二娃说

如何判断一个城市/板块的房价，虚高还是真实价格？

如果该市/板块，二手房交易套数超过一手房套数，那么，这个地区是真实价格。反之，价格虚高。

理由：资金追捧新房的原因，多种多样，不一定是真实居住需求。但购买二手房，肯定存在真实旺盛的居住需求，所以，房价不会怎么跌。

恕我直言：广州楼市是参差不齐的，是两极分化的。而这种趋势，不会好转，只会越来越明显......

以后，越是高端改善及豪宅产品，可能越受有钱人追捧。而纯刚需住宅，如果没有核心竞争力，可能越是难卖，甚至无人接盘。

大家还记得，前段时间，二娃去看了一套二沙岛的房子吗？

说真的，这套房子，地段和景观没得说，谁看了都会喜欢。

但因为面积小，房本上只有88㎡，且做的2房2厅设计。再加上，楼龄接近30年，又是楼梯房顶楼（4楼），价格还不便宜（业主叫价1300万，底价1250万），所以被很多人嫌弃。

就连评论区，也清一色的说，这个价格不值得入手，是错配，实在想不出谁会花这个钱来买这样的房子。

但事实却狠狠地给了这些人两个大耳巴子。因为，这套房子，在我发布文章后的第19天（3月3日），就成功卖出去了！

成交总价1200万+，据说，买家是一位珠江新城东区豪宅的业主。

由此可见啊，富人买房，和我们普通人的逻辑还真不一样，他们所追求的东西，也不是我们刚需买房人可以理解的。

那么，这位买家为啥愿意花1200万，买这么一套楼龄快30年的楼梯房呢？

emm，与其说他买的是一套房子，不如说，他买的是一个身份地位的象征，是一个高端圈层，是一种生活方式。

毕竟，二沙岛是什么地方？能住进去的人，又是些什么人？

所以，这么来看的话，还是没问题的。

另外，经过二娃这两年的观察，我发现哈，改善买家和刚需买家的喜好和需求，差异也越来越大了。

改善买家，他们普遍很注重面子！他们喜欢买的房子，一般偶具备以下几个要素：

距离城市CBD越近越好、有稀缺景观、颜值高（全玻璃幕墙）、交标品质好，物业好，容积率低，私密性强。

因为这群人，他的生活水平早已经脱离了最基础的信息。什么交通，学位呀，他们已经不在乎了。毕竟，有钱就能够搞定。

而他想要的，是一种身份地位的象征，要的是面子。所以，以后地段越稀缺、档次越高、圈层越高、品质感越高的房子，越受这群人追捧！

而刚需买家，则很务实，最在意的东西，无非就三个方面：价格、地铁和学位。

因为，在房地产两极分化的时代，刚需市场，房价越来越难涨了。

那房价不涨了，刚需就不要买房了吗？肯定不是嘛！

所以，这时候，我们买房更要追求确定性和实在的东西。比如，家门口就是地铁口、对口很好的学位。

这样一来，即便买房后，房价没怎么涨，至少也能满足我们上班出行的需求，以及孩子读书的需求。同时，有地铁，有好学位的房子，未来想卖了，至少有人愿意接盘，不至于找个替死鬼都找不到。

喏，说到这里，这让我想起了朱村-荔城板块曾经的红盘——实地蔷薇国际。

二娃记得，这个楼盘从开放示范区起，到2018年，都非常红。

主要原因嘛，有三个：

1）当时增城被炒得很火，地铁21号线即将开通+各种规划利好不断，让朱村-荔城板块热度很高。

2）实地蔷薇国际，独树一帜的营销打法很吸引眼球，颜值控买家被拿捏得死死的。因为，他们整个项目的卖点都是走“高颜值”路线。

比如，重金打造的美学示范区+最美的园林+智能化交付+兰博基尼外立面设计等等。

3）当时，项目花重金请来了一线明星杨幂站台。项目也得到了巨大的曝光量。

所以，项目当时价格一路高涨，从1.9万/㎡，慢慢涨到了2.4-2.5万/㎡。最高的时候，有个别单位卖到了2.6-2.7万/㎡。

以至于，2018年的时候，有粉丝发表了下面这样嘲笑别人的留言。

但潮水褪去，才知道谁在裸泳。

是的，在经历了近几年的洗牌后，整个朱村-荔城板块，房价都在下跌。

但让我没想到的是，实地蔷薇国际的跌幅，竟如此惊人！

话不多说，我们来看一张图：

据链家网数据显示，截止目前，实地蔷薇国际一共成交了3套房源，其中2套单价为1.2万/㎡，另一套跌破1万/㎡，仅为9985元/㎡。

我的妈呀！这都不能叫亏本价了，直接叫跳楼价吧。

高得不说，我们就按2万/㎡买入，按照这个单价卖出，那跌幅都已经超过50%了。

实在太可怕了！

而好巧不巧，我朋友圈就有4个粉丝买了这个盘。为此，我还专门找他们聊了一下。

第一位朋友：这套房子2017年，双合同买的，单价20500元/㎡。目前买了没有住，放在那里没管，贷款已经还清了，准备重新去天河买一套。

第二位朋友：单合同2.2万/㎡买的，买了没有住，出租出去了，配家电家私，目前收租2000元/月。

第三位朋友：买在最早的时候，1.7万/㎡买的，目前一直空在那里，没人去住。

第四位朋友嘛，至今没回我......。

但和这三位朋友聊下来，我发现，他们基本都没有入住的，要么空置，要么出租。

而且，他们都表示这套房子买后悔了，不应该去注重一些“虚头巴脑”的东西，而忽略了地铁、学位等核心要素，以至于现在房价跌得这么惨。