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最近送朋友去了几趟广州南站，发现一件特别有意思的事情。

几乎每位外地朋友，都会被南站的体量和线路密度惊讶。我朋友甚至问我：南站交通这么方便，你为什么不把房子买在这？

可能是距离产生美，真在广州生活的人说到南站，第一反应大多是：好鬼远。

但这几天亲自往返了几趟南站，发现南站跟市区的距离，其实非常近。

给大家看一张图：

位于天河北的东站到珠江新城的通勤时长，和南站到珠江新城所用的时间，相差无几。

是不是有点颠覆认知？而南站与中心区的距离，还在持续拉近：

前段时间，东晓南路——广州南站连接线南段工程大石水道桥顺利实现全桥合龙，未来中心城区到南站的距离仅需15分钟。广州大道快捷化改造一期（洛溪桥南—广州南站）也开始施工。

此外，近期我去南站，发现南站的客流量明显增多了不少。

据香港特区政府入境事务处公布的统计数据，3月18日(周六)内地访港游客达102458人次，是“通关”以来内地访港游客首次突破单日10万人次。

自香港恢复通关之后，在南站通过广深港线可快速穿梭两地。作为珠三角连接香港的主要接口，大湾区时代的南站，定位也从单一的交通站场，向多元综合枢纽转变。

2021年，南站的定位摇身一变，成了粤港澳大湾区的枢纽门户、世界性超大型TOD。

定位的升级，不仅意味着湾区对南站的期望正在提升，更意味着它在湾区的影响力正几何式倍增，将在大湾区发展中扮演更重要的角色。

这一次，我们真的要重新认识广州南站。

广州南站

沉淀了好多年

广州南站的身份转变，并不是近几年发生的事。

从建站伊始，广州南站就已经开始了多年的沉淀。

在国家发展大局中具有重要战略地位的粤港澳大湾区，只有打通各个城市之间的强连接，才能最大程度发挥其实力。

而轨道交通，正是湾区联动发展的“大动脉”，因此南站的选址，是从大湾区的协同发展意义上去衡定的。

若开启如今的大湾区视角，不难发现广州南站选中的正是湾区交通最核心的位置。

占据C位后，广州南站开始铺开密集的路网建设。作为亚洲到发列车数量最多的广州南站，广州南站共接入12条轨交，包括4条地铁、4条高铁及4条城际铁路，连续多年蝉联全国火车站年客流量第一。

对内，广州地铁2号线、7号线、22号线、佛山地铁2号线途经广州南站，广佛大部分区域都能实现地铁半小时通达。

对外，如今广州南站可通达全国多个重点城市，覆盖国内超200个站点如北京、上海、深圳、武汉等，4小时内覆盖华南城市，8小时足以横跨半个中国。

而在“大本营”粤港澳大湾区，通过广珠城际、广佛环城际、佛广莞城际等，60分钟内覆盖大湾区，通过广珠城轨延长线可57分钟直达澳门，还能44分钟直达香港，30分钟通达广州中心区。

广州南站跟港澳的联系紧密度，更是全国“独一份”。

前段时间，香港高铁复运，最先恢复的就是广深段，而初期日均开行列车38.5对，其中至广州南的列车就有8对！据说4月1日起，广深港高铁还会增开62列跨境高铁列车。

要知道，广深港高铁于湾区的意义，不仅仅是一条交通线路。

作为一条串联香港、广州、深圳三大核心重要城市的线路，广深港高铁开通后，香港西九龙到广州的时间从以往的2小时缩短到44分钟。

通勤距离的缩短，大大加速了广深港三地人流与资源的互通融合。而在大湾区时代，广深港三个超一线城市通过轨道交通优势汇聚更多产业、金融、人口等资源。众多要素资源通过融合与迁移所爆发的经济价值，将产生能量巨大的“聚变”。

