来源：乐居城更

  11年了，终于等到香雪未来城即将开工建设的日子。

  昨天，广州住建局公布了黄埔区2022年第一批“三旧”改造地块标入库前公示，计划入库地块为：一宗位于黄埔区荔红二路9号的旧城镇地块，用地面积约12.04万㎡。

  透过地图搜查看到，上述地块处在香雪未来城项目范围内。这意味着后者即将进入动工建设阶段。

  香雪未来城是广东省首个“商改商”旧改项目，自然是以“三旧”改造流程进行推进。按流程，旧村改造地块动工建设前，需要进入市级土储管理单位数据库。

  不过，这座比天河城广场还要大5倍的商业综合体，在成为黄埔萝岗商业新地标之前，我们还要再等多久？

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  启动超11年，从传统商业体变为总部经济基地

  香雪未来城，又称香雪城，位于黄埔区萝岗街荔红二路，北临开创大道、西近广州绕城高速。目前，这是一个地铁上盖项目，靠近广州地铁6号线香雪站，未来将会与地铁站无缝接驳。

  实际上，香雪城开始谋划时，只能算一个准地铁上盖的商业体。有迹可循的是，早于2011年，香雪城已经前往华东站的商业地产招商大会；同时，已确定华美为项目改造主体。

  因牵涉华美国际创始人张克强一案，包括香雪城在内的华美系投资项目陷入了停摆状态。

  公开资料显示，2013年时，香雪城已完成超过20余家一二线大牌主力商家的合作意向。项目原本总投资超过20亿元，2014年时已投入10亿元。按照当时的预期，项目首期将于2015年中期亮相。

  可是，时间到了，香雪城的未来反而更加“迷茫了”。

  随后几年时间里，关于香雪城的改造和重新规划，一直没有停止脚步。期间，有消息传出，项目将由传统商业体转为打造农贸市场香雪小镇，建设为集农贸市场、商业餐饮、商务办公和酒店等多业态的大型综合市场。

  因为土地性质的缘故，转型农贸小镇的想法泡汤了，同时早期签约入场的商户也选择了退铺。雪上加霜。

  直到2019年1月24日，@华美香雪智慧城 微信公众号时隔两年多发布了一则新的消息，内容呈现了一个新的香雪城规划，香雪城以“天空之城”为设计灵感，依托绿色生态、融合互生、创意无限的设计理念，打造以产、学、研、展、商集一体的大湾区泛文化产商融合城市综合体。

  项目定位由传统商业体摇身一变为商业综合体，容纳产业孵化、产业总部基地、商业街区、城市展厅、甲级写字楼、精品公寓、星级酒店等。

  2019年1月公布的效果图，以官方最终公示为准

  同时，华美也披露项目的最新情况，目前已建成商业部分体量约11万㎡，包括中央商贸区、南商贸A区、北商贸A区、地下室。

  尽管项目新的建设方向确定了，然而香雪城除了现有建成物业外，又继续陷入了长达一年多停滞状态。

  2020年4月份，香雪城才有新进展，彼时公众号原名由香雪城变更为“华美香雪智慧城”。此时，保利发展已在水底潜行。

  次月，华美国际投资集团与保利发展举行了合作签约仪式，将联手合作打造香雪城，项目名更改为：保利华美香雪未来城，并计划年底开工建设。

  图源：华美国际投资集团

  项目也有定位：由商业综合体进一步确定为创新型总部经济基地，总投资随之增加到120亿元，将以“科技+总部+金融”为特色，承载国际教育、智慧医疗健康、国际金融、5G+、人工智能、智慧建筑应用研究六大产业功能体系。

  新版效果图，以官方最终公示为准

  走走停停，或许是香雪城改造过程“命中注定”的。

  2020年9月份，香雪城正式举行了开工仪式。但是，拆除原有建筑物则是2021年7月份开始。2021年9月份，黄埔举行了120个项目集中动工签约活动，香雪城旧改项目是其中一个。

  今年3月份，市场消息传出，目前香雪城大部分建筑拆除已接近尾声，商场主体则尚未开拆；同时，已经拆除腾出来的空地沦为了公开的停车场。

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  8.5万人在等，香雪板块已火爆多年

  十年时间，香雪城还是香雪城，但香雪板块早已今非昔比，是近几年广州楼市大热门。

  在香雪城谋划时，香雪城所在片区开始陆续推出住宅用地，吸引了一众开发商进驻，包括万科、中海、保利、越秀、龙光、奥园等。

  特别是2020年，广州市全年供应372宗地块，建设用地供应总量为2028公顷，其中住宅用地547公顷，商服用地383公顷。

  香雪城航拍，2020年6月摄

  其中，黄埔区计划供地48宗，而香雪板块可供应规模达到22.8万㎡，占区域招拍挂供应量的44%。进一步来看，大部分居住用地由旧村地块改造而来。

  而萝岗-香雪板块的旧村基本属于“三年计划”，早前黄埔区旧村改造推行“先拆后建、以拆促建、拆建并举”的模式，这些旧村自然成为了“排头兵”。

  乐居城更初步统计，目前萝岗-香雪板块共有16条旧村涉及旧改工作，约有6条旧村处在复建施工阶段，有5条旧村尚开展旧改相关工作，其余旧村则处在不同推进阶段。

  大幅度土地供应，叠加旧村改造地块，以及地铁6号线的开通、运营，让香雪板块及其周边逐渐成为广州市的热点区域，特别是2018年至2021年期间。

  广州中原地产数据显示，2018年香雪板块实现成交2660宗，其中下半年环比涨幅达到125%，占全区总成交价约21.4%；2021年，香雪板块成交5080套，同比上涨93%，板块成交规模位居全市第二名。

  图源：广州中原地产

  新房货源不断供应，使萝岗-香雪板块成为置业热点标的，特别是刚需客。其所在的萝岗街道常驻人口10年间，也迎来爆发式增长，由六普的4.57万人增至七普的8.5万人，将近翻倍的增长。

  综合市场数据来看，香雪板块一手楼盘项目销售均价由2017年6月份的2.3-2.7万元/㎡，上涨至现在的3.7至4万元/㎡。

  目前，香雪板块一手在售楼盘项目中，合生中央城销售均价为3.7万元/㎡，沁园销售为1250万元/套，时代天境销售均价为3.85万元/㎡，品秀-星樾均价为4万元/㎡。

  不过，石屎栋栋冒，涌入了大量人口，使得周边产业迎来了发展机遇，同时伴随着另一个问题的诞生：配套落地没有跟上。

  目前，不少市民把香雪板块称之为“赌城”，很简单“五步一楼盘”，出行是可见的拥挤。同时，尽管目前板块内已有萝岗奥园广场、万科东荟城、锐丰中心等商业体，然而缺乏高端商业业态。

  处在腹地的香雪城，成为了周边一带市民的寄望，一方面是希望加快推进旧改，完善项目周边的道路，改善目前拥堵的情况；另一方面，无疑是带来高端的商业业态，满足更多市场需求。

  8.5万人在等香雪城，占地面积近18万㎡，建筑面积100万㎡，足足有5个天河城广场那么大，旧改工作肩负重任。