在广州，说到楼市天团，大家首先想到的就是“金珠琶”三大天王，但其实还有一个“隐形天王”，那就是低调的大学城。

给大家看看大学城主要几个小区二手房的报价，就明白了

数据来自贝壳

01

全世界的大学城都很贵

如上所示，大学城的二手房普遍卖到七八万了，部分房源甚至在冲九万。

这个价格，已经完全不输琶洲和金融城的二手了，与珠江新城西区也越来越近了。

至于同在番禺的万博，就更被大学城赶超，以下是大学城与万博主要小区的二手房对比

万博是谁？番禺集全区之力扶持的城市客厅，在全市有南CBD之称，近年来更是利好不断，希音等世界级独角兽进驻，197亿天价土拍闪耀全城，万象商业、K11等高端商业陆续落户……

你看，万博已经很强了，但周边房价连大学城的车尾灯都还没追上，这着实有点让人费解。要知道，大学城这个地方，既不是CBD，也不在传统的云山珠水范畴，但它的房价又为何如此骚气？

只能说“书香气”这个东西真值钱！

其实不仅大学城，中山大学与华南理工大学老校区的那些老破小，都能卖到八万，甚至10万+

数据来自贝壳

当然，“书香气”值钱，不仅在广州，在世界上很多城市，都是如此。

在北京中关村，一些楼龄超过20年的老旧小区，也能卖到10万+，原因只有一个，它们与清华、北大这些知名大学比邻而居。

在美国的波士顿大学城，就有一个叫做BrookLine的富人区，房价足以叫板纽约，它与著名的哈佛大学、麻省理工隔河相望。

在旧金山湾区，也有一个叫做Palo Alto的富人区，它与著名的斯坦福大学比邻而居，这里以高收入而著称，房屋均价高达360万美元。

可见，知名大学周边的房价贵，是一个全球性现象，是普遍规律，全人类都愿意为“书香气”付费。

所以，广州大学城的楼市，从来都是一个特立独行的市场，它的业主圈层、价格体系，与所在的番禺区没什么关系。

那么，它与谁的关系更紧密呢？答案是琶洲。

02

第3中轴打通任督二脉

“金学琶”产业闭环来了

从地理位置来看，琶洲向南大约3公里，就是大学城，这个距离要比到番禺自己的中心近得多。

所以，大学城从一开始就与琶洲有着紧密的血肉联系，尤其是新化快速开通之后，二者的时间距离更是大幅缩短，来往更加密切。

物理距离决定心理距离。

近年来，大学城与琶洲越走越近。2021年1月，粤港澳大湾区2020年“一号文”——《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》印发，提出要打造广州人工智能与数字经济试验区，涵盖琶洲核心片区（含广州大学城），广州国际金融城片区和鱼珠片区，

这意味着，大学城与琶洲被归纳到同一个片区，并与金融城紧密联动，有望形成一个被称之为“金学琶”的产业闭环。

这个产业闭环的形成，要归功于广州科创中轴（亦称第三中轴）打通了任督二脉，在这条中轴出现之前，金融城、琶洲、大学城只是物理距离近而言，相互之间并没有形成结构性的关系。

这条中轴是怎么来的？

2021年发布的广州十四五规划，明确提出要打造一条以知识城、南沙科学城为南北极点的科技创新轴，其中金融城、琶洲、大学城正好处于中心位置，而且一轴相连、一脉相承

从这个轴线图可以看出，担当顶梁柱的就是“金学琶”三大金刚，而且三者各有侧重，可以打出黄金配合。

其中，琶洲是科技企业最集中的区域，负责搞生产。

金融城是金融要素最集中的区域，可以为第三中轴的运转提供资金支持。

大学城负责高学历人才、知识产权、技术专利的供应，是科技中轴的智力支持。

所以，这三大板块各司其职，同时又相互补充，形成了一个完美的“产学研”闭环。

作为广州科技创新轴的三大极点，“金学琶”产业闭环的形成，昭示性极强，意味着这条科技创新轴已经可以自成一体，不再需要借助外力输血，便能撑起广州经济的半边天。

这条中轴有多厉害？有专家测算过，等到所有产业载体落地，第三中轴承载的GDP将超过一万亿元，有望再造一个新广州。

广州能否重返中国第三大经济城市的地位，主要就看这条中轴的发力了。

03

能打败大学城的，只有大学城二期

不过，大学城虽好，但也有不足，那就是“有学无产”，之前并没有像硅谷和中关村那样出现“产学研效应”。

为此，政府在大学城的对岸，打造了大学城（二期），并新增了华南理工大学国际校区、暨南大学、广州医科大学三个双一流建设高校（全市只有7所双一流高校），二期大学城仅一水之隔、一脉相承

等到年底金光东隧道开通之后，从大学城一期到大学城二期，最快只需约3分钟车程，那就真的是无缝对接了。

为了填补大学城一期的缺憾，大学城二期从以下四个方面做了“升级”：

一是产业升级，大学城一期被诟病为“有学无产”，大学城二期要搞产学研，立志于成为广州创新的策源地，给当地供应大量高收入就业岗位。

以下是大学城二期进驻的大型企业地图，这是大学城一期无法比拟的

二是配套升级，商业用地面积从一期的1%提升至二期4%，还创新地打造了十字商业街区，将原本分散的地块进行有机“缝合”。

位于大学城二期的星汇城“十字商业街区”效果图

三是环境升级，大学城二期毗邻珠江后航道，享有大面积滨江公园与生态绿地，天然适合打造高质量低密住区，以下是越秀地产在大学城二期打造的中央公园，大家感受一下它优美的环境

