提及琶洲，想必大家都会联想到广交会，而事实上这正是琶洲腾飞的起点。

1998年，广交会定址琶洲，自此琶洲踏上从小渔村、城中村变身互联网创新集聚区的逆袭之路。

2000年，国际会展中心第一版规划出炉，彼时的规划中，琶洲只能承担举办展会这一单一功能。但随着广交会名声大噪，琶洲逐渐积累一定人气、名气、资金，也慢慢有了更大的野心。

2009年，保利摘得琶洲村旧改项目，板块焕新一触即发。2010年，琶洲纳入广州中央商务区的组成部分，随后陆续引入包括腾讯（微信）、阿里、字节跳动、复星、国美、小米、YY、唯品会、科大讯飞等互联网企业。

值得注意的是，当时广州外贸经济已经开始疲软，政府正在寻找新的经济增长动力。可以说，在广州经济增长的新旧动能转换中，琶洲是抓住了机会。也就是从这里开始，琶洲房价开始挤进全市高价段位。其中，作为区域最具代表性的社区和房价天花板，保利天悦的涨价史反映出了琶洲板块楼市价值巨变。

2012年，保利天悦公寓产品率先发售，均价为2字头，低价单位只需1万多/平。2013年，住宅单位正式入市，首期售价约为4万/平。

往后几年，保利天悦每次开盘价格都会攀升，期间更多次登上公寓和住宅新房销售冠军之座。2017年，保利天悦各个组团陆续售罄，整个板块新房断供，在物以稀为贵的光环之下，房价又迎来了一波猛涨，到了2018年住宅二手价格去到9万/平。

2019年，国内电商、直播经济走红，促使广州市民开始意识到琶洲板块的价值。这一年里，保利天悦二手均价涨到10万/平。

2020年，受疫情阴霾的笼罩，以及保利天悦在防控期间出现疫情的负面影响，上半年的价格处于停滞状态。直到10月拍出楼面价51462元/平，当时位居全市历史第三高位的新港东路AH041405地块，保利天悦二手交易开始回暖，价格涨至12万/平。

2021年，琶洲在政府规划和相关工作报告中频频亮相，加上新港东路AH041405地块项目——保利招商海珠天珺入市，刺激保利天悦二手价格持续飙升至高位的19万/平。直至第三季度中央开始密集调控，楼市的基本面趋势性下行，保利天悦才逐渐回落至16万/平，而项目的公寓也已去到5-6万/平。

穿越2017年调控大年，跨过2020年疫情危机，保利天悦房价7年翻了4倍。这个涨幅，足以让所有错过它的人捶胸顿足。

跳出保利天悦，看看周边社区二手价格——珠江大家庭花园4.5万/平，南园居5.6万/平，琶洲新村（回迁房，公寓+住宅）4万/平，会展新世界10.5万/平，江山国际12.3万/平，雅郡花园5.8万/平，整个板块二手均价也在9万/平左右。

在贝壳房价地图上可以看到，这个价位不仅高于隔江的广州国际金融城，而且超过天河区的林和西、体育中心以及越秀区的东风东、环市东高价板块，只是略输珠江新城。

想想咱们广州顶豪侨鑫汇悦台，也不过是20万/平，那琶洲二手房为何敢叫价16万/平？

这是因为，再没有哪个板块比琶洲更适合做广州城市的新封面。

首先在产业上，随着多家数字经济总部型企业陆续落户琶洲，打通产业链上下游关键节点，琶洲数字经济发展速率持续上升，经济实力和话事权也是日益提升。截至目前，琶洲已经聚集3万多家企业，预计2025年数字经济核心产业营收将突破1500亿元。今年，琶洲人工智能与数字经济试验区还获评为国家电子商务示范基地，成为广东省唯一入选单位。

规划类的内容不再赘述，各位只要记住，广州的互联网、人工智能与数字经济产业基本都聚集在琶洲。琶洲要成为世界一流数字经济示范区，是有多份红头文件在背后支持的，跟随企业而来的高新人才，将进一步促使基础设施和高端配套不断完善，并带来租赁需求和居住需求。

其次位置方面，琶洲往北是广州国际金融城，往南是广州大脑大学城，三者串联组成广州第三中轴，牢牢抓住广州新经济的发展前景。同时，琶洲还与广州国际金融城、珠江新城组成CBD金三角产生同频共振效应，进一步吸纳企业、资金和人才。

