别急，参考价仅供“参考”

　　住宅小区物业费，怎么收才合理？近日，广州物协发布了住宅小区物业服务费参考价，此次发布的市场参考价，按照服务标准等级高低，确定了三个档次共9类物业服务费的市场参考价，满足更多元化的市场需求。

　　物业费市场参考价分三档次9类别

　　物业服务应该按什么标准收费，一直是市民关注的问题，2016年，广州曾发布住宅物业费政府指导价，基准价格标准为2.8元/平方米·月。今年4月，广州市发改委也曾对住宅物业收费政府指导价进行征求意见，标准仍为2.8元/平方米·月，但不包括垃圾分类费用。

　　此前，有市民向记者反映，表示自己所在的住宅小区物业费高于该指导价。而与此同时，也有业内人士认为，物业收费不该“一刀切”，应该按照不同的物业服务标准，收取不同等级物业费。

　　今年1月1日开始实施的《广州市物业管理条例》要求，物业服务行业协会应当发挥行业社会组织作用，在房屋行政主管部门的指导和监督下，制定物业服务标准和物业服务费市场参考价。

　　据介绍，根据广州市市场监督管理局2020年发布的广州市住宅物业服务地方标准《物业服务第2部分：住宅小区》（DB4401/T100.2-2020）（简称《住宅服务标准》）的相关内容，广州市物协委托第三方机构，针对协会会员单位的物业服务企业进行抽样，抽取30%的比例近200家物业服务企业进行样本数据搜集，并根据广州市经济发展水平和物业服务成本变动情况，建立数据模型进行测算，最终确定了三档9类物业服务费市场参考价（按住宅小区的建筑面积进行区分）。

　　不同等级服务标准物业费标准也不同

　　本次数据采集工作及物业服务费市场参考价的测算以《住宅服务标准》中的3个等级的物业服务标准为基准。不同等级物业服务标准有所不同。

　　例如，在秩序维护方面，一级服务要求“保安员培训时间不少于60小时/年；治安案件发生次数不大于2次/年”；而二级、三级服务的要求则为：“保安员培训时间不少于50小时/年；治安案件发生次数不大于3次/年。”

　　在客户关系方面，一级服务要求：“社区活动不少于6次/年，节日装饰布置不少于4次/年”；二级服务要求：“社区活动不少于4次/年，节日装饰布置不少于3次/年”；三级服务要求仅为：“社区活动及节日装饰布置均不少于2次/年”。

　　又比如说，生活垃圾服务方面，一级服务要求：“垃圾容器无明显异味，垃圾收容器无满溢，清洗不少于每日1次”；而二级、三级服务要求则为“清洗次数不少于每周2次（夏季不少于每日1次）。”

　　而物业服务费参考价也就是根据这三种不同的等级，区别制定。据介绍，未来，广州物协还将针对这3个等级之外的低级别及简易物业服务的需求，同样委托第三方机构进行建模测算并适时发布相关的物业服务费市场参考价。

　　调整物业费可依据《服务清单》和参考价

　　本次发布的物业服务费市场参考价仅供业主与物业服务企业在采用《住宅服务标准》中的相应服务标准，签订物业服务合同协商约定物业服务收费时参考使用。

　　广州市物协也根据《住宅服务标准》，同步发布了《广州市住宅小区物业服务项目参考清单》（简称《服务清单》），供市民参考物业服务标准。业主及物业服务企业拟按本市场参考价调整物业服务费的，可先依据《服务清单》调整物业服务标准及内容，再参照相对应的市场参考价范围测算物业服务费价格，最后必须根据《广州市物业管理条例》的相关规定由业主与物业服务企业双方协商一致后方可执行。

　　新建住宅的前期物业服务费测算，可参考本次市场参考价及服务项目清单的内容，具体价格的确定也应依据《广州市物业管理条例》及价格部门的相关要求执行（超过政府指导价的须经价格部门审批后执行）。

　　物业服务成本的构成

　　1.秩序维护费用（28%～35%）

　　2.清洁服务费用（11%～15%）

　　3.绿化养护费用（3%～6%）

　　4.维修维保费用（13%～16%）

　　5.物业共有部位公用设施及公众责任保险费用（0.5%～2%）

　　6.固定资产折旧（0.5%～2%）

　　7.管理费用分摊（包含经理、管家、会计、出纳等管理人员工资；员工福利；劳动保护费；职工教育费；工会经费。办公行政费用；审计费；业务招待费及其他支出）（10%～13%）

　　8.规费（包含所有员工五险一金）（10%～13%）

　　9.财务费用（0.5%～2%）

　　10.其他费用（包含社区文化宣传费用、不可预见费用等）（0.5%～2%）

　　广州市住宅物业服务地方标准物业服务费市场参考价

　　建筑面积20万平方米左右的住宅小区

　　一级收费等级为3.0元-4.2元/月/平方米

　　二级收费等级为2.8元-3.6元/月/平方米

　　三级收费等级为2.3元-3.0元/月/平方米

　　建筑面积10万平方米左右的住宅小区

　　一级收费等级为3.8元-4.9元/月/平方米

　　二级收费等级为3.0元-4.1元/月/平方米

　　三级收费等级为2.6元-3.5元/月/平方米

　　建筑面积5万平方米及以下住宅小区

　　一级收费等级为4.5元-6.2元/月/平方米

　　二级收费等级为3.6元-5.0元/月/平方米

　　三级收费等级为2.9元-4.1元/月/平方米

　　注：本参考价不包括公共水电费分摊及物业服务企业提供增值服务的内容。

　　三问“参考价”

　　一问：为何市场参考价采用价格区间？

　　答：根据不同服务标准和不同类型小区分类，避免“一刀切”。由于每个住宅小区的独一性，同一范围建筑面积的小区，因为交付使用时间、出入口个数、设备设施状况、地域人工成本等项目客观条件不同以及每个物业服务企业要达到同样服务标准所投入的人员成本和物力成本有所区别。

　　为保证市场参考价的普适性，避免由于上述住宅小区的个性因素以及物业服务企业自身管理能力的差异对物业服务费价格的影响，本次编制市场参考价的第三方机构通过对搜集的数据价格区间极值做了修正处理，最终确定了不同服务标准下不同类型住宅小区物业服务费参考价的区间。

　　二问：参考价范围高于现有小区服务费，物业费会涨吗？

　　答：不用担心，提升服务标准才能提升服务价格。服务标准是采集近几年新建住宅项目的物业服务标准为基础并做了适当调升的，目的是从长远的角度促进整个行业标准的提升，让物业服务企业为业主提供更高标准更规范的物业服务。因此，本次测算编制的市场参考价也相应高于以往建成并实施物业服务多年的住宅小区。

　　不过需要特别指出的是，对于这类小区的业主不用担心服务费的提升，简单而言，提升服务标准才能提升服务价格。

　　三问：市场参考价的性质是什么？是否具有强制性？

　　答：不会，市场参考价仅作为参考，不具备强制性。市物协根据市场行情和相关行业标准制定的市场指导价，区别于物价部门制定的政府指导价，不具备强制性。市场指导价仅为业委会与物业服务企业，商定物业服务费时提供参考，具体物业服务费的收取不能“生搬硬套”参考价。此外，调整物业服务收费，需要经过一系列既定程序。