而广州南站作为广深港高铁黄金枢纽带中重要连接站点，自然也最先受到人流涌入与经济爆发的“红利冲击”。

作为世界进入国内、进入湾区的首站，它的下一步，就是成为大湾区站城融合的枢纽门户会客厅！

广州南站规划图

近年来，南站也积极转型。先是大力发展总部经济，引入了总部企业，比如李锦记、中建四局、健力宝华南总部、三雄极光总部等已经签约。商业配套也逐步完善，喜街Hey Block街区已开业，花城汇·南站预计今年也分批投入运营，加上周边的旧改推进，南站已蓄势待发。

我敢说，南站的潜在势能，国内基本没有对手。

南站升级业态规划

但前提是，先解决南站目前限制发展的一个重要短板：规划。

过去10年，南站整体规划改了又改。有城规的专家曾点出：南站的规划难度，基本是天花板级别。

一是南站含有高铁、城际、地铁等系统，线路规划复杂；

二是南站的承载人流巨大，对业态分布、人流路线规划需要有极强的全面布局；

三是由于南站面向的巨大人流，对引入业态的类型、后续运营都有很高的要求

广州南站高铁线路航拍

图源：摄图网（已获授权）

因此，南站的整体规划，一直找不到有能力承接的公司去推进细化。

直到2021年，有能力，也有实力承接广州南站规划的开发商，终于出现了：

它就是新鸿基地产。

为什么是新鸿基？

作为TOD领域公认的专家，没有人比新鸿基地产（下简称“新地”）更了解TOD城市综合体。

新地作为一家港资开发商，为顺应香港作为紧凑型都市的发展需求，琢磨出了立体垂直化发展的路径，并借鉴国外的TOD发展模式，结合香港需求做了“在地化”。

上世纪80年代，新地建设了最早的大型TOD，即香港的新城市广场。在内地，新地也打造了一系列著名的TOD产品，如广州天环、天汇igc。

广州天环广场

图源：摄图网（已获授权）

而做站城融合的TOD项目，更是新地的拿手好戏！

光是在广深港高铁这条“黄金通道”上，新地已经沿3大枢纽站点落子4大重磅TOD项目——香港环球贸易广场（香港ICC）、正在建设的西九龙高铁站上盖商业综合项目、广州环球贸易广场（广州南站ICC）以及南沙庆盛枢纽综合体，物业价值超千亿！

而在广深港高铁上的深度布局，无疑让新地对这条黄金动脉的价值剖析更加深刻，自然能使沿线土地和TOD项目发挥出最大价值。

最好的例子，莫过于香港明信片——香港ICC。

ICC的出现，不仅是新地TOD发展模式上的优秀案例，更刷新了行业对TOD产品天花板的认知。

香港ICC

当年，ICC建设时，西九龙高铁站仍未建设，西九龙一带仅依靠普通的地铁站，有人流，但发展程度不高。

而新地只做了三件事，就让西九龙从一个“无名之辈”，转变成为香港的重要中心之一。

首先，基于西九龙得天独厚的临海地理优势，新地综合规划打造了香港最高的摩天大厦ICC，让它成为香港的建筑地标之一。

香港ICC

其次，2008年时，香港公布了高铁站的选址：毗邻多条铁路线和公路干线的西九龙。

考虑在西九龙可以通过机场、高铁、跨境巴士等出行方式通往国内外各地，是市民游客出行、串联两地与连接国际的重要枢纽，自会吸引大量人流。

因此，新地结合商业、娱乐等需求，规划引入了丰富业态，如高端住宅天玺、香港丽思卡尔顿、观景台天际100、国际型格酒店“香港W酒店”以及近10万平方米的大型高尚购物商场“圆方”等，满足来往者住宿、观光、商务、高质素生活等需求，成为了新的城市打卡点。