何况，琶洲还有风光旖旎的珠江江岸线，多个大型展览中心，以及洲际、香格里拉、威斯汀、朗豪多家国际五星级酒店，身段、气质和颜值都绝对担得起广州封面之名。

更为难得的是，琶洲居住舒适度相当高。

作为老广，此前曾在海珠区昌岗和越秀区动物园两个板块居住，直至2019年搬来琶洲，对比之下深有体会。

目前，琶洲人流量和车流量都是刚刚好，除了工作日傍晚六点到七点以及展会期间，其余时间很少塞车，是少一分没有烟火气，多一分太拥挤的状态。商业配套方面，板块内有保利广场、六元素、万胜广场和南丰汇，基本吃喝玩乐都能解决，偶尔想去珠江新城逛街，滴滴二十分钟也就到了。

周末闲了，随时去会展公园野餐，搭有轨电车去广州塔，步行走江边散步，或者到黄埔古港吃一碗沙湾姜撞奶，反正搬过来以后从不担心没有家庭节目。

除了上述这些，琶洲板块还有一个非常特殊的优势。

无论是琶洲村改造，还是保利天悦和今年新入市的保利招商海珠天珺，以及附近的保利叁悦广场、保利中悦广场、保利国际广场、保利世贸博览馆等地标性建筑，全都出自保利之手。

保利，作为重仓琶洲的大地主，一方面会最大程度集中人力、物力、精力构建相关项目，另一方面能实现真正的提前规划、全局统筹，保证城市界面的统一性。

另外，就像去年新港东路AH041405地块对于保利天悦的刺激作用，当周边裸地都卖5万多/平的时候，买家还会觉得房价12万/平很夸张吗？当附近二手房都要12万/平的时候，这宗地块作为保利招商海珠天珺入市，新房卖10万/平是不是顿时觉得很便宜？

地块、新房和二手房互相托底，配合无间，房价怎么可能不大涨？

答案是一定会。

而且个人判断，尽管现在进场门槛已经很高，但从涨幅来说，琶洲会继续跑赢全市99%的板块。

原因包括以下几点：

一是，虽然琶洲发展势头正猛，但距离成熟期至少还有八至十年的时间。

根据《琶洲地区规划发布（2019-2045）》，到了2035年，整个琶洲实现营业收入1.2万亿元，且就业人口达到80万人、居住人口34万。目前，整个琶洲除了西区电商总部开发较为成熟，中区以及东区还有不少地块有待开发，甲级写字楼仍虚位以待。另外，鉴于琶洲正当红，短期内的规划利好只会加码不会减少，这令卖家和买家对板块房价预期看好，继而反映在房价上。

二是，从去年开始，琶洲一改宅地断供、新房绝版的便秘状态，陆陆续续上新。上周，琶洲一口气亮出三宗宅地，位置靠近保利天悦和江山国际等几个社区，同时拥有一线二线江景资源，目测价格不太低。

未来几年，随着这些新盘入市，必然会刺激板块二手房价继续上扬。加上黄埔村的新洲、东围已纳入城市更新范围十年规划，他日改造成功，也会反哺板块楼市。

三是，目前从琶洲到对岸的广州国际金融城，需要经过琶洲大桥或者东圃特大桥。但是到了明年年底，车陂路—新滘东路隧道通车以后，市民驾车从新港东路直达车陂路只需3分钟。

届时，琶洲与广州国际金融城的联系将更加紧密，同时也能减轻现有过江通道的交通压力，改善琶洲板块高峰期的交通拥堵问题。

当然，任何一个板块都不可能完美，琶洲也有它的硬伤。

首先是学校的问题，目前整个琶洲仅有小学+中学六七家，其中只有广州执信中学琶洲实验学校和六中珠江中学比较出众，名校资源较少。如果想要买学位房，大可不必选琶洲。

其次是医疗配套，琶洲板块是没有三甲医院的，而最近的三甲医院是中山大学附属第六医院和广东省第二人民医院，自驾要半小时左右。如果家里有身体不好的老人，需要定期去医院的，这点会是个棘手的问题。

最后一点，就是琶洲再好，和大部分人都是绝缘。

这里的置业门槛，是刚改搬凳子都够不着的。你我对于琶洲的喜爱，只能止步于途经它时的欣赏，和谈及错过它时的后悔了。

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