位于大学城二期的中央公园实景图

四是圈层升级，住在创新城，邻居不仅有知名大学的师生，还有进驻在这里的科技公司的新贵，书香气与科技味兼具，让小孩赢在起跑线上。

所以有人说，能打败大学城一期的，只有大学城二期。

04

深耕广州国际人文住区

越秀地产种下“四朵金花”

正是在“金学琶”的强势带动下，最近10年来，大学城楼市的表现非常亮眼，正在向“宇宙中心”天河看齐。

克而瑞数据显示，2010年，大学城一期住宅刚入市的时候，均价约1.5万/平，如今已经突破8万/平，13年间涨了4倍多。大学城二期在售的一手住宅，均价也达到4-6万/平。

写到这里，敏锐的朋友应该能看出，大学城二期的新房居然比一期的二手房还便宜个两三万，这种明显的“价格倒挂”存在着巨大的机遇。

随着大学城二期的配套不断完善，它与大学城一期的价差有望逐渐缩小，直至形成一个完整的独立市场。

如今，业界已经将二者统一称之为“广州国际人文住区”，类似于硅谷的Palo Alto、波士顿大学城的Palo Alto等住区，它们均以浓厚的人文气息、纯粹的高知圈层、低密的生态环境而著称。

华南理工大学广州国际校区

然而，如此重磅的国际人文住区，需要大量的基础建设投资，一般的开发商干不了，也不愿意干，只有越秀地产这样的国企，才有这样的实力。

有“广州造城者”美誉的越秀地产，此次进驻大学城（二期），已不惜成本先后拿下四块地，还事先配建了华南理工大学国际校区，以及中央公园、十字商业街区等重要的公建配套。

这种公建先行的造城模式，兑现感较强，让人比较有信心。如今，越秀地产的四个地块中有三个项目已经亮相，它们分别是越秀·星汇文玺、越秀·大学·星汇城、越秀·大学城·和樾府

如上所示，三个项目相互靠得很近，初步形成圈层效应，一起呼吸着大学城的书香味与负氧离子，而且均在地铁4号线新造站附近，一站可达大学城（一期），4站即达琶洲或者万博，5站达金融城。

从定位来看，三个项目又各有侧重，多层次满足不同置业群体的需求。

其中，越秀·大学城·和樾府最大的卖点是大公园低密度，适合享受型的改善型群体，项目坐拥90万方的中央公园，满目青翠，相当于“把家搬进公园里”。

项目是越秀地产塔尖产品系——和樾系的集大成之作，是建筑大师的杰作，均为南向板式产品，为广州市场上少见的纯改善社区。

越秀·大学城·和樾府配建的中央公园

而且，项目还配建了一所12年制学校（幼儿园+中小学），穿过公园就到学校，堪称“广州最美上学路”。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

项目首期推出16-24层小高层，容积率仅2.7，建面约110-160㎡低密全景板式设奢宅，户户朝南、户户公园，纵享270度极致景观。

越秀·大学城·和樾府样板房

越秀·大学·星汇城最大的卖点是商业配套，且与地铁4号线新造站的直线距离仅约700米，适合刚改客群。

项目配建的十字街区已经开放，包含咖啡、餐厅、茶饮、生活馆等各种业态，生活丰富。

位于大学城二期的星汇城“十字商业街区”效果图

在户型设计上，项目充分考虑到刚改群体的需求，目前在售建面约88/107/125㎡人文三至五房，户户朝南，产品实用率高达90%以上。全新加推的观景7栋就更棒了，坐在客厅就可以看到暨大校园。

越秀星汇文玺最大的卖点是“书香味”，项目几乎是镶嵌在华南理工大学国际校区的校园里边，适合对大学校园有情怀的置业群体。

项目在推建面约94-117m三至四房，使用率高，每一户都拥有宽敞双厅，部分户型更是拥有约6.6m长的宽景阳台，可望华工暨大的校园，满目青翠、赏心悦目。

此外，项目还推出建面约32-80㎡双钥匙商办小户 ，总价68万起，预计年底就能收房，自住出租两相宜，这在整个板块都极为罕见。

图片来自广州房产

以上是三个已经亮相的项目，大学城（二期）还有一个即将亮相的项目：越秀·大学·星汇锦城，其最大卖点是教育，适合重视教育的刚需群体。

项目是越秀地产在广州区域首个教育先行的楼盘，配建12年全龄教育，包含9班幼儿园、42班小学和36班初中，目前幼儿园已封顶，至于小学和初中，越秀地产会引进哪所学校，值得期待。

项目周边生活配套比较成熟，步行有6000㎡成熟社区商业街，近享53万㎡城市公园。

‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍面积段上，项目也充分考虑到刚需群体的需求，项目首推建面约76-98㎡创新三四空间，超高实用率，其中76㎡户型可以做到南向三空间两卫，堪称“金学琶”高端住区上车盘的首选。

以下是越秀地产在广州国际人文住区布局的四朵金花区位图，它们将依托大学城与琶洲、金融城紧密互动，共同创建一个“金学琶”豪宅区。

免责信息：本宣传资料仅作为形象宣传，文中所有图片、数据等仅供参考，不作为发展商的要约或承诺，一切以政府最后批准之法律文件和买卖双方签订的商品房买卖合同为准，发展商有权在法律允许范围内进行解释。