一、案情简介

2019年9月26日，商品房购房人（以下简称A）和房地产开发商（以下简称B）签署《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同约定交房日期为2021年12月30日。本案房地产项目所涉及的官方疫情封控时间记载为2021年12月11日至2021年12月24日，疫情封控区为江苏省宜兴市L镇，案涉房屋位于江苏省宜兴市M镇，两地相距30公里。开发商B公司未通知逾期交房的日期。

图示1

根据A和B签署的合同约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方统一按照下列方式处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的5%向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。

买受人确认，出卖人按本合同约定承担违约责任时，违约金总额最高不超过合同总价的5%。

二、争议焦点

本案的争议焦点为新冠疫情对商品房交付的影响认定。

A主张，根据合同约定商品房买受人A已如期付完房款，但商品房出卖人B公司在合同约定之日未履行交付商品房的合同义务，B公司应当根据合同的第X条约定支付违约金，且由于合同约定违约金上限为购房款的5%，违约金已经具备可确定性。

B公司认为，一是受当地新冠疫情的影响，公司多次被迫停工，导致工期延长；二是受原材料及用工成本上升的影响，公司资金周转困难，目前案涉楼盘正处于全面验收阶段，预计2023年春可交房，不应当承担违约责任，由于“保交楼”任务中，当前尚不具备裁判前提。此外，B还提供一些工程停工的施工方记录，主张施工原材料和用工成本上涨等事实。

一审法院认为，A已经如期支付所有房款，完成合同项下主要义务。但B未按约如期交付房产，B公司构成违约。违约金具体金额的计算遵照双方约定，违约金额已经达到合同约定的上限，至于B公司提出的受疫情影响顺延，革除顺延的日期后计算也超过合同约定的上限，疫情原因并不影响最后违约金的计算。B公司提出的原材料和用工成本上涨的因素即使真实存在，也是正常商业风险，不能作为免除或减轻B公司违约责任的正当事由。一审法院最终判决B公司向A支付合同约定的违约金。

三、关于该类案件的延展分析

本案中，房地产开发商B不满足不可抗力免责的构成要件，原由为何？笔者简要分析如下：

首先，关于不可抗力的概念，有三个“不”构成，即现行《民法典》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。原有的《民法通则》《民法总则》《合同法》等也是如此界定。追溯大陆法系的相关立法渊源，在《德国民法典》中，并没有明确的关于不可抗力的规定，但在《德国民法典》的第275条、第286条中出现了相应的规制条款。其中，第275条给付义务之排除中规定：“I.给付对债务人或任何人均为不能者，给付请求权排除之；II可期待于债务人努力之判断，并应斟酌给付之阻碍是否可归责于债务人；III债务人应自为给付，且于阻碍其给付之事由与债权人之给付利益互为衡量后，无法期待债务人为给付者，债务人亦得拒绝给付。”[1]第275条I的规定是客观不能，该项给付对任何人均为不可能。[2]第275条I至III：债务人因给付为不可能或不可合理期待而可以不必提供给付。[3]第286条债务人迟延中规定：“II有下列情形之一者，无须催告：4.经衡量双方之利益，有特别理由可认为立即发生迟延责任系正当者；IV因不可归责于债务人之事由，未为给付者，不发生债务人迟延。”[4]该条中出现了引发迟延责任的正当事由和不可归责于债务人之事由，可被认为是不可抗力的因素。此外，《法国民法典》第1147条规定：凡债务人不能证明其不履行债务系由于不应归其个人负责的外来原因时，即使在其个人方面并无恶意，债务人对于其不履行或迟延履行债务，如有必要，应支付损害的赔偿。第1148条规定：如债务人系因不可抗力或事变而未履行给付或作为债务，或违反约定从事禁止的行为时，不发生赔偿损害的责任。是否构成不可抗力的情况还要结合合同签订的时间以及合同的具体义务进行综合分析。

