2在建工程价值评估计算方法的选择方法

有关在建工程价值评估计算方法的选用，一般依据工程形象进度进行衡量，选择合适的计算方法进行系列评估，以达到科学可观合理的目的，具体要遵循以下原则:

1) 在已经完成或接近完成的整个建设工程，只是没有交付和使用的在建工程评估，既可以使用工程形象进度法评估计算，也可以按工程建成后的房地产产品的市场价值并结合工程形象进度进行适当的减扣作为其评估价值。2) 如果实际完成的工程量较少时，可以选择假设开发法或者成本法进行评估计算。3) 若是停建工程，就要查明停止修建的原因所在，如果确实因为该工程的产、供、销以及工程技术等原因而停止建设的项目，还需要考虑该在建工程的功能性和经济性是否贬值，并需要进行风险系数考量。4) 国家的相关技术规范，是在建工程形象进度评估时的最重要参数及指标。

3在建工程形象进度的确定

在建工程的财务核算方法是应收制，在建工程的实际价值是按实际投资价值计算，两种方法计算结果存在差异，这种差异是一种权利或义务，可能是正值，也可能是负值。对于建设单位，正值是债权，负值是债务。如: 某在建工程，刚做好基础部分( 假定价值1 000 000 元) ，建设单位已预付2 000 000 元。这时，以账面记录评估在建工程为2 000 000 元，以工程完成进度评估值为1 000 000元，相差1 000 000 元。从评估谨慎原则来理解，认为在评估基准日，当支付工程款超过实际工程形象进度时，以实际工程形象进度为基数计算评估值，因为抵押到银行的抵押物是实物，超出的货币值还未形成建筑产品; 当支付工程款小于实际工程形象进度时，以支付款金额为基数，工程形象进度超出部分在评估基准日产权还属于施工队。

4在建工程形象进度确定案例

4．1项目基本情况

1)项目背景: 某项目是山西省重点工程。由山西省发改委立项备案，规划用地1 800 亩，总投资30 亿元人民币。第一期征用土地398 亩，总建设面积38 万m2 ，总投资11 亿元; 二期规划用地1 402 亩，总建筑面积106 万m2 ，投资17 亿元。施工过程中资金短缺，需要银行贷款。

2) 估价对象区位状况: 估价对象坐落于山西省某地，地理位置较好，出行方便，是较理想的商业区域。

3) 根据估价人员的实地勘测及委托方提供的有关资料，该项目现已完成拆迁补偿、红线内的土地平整、红线外配套、初步准备、采空区治理等工作，保税仓库及监管仓库已完成土建工程及钢结构工程，正在进行安装工程的施工。

4) 估价对象权益状况: 本评估项目占地位于山西省某地。已办理国有土地使用证，地类为商业用地，为出让用地，使用权面积为309 309 m2 ，合464 亩。土地使用期到2050 年10 月17 日。

4．2评估价值测算过程分析

本次估价依据国家有关法律、法规和部门规章进行，严格遵守客观、独立、合法、公正、谨慎的原则及估价时点原则、替代原则、最高最佳使用原则等技术性原则。

1)在评估中，物流园区建设是为某公司自身经营和发展需要而自建的，评估标的物在市场转让机率小，享受国家税收政策，本次评估在建工程价值不考虑利税因素; 在本次抵押资产评估中，评估范围为除土地取得费用以外新增在建工程项目，本次评估在建工程价值不考虑土地取得费用因素。

2)根据被评估单位提供的在建工程申报表，评估人员通过对工程施工情况、付款情况及工程完成情况的了解，对企业是否按工程进度和合同规定支付工程款等内容进行核实，经账实核对后，剔除其中不合理或预付类支出，扣除实际完成值超出实际支出值为评估值。

3)对于纯费用类的在建工程项目，根据被评估单位提供的在建工程申报表，评估人员通过对账薄、原始凭证进行核查，了解委评在建工程前期费用项目发生的性质及具体历史数据，根据项目的具体进展状况，核实所发生的支付费用对现有工程项目或未来将开工的建设项目时必要发生的或对未来的所有者是否具有实际价值，验证与其关联的资产项目没有重复定价作为评估价。

5 结论与建议

1)首先要收集整理、调研与被评估在建工程相关的政府批准文件、施工图以及施工预算等与该工程有关的文件资料，然后明确该项目的名称和建筑面积，以及该工程结构、预算、实际使用费用和工程的实际完成程度等。

2) 评估人员到现场查勘实际工程形象进度，了解工程有关情况，检查工程质量。如: 建设方财务支出情况、工程监督等情况。

3) 收集有关法定参数，综合分析、科学测算确定准确的工程形象进度，确定在建工程价值。返回搜狐，查看更多