最近一年各个城市二手房都在跌 |
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最近一年各个城市二手房都在跌
最近我们做了一次全国二手成交情况的数据整理 统计了2021-2022年全国各重点城市的二手成交情况，可以说是非常低迷 在13个城市中，有12个城市二手成交都出现了不同程度的下滑 数据整理包括四个一线城市以及九个强二线城市，2022年二手成交总计约98万套，对比2021年的128万套，整体下降23%  这些城市整体表现比预期要差很多，以往楼市以二手房为主导的城市，甚至跌回历年来最低的一次 01 整体来看，全国二手成交相当惨淡 我们可以分别对比一下一线城市和强二线城市，它们各自的成交情况  数据来源：各城市房管局、网上房地产、中指研究院、丁祖昱评楼市等首先，四个一线城市二手成交量全部跌回2016年之前 这是2016-2022年这几年里，深圳、上海、北京、广州的二手成交面积趋势图  数据来源：丁祖昱评楼市从二手成交面积来看，2022年上海全年成交1330万平方米，全年成交约15.8万套房子 相信各位已经感知到了，过去一年上海二手市场冷到冰点 去除4月、5月的特殊情况，2022年上海平均成交1.5万套 /月，距离每月2万套的成交还差四分之一  其实，上海二手市场相对还是很健康的，但还是跌这么多，可想而知其他城市也不会有多好 北京1334万平方米，直接萎缩到了2016年的50%左右 广州只有771万平方米，只有2016年的七成左右 其中，跌的最厉害的就是深圳，2022年只有210万平方米的成交量 除了3月到5月特殊情况外，能看到2022年上海的二手成交还是走在其他一线城市的前面  数据来源：丁祖昱评楼市然后再来看强二线城市 9个城市里，只有成都二手成交是上涨的，其他城市无一例外全是下跌的。其中，南京跌的最多，杭州其次 2021年南京成交超10万套，2022年却只有7万套，一年减少了3万多套 杭州跌的也挺多，2022年只成交了5万套左右，要知道杭州往年最高也有10万套，几乎缩水了五成 伴随着二手成交的萎缩，另一边大部分城市新增挂牌量也在增加，特别是上海2022年新增房源挂牌量增加了64%  从这些城市的二手存量来看，目前全年二手挂牌超10万套的城市有广州、重庆、成都等，去化压力还是比较大的 不知道什么原因，上海和深圳这两个城市链家网上并没有展示  数据来源：链家以上就是近一年全国各城市二手成交情况，如果用一个词形容，惨！ 02 哪些城市在跌 虽然很多城市都跌了，但是有几个城市已经跌出了我们的预期，迎来了历史低谷 所有城市中，跌的最惨的就是深圳，过去一年平均一个月不到2000套 最低一个月2月份只有823套
 根据深圳市住建局公布的数据，深圳2022年二手住宅共成交21701套，较2021年成交量下滑46.68% 从成交面积来看，2022年深圳二手住宅成交面积约210万平方米，较2021年下滑44% 我做了张2016年-2022年深圳二手成交趋势，可以看到2022年是自2016年以来，深圳二手成交最低的一年  数据来源：丁祖昱评楼市深圳二手一下回到2016年前，甚至不到一半，进入十分低迷的时期 另外我们也有关注到，四个一线城市中只有深圳房价是跌的，2022年12月二手房价跌幅为-4.23%  来源：全国城市房价排行榜之前我们团队出差去深圳的时候，也遇到中介转行开滴滴的故事，也感受到深圳楼市情况比较差 最后我们来关注一下强二线城市中成交最差是哪几个 首先，南京跌了34.78% 2022年南京二手房成交71584套，同比2021年下滑34.8%，也是近4年来最低的一年，整体二手房市场降温明显  数据来源：我爱我家南京研究院南京甚至开始放松政策，除了放宽限购外，南京还通过放松限售、调整公积金购房政策、增加多孩家庭购房套数等方式松绑楼市 12月疫情放松之后，南京二手房市场开始回暖 其次，杭州跌了31.72% 以往杭州一年最高可以成交10万套，但是2022年全年共成交约5.3万套，相比2021年7.8万套跌了31.72%，比2020年10万套缩减了近50% 这也是杭州自2016年以来二手成交量最低的一年  回顾杭州2022年每月成交套数，能够明显看到1-12月成交量都不太理想，月均成交只有4000套左右，最低的一个月只有约2000套  但是新增挂牌量近两年却一直走高，根据全国房价排行榜显示，杭州12月新增挂牌约6000套左右，其实是超过月平均成交套数 值得关注的还有，重庆跌了20.60% 2022年11月重庆长时间处于疫情防控管理中，二手成交下滑比较严重 到12月疫情管控逐步放开之后，二手成交量有了明显的回升，月度成交达到1万套左右  数据来源：锐理数据但是相比去年是有一定的下滑，重庆楼市二手房成交量疲软，而重庆楼市的二手房库存量也站到17万套的高点，去化周期也将被拉长 03 唯独这个城市，成了去年的最大意外 没想到的是，成都这座城市的楼市表现竟然还不错，二手成交量大幅增加，创下历史之最 2022年成都全市二手房成交套数达到了15万套，全国第二，仅次于上海 这个数字和上海的15.8万套相差没多少，成都快要赶上上海了，真的蛮令人意外的 2022年同比2021年增加约200%，创下近五年以来最高纪录  往前几年来看，成都在疫情之前一年成交最高也不过11万套，前两年也跌到了5万套左右 2022年几乎是2021年的三倍，平均每月可以成交1.2万套，最高的一个月有1.7万套  因为二手房成交量的大涨， 成都二手甚至赶超了新房。从某种意义上来说，也宣告成都正式进入“存量房时代”  数据来源：秒懂楼市2022年成都新房和二手房累计成交294358套，同比2021年增加约21.36%，也创下近5年的最高值，二手房与新房的成交占比为51%：49% 为什么成都二手成交这么多呢，可能有以下三个原因 第一，来自政策上的放松 2022年成都多次在政策上调整楼市，增值税“5改2”新政给二手成交带来利好，限购门槛降低由原来的24个月社保缩短为12个月  12月30日，成都又再次出台新政，父母投靠落户也可作为单独家庭购房 第二，也是因为二手房更便宜，它的二手房价比一手便宜很多，没有太明显的倒挂现象 而且成都一般不会出现大涨大跌，换句话说不存在房价泡沫且相对比较健康 第三， 购买力比较扎实，成都目前人口突破2000万，相比前十年增加了680万人，大量的人口导入也为成都带来了更多的购买力 04 二手房是最能反映一个城市最真实的楼市状况的 受疫情影响，过去一年可能是近三年以来对楼市影响最大的一年，全国各城市二手交易都受到不同程度的影响 很多人对于买房这件事更加保守，越来越多的人持观望态度，这也是造成二手成交下滑的一个原因 虽然过去一年，全国楼市出台了密集的放松政策，但是依然看不到太多的水花，二手市场依旧跌到了低谷 但我们也注意到一个意外就是成都 从数据反馈上来看，这个城市二手逆势增长，15万套的成交量仅次于上海，位居全国第二 一方面成都对于限购政策的放开，再加上房价相对低而且有足够多的购买力，也在今年楼市较差的时候还能够有这么高的成交 从去年的数据来看，也就只有成都，还勉强算得上是去年的惊喜 特别声明：以上文章内容仅代表作者本人观点，不代表新浪网观点或立场。如有关于作品内容、版权或其它问题请于作品发表后的30日内与新浪网联系。 |
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