其次，关于疫情不可抗力是否导致合同“不能履行”？

在本案中，商品房预售合同签订于疫情发生之前，新冠疫情属于合同双方不能预见的客观情况，合同双方在签订合同时并未将新冠疫情及管控措施对合同履行产生影响考虑在内，但是A与B公司自签订商品房预售合同至今已三年有余，从商品房建设周期来看，施工建设、竣工验收等大概一年多时间，B公司在正常情况下应该于一年之前就交付房屋，即使后来受到疫情的影响，按照当地政府的政策因疫情管控顺延30日再交房，第二次开庭时距离合同规定的交房时间已有一年之久，B公司一直未履行交付房屋的义务，新冠疫情对正常交付房屋的影响，并非不能避免、不能克服。

再次，结合司法实践，为便于保障市场交易的稳定性，相关司法规范性文件就疫情导致的合同履行困难，注重区分其影响程度。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（以下简称“《涉疫民事案件指导意见（一）》”）（2020年4月16日发布）规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”；“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。……继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。”主张不可抗力免责的必须要达到“不能履行”的状态，施工期间疫情防控的基调都是“常态化防控”，全面推进复工复产。各项政策也是以“推进复工复产”为导向，只要进行日常核酸采样、查验健康码即可自由流动、复工复产。此时并未达到“不能履行”的状态，仅仅是存在“履行困难”的情况。由此，本案中，B所称，由于疫情及政府管控政策导致现场施工和验收受影响，不完全成立。

第四，关于疫情构成不可抗力因素前提下，如何认定该因素与商品房的延期交付之间的原因力，以减除合理期间？

《涉疫民事案件指导意见（一）》第三条要求：“法院在适用法律时应当“准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”。

在本案中，新冠疫情的管控措施发生在其他区域，据调查了解，商品房所在地与本轮疫情封控地、管控地相距30多公里，商品房所在地并不在政府疫情管控和封控区域内，并且政府的疫情管控时间只持续了两周时间，即使疫情管控对交房存在影响，影响时间也不可能持续一年之久。B公司延期交付商品房的行为不属于《补充协议》约定的“政府法规和行政命令改变”的情形。B公司主张疫情防控对施工造成一定影响，应当承担举证责任，举出详细的证据证明施工受疫情影响的具体期间、影响事项、影响程度等等，不能一再拖延交房，将所有风险全部转嫁由A承担。

第五，关于疫情构成不可抗力因素前提下，如何计算违约金额？

《民法典》第五百九十条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外”的规定，房地产开发商免责或者减轻责任的范围，需根据不可抗力对合同履行的具体影响确定。

不可抗力存续期间天数认定，将成为此类纠纷免责程度的关键。提供简要公式如下：

(1)逾期交房天数≤受不可抗力影响期间=可以免除违约责任；

(2)逾期交房天数＞不可抗力影响期间=扣除不可抗力影响天数后计算违约金。

本案中，疫情不可抗力与商品房延期交付仅存在一定因果关系，B的有限证据仅能证明不可抗力影响期间为“30天”，并非所有逾期的期间都构成不可抗力免责。根据一审判决，即使按照政府规定存在疫情的客观影响，革除不可抗力的天数后计算的违约金也超过了合同约定的最高金额，所以对本案计算违约金额没有实质影响。

相关法条：

1.《民法典》第一百八十条第二款　不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十四条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百八十五条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第五百九十条　当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

2.《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定：

依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：

（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。

（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。

注释：

[1] 《德国民法典》，台湾大学法律学院、台大法学基金会编译，北京大学出版社2016年版，第248页。

[2] [德]迪特尔·施瓦布：《民法导论》，郑冲译，法律出版社2006年版，第613页。

[3] [德]迪特尔·施瓦布：《民法导论》，郑冲译，法律出版社2006年版，第614页。

[4] 《德国民法典》，台湾大学法律学院、台大法学基金会编译，北京大学出版社2016年版，第254页。

返回搜狐，查看更多