为82个、154个、100个，对应首店数为1484家、4422家、3836家。从绝对数看，2021年是个小高峰；从平均数看，城均首店数逐年递增，从18家增至38家。

以赢商大数据统计的样本城市及项目为载体，2022年武汉以全年336家首店位列第一位；武汉330+首店中，全国首店、华中首店占比近半，达47%。36家全国首店，餐饮占了12家。而南京的新首店数量在2022年闯入TOP5，是南京万象天地携77家首店重磅出街的直接结果，更是城市高消费力与经济力、以及政府全方面首店促进政策的深层作用。

*投融资，2022全年消费品牌融资事件共325起，虽然比2021年的513起锐减接近1/4，但比2020年的245起，仍显得活跃。从49起亿元级融资项目中可看出，年轻人热衷城市户外运动，重新发现“消失的附近”；拒绝统一审美的家居风格，懒宅生活也要个性、品位。

透过17个“一年双轮融资”的品牌看到，餐饮是资本最钟情的赛道。茶饮不输咖啡，但却陷入创新窘境；中式烘焙降温，日式烘焙崭露头角。而89起品牌转身做投资的案例则表明，真正拥有行业背景的资方更受欢迎；企业间的收并购活跃，行业洗牌加剧。

04

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专题报告

赢商百强榜与城市商业研究

赢商网百强榜，从企业、场景与品牌三大视角，展现商业地产行业之变；而城市商业研究，以城市商业力为切入点呈现商业存/增量、商圈更迭、商场调改等多维数据及鲜活案例，挖掘城市商业潜力。

赢商网百强榜

以企业端、场景端与品牌端为切入点，可以更全面地回顾商业地产市场之发展现状。由赢商网联合中城研究院发起的『赢商网百强榜』，包含零售商业地产企业榜单、购物中心榜单、品牌榜单。以长期视角看待增长，以理性态度看待起落。

*零售商业地产企业榜单

在2022年的经营环境中，对企业的挑战是多元化、全方位的。但沧海横流，方显英雄本色。而在长期竞争中，决定企业位置的，仍然是企业的竞争实力，运营资产质量的优良程度，购物中心运营效率的高低。赢商网通过四大行业指标，评价零售商业地产企业的综合能力。

*购物中心榜单

在赢商大数据监控的368个城市中，未来2年筹开的购物中心达750个。为聚焦式呈现筹开mall们所代表的趋势图谱、新颖打法、创新业态，以及“未开先火”的秘密，赢商网联合中城研究院，通过多种维度，综合测评出《2022年度品牌商关注筹开业购物中心TOP100》。

测评维度主要包括：

1）城市：项目所在城市商业指数

2）商圈：项目所在商圈辐射力

3）购物中心：商业建筑面积、运营商综合实力、标的性品牌意向入驻指数、人气热搜指数

*品牌榜单

2022年，实体零售商业经历波谷，品牌商业绩震荡、门店调整不可避免。“稳”字当先，是《赢商网2022年中国领军品牌TOP100》主基调。三年疫情淬炼后，领军品牌们逐渐告别对粗放式规模化扩张的路径依赖，而趋于维护基本盘稳定，转向追求质量与效益，实现可持续性。

大浪淘沙后，更见真金：

51个蝉联者：本土头部男装/运动品牌实力过硬，细分餐饮、生活服务赛道坚挺

49个落榜者：中式餐饮、女装、儿童亲子、美妆护理内功不足，赛道洗牌

49个新秀者：咖啡规模化扩张上位，服饰、美妆跑出逆势黑马

而《2022年度新兴品牌TOP100》新秀品牌多达84个，都是当下购物中心各品类炙手可热的品牌。从业态来看，零售品牌数量减少，占比从41%降至37%，新入局者突围难度大。反观《2022年度中国领军品牌TOP100》，领军零售品牌数量有所增加。

餐饮品牌数量明显增加，占比从41%升至47%，高能新秀为当下购物中心争抢的“流量担当”。此外，儿童亲子、文体娱、生活服务数量下降，占比从18%降至16%。能在“少数派”中杀出重围的品牌，实力不容小觑。

城市商业研究

在《中世纪的城市》，学者皮雷纳看到了“商业与城市的正相关”——商业繁荣则城市兴起，商业凋敝则城市衰败。在凸显、放大不确定性的过去三年中，每座城市都需要重新审视自己的价值与商业之间的关系，重新理解商业力之变映射的时代机遇与挑战。

《赢商网2023购物中心年度发展报告》，从城市的角度切入，根据不同的城市线级，对不同的城市进行了全方位的对比分析，包含各城市的2022年商业市场回顾——存增量、首店等等，以及2023年商业市场展望。

各线级城市呈现的商业色板或趋同，或迥异。但无论特征有何异同，它们都遵循着一个基本定律：好的城市商业，应该是有秩序的，富有变化的，同时又贴近自然。

而属于一座城市真正的胜利，则根本上离不开商业的如梦繁华。

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