香港ICC丽思卡尔顿酒店

最后，新地还在香港ICC打造了拥有最先进智能设备的办公楼，受到著名的德意志银行、投行摩根士丹利亚太区总部、瑞士瑞信银行香港总部等机构青睐。

国际金融机构的入驻，加之高铁枢纽聚才集资优势，令香港ICC迅速成为国际级商业据点。香港的金融核心区，也从传统的港岛中环，逐步向香港ICC所在的西九龙扩张。

至此，形成了香港ICC产、住、商、旅、行为一体的复合格局。

天玺

随着香港ICC的落成投用，西九龙也逐渐成为香港新的商贸、文化和交通中心，新地的超前规划与资源整合实力，一战成名。

时间来到2018年，西九龙高铁站正式投用，随着高铁对人流的引导聚合，与香港ICC本身的丰富业态强强联手，如今的西九龙，已成为香港重要商业中心。

多个经典案例珠玉在前，我实在想不到，还有谁比新地更适合操刀广州南站TOD综合体的建设。

今天的香港ICC

就是明天的广州南站ICC

新地会如何打造广州南站TOD？相信大家已经有所耳闻：

广州南站TOD项目商业综合体已经确定案名，广州环球贸易广场（广州南站ICC）。

不难发现新地这样规划的原因：

广州南站ICC与香港ICC，有着极为相似的发展基底。

坐落于广深港高铁线另一端、坐拥12条轨道交通、是大湾区发展焦点……

广州南站核心区鸟瞰图

而新地要带给南站的，不止是一个TOD综合体这么简单，而是立足于整个南站未来的发展，以整盘操刀者的姿态，重塑南站的整体规划和业态。像当年的西九龙一样，基于自身实力与经验、结合南站天然优势，致力推动南站逐步实现“世界性超大型TOD”目标！

广州南站ICC规划图

相似的站位，再加上具有成功经验的操刀者，不难洞察广州南站ICC与香港ICC背后相同的价值走向：

今天香港的西九龙就是明天的广州南站，香港ICC就是明天的广州南站ICC！

至于广州南站会如何焕新？我们也拿到了一些内部资料，可以跟大家剧透一下。

根据规划，广州南站ICC将按照“西交通（交通、配套），东商务（地标、商务）”的设计理念，体量将会超过“天汇广场igc+天环”！打造办公楼、商场、酒店、公寓、住宅、公共交通等丰富配套为一体的巨无霸建筑，物业投资额超200亿！而且可以通过换乘空间及步行通道，在商场、写字楼等不同业态空间和车站之间穿梭！

广州南站ICC规划图

看到这张规划图，我第一时间想到日本的六本木新城——一个在车站周围就能玩一天的“城中城”。

而打造广州南站ICC的团队，更是赫赫有名：新地请来NIKKEN、SOM、KPF等国际知名建筑设计机构，像美国纽约世贸中心一号、日本东京六本木新城、中国香港ICC等均出自他们之手。

广州南站ICC预计于2024年起分期落成，其中住宅将优先建设。

前段时间，我们也拿到了住宅产品的资料，住宅部分正式命名为“峻銮”，配备9米入户大堂、双会所、1700平活动区等，享受全南向景观视野，目前已在天河峻林开放城市会客厅，可预约参观，预计今年会有部分产品推售（具体以项目通知为准）。

广州南站ICC沙盘模型示意

随着广州南站ICC及峻銮的到来，我们是时候重新审视广州南站板块的真实价值。

在湾区发展的大背景下，同城协作是未来生活的大趋势。

而作为大湾区的枢纽门户、广深港高铁的重要节点，随着湾区发展的深入推进，广州南站极高的通勤连接度、加上ICC落地后带来的复合业态及高品质产品，也会吸引更多的人涌向广州南站投资置业。

广州南站ICC峻銮效果图

2017年，香港ICC的天玺曾惊现120万/㎡的成交价，被誉为“全球最贵豪宅”，由此可预见，广州南站未来的物业价值增量将超乎想象。

而广州南站ICC峻銮，作为南站核心区唯一纯住宅，更是黄金纽带上尚能投资购置的唯一高品质一手项目，随着高阶人群的涌入，未来片区对高质量住宅的需求会有多蓬勃，相信不用我多说。

广州南站ICC峻銮效果图

广州南站ICC峻銮，就是打开“价值魔盒”的那把唯一金钥匙。

一个崭新世界级TOD已经到来，真正的封面之作永远是“限量”的，为什么不在它仍触手可及的时候抓住它呢？

对项目感兴趣的读者，可以扫描下方二维码进入交流群，了解更多项目详情！如果群聊人数已满，可以加客服微信：13059164884，备注“新鸿基”，拉你入群。

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