导语

屋面可以拥有很多功能，但其首要功能是避风雨。一个渗漏的屋面，具有再多的功能，也不能说它是一个合格的屋面。目前，屋面渗漏率普遍较高，相比于平屋面，坡屋面的排水性能、防渗水性能更强，很多人会通过将平屋面改造成坡屋面的方式，解决渗漏问题。进行“平改坡”时，是有讲究的，需要在建筑结构许可条件下，将多层住宅平屋面改建成坡屋顶，并对外立面进行整修粉饰，达到改善住宅性能和建筑物外观视觉效果。否则，会起到反效果，一不小心还可能成了违规建筑。现介绍一为解决屋顶渗漏问题对屋面进行“平改坡”却被判定为“违法建筑”的真实案例↓↓↓。

基本案情

➤唐先生为某大厦12楼某户业主，其房屋位于大厦的顶层。2006年，该大厦楼顶整体出现大面积漏水，致使唐先生及大厦顶层另外七户业主的房屋及财产遭受了巨大损失。

➤唐先生及顶楼其他业主为解决漏水问题，多次向政府、物业、开发商申请维修，同时在规划局、设计院等单位奔波求助，但由于该大厦开发商已注销，大厦维修基金欠缴，相关政府部门一直未能解决大厦屋顶漏水问题。

➤2008年，唐先生及其他顶楼业主在向政府求助无望的情况下，在征得该大厦业主委员会及全体业主的同意后，以唐先生为代表出资对大厦楼顶进行“平改坡”防漏维修，在原平屋顶上，加做一个坡屋面并铺设防水层，最终从根本上解决屋顶漏水问题，得到了业主的普遍赞誉。

但城管执法局却于2014年向唐先生先后下达了《违法行为通知书》和《违法建设限期拆除决定书》，认定该搭建的构筑物系违法建设，要求唐先生在规定期限内将其拆除。唐先生对该处罚决定不服，遂将城管执法局告上了法庭。

法院判决及理由

经审理查明，国土资源和规划局已认定该大厦楼顶的构筑物等设施未在该局办理审批手续，唐先生亦认可其建设未办理规划审批手续，故该大厦楼顶的构筑物等设施应属违法建设。城管执法局作出《违法建设限期拆除决定书》，责令唐先生限期自行拆除上述违法建设，符合《中华人民共和国行政强制法》第四十四条等程序规定。

法院认为，虽然唐先生称涉案违法建设的修建系为了解决房屋漏水问题，且经过了大厦业主管理委员会的同意。但违法建设首先侵犯的是《行政法》中社会公共管理和城乡规划秩序，业主自治组织的同意和保护物权的修建目的并不能构成对违法建设未经依法审批的合理抗辩。法院最终判决驳回唐先生的诉讼请求。

律师提醒

根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，取得工程规划许可证是进行建设的必要条件，因此，即使为了防止漏水等需要，也不可私自搭建建筑物、构筑物或其他设施，业主在向相关部门反应未果后，应当向人民法院起诉，要求行政机关履行相应职责。作为司法者和执法者来说，在实施拆除违章建筑时，也应多方听取意见，考量民意，严格执行法律或征徇专业技术人士意见，采取合适的方式解决矛盾，避免拆除行为导致房屋渗漏再次发生。

作者单位：江苏尚韬律师事务所（苏州工业园区苏州大道西9号苏州国际财富广场1幢901-902单元 邮编215021）

联系方式：0512-67672600-8025

原文刊载于《中国建筑防水·悦居》

执行主编：潘文亮

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