一审法院认为，《上海市住宅物业管理规定》第二十八条规定，业主委员会任期届满的五个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届改选小组，并在业主委员会任期届满前，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按照前款规定报告的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主书面要求组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届改选小组由业主代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委组成。自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：(一)选聘、解聘物业服务企业；(二)调整物业收费标准；(三)除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；(四)其他重大事项。根据上述规定可知， 在新的业主委员会成立前，不得召开业主大会对小区重大事项作出决定，而是应当先选举产生新的业主委员会。某居委会组织召开业主大会先审议通过了三项规约(修改后)的决定，后选举产生新的业委会，违反了程序，撤销某居委会的修改三项规约的决定。

二审法院认为，《上海市居民委员会工作条例》第二十条第二款规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会的，居民委员会应当在街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督下，组织业主讨论决策住宅小区公共管理事务，经业主大会委托也可以暂时代行业主委员会的相关职责。房屋行政管理部门应当加强对居民委员会代行业主委员会相关职责的业务指导和服务工作。”因此， 某居委会在暂时代行业主委员会的相关职责之前，应当取得业主大会的授权。 而该授权事项与所有业主切身利益相关，应当由全体业主讨论决定。根据《上海市住宅物业管理规定》(2010修订)第十七条规定“业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”本案中， 涉案小区所属镇政府并未组织或委托某居委会召开业主大会会议集体讨论或通过书面征求意见的形式对授权事项进行决议，而是直接召开业主大会会议对修改三项规约这一议题进行相关的公告、表决。 认为涉案修改三项规约的程序违法，所作决议应属无效。

二

案例二

案情介绍

某业委会委员仅剩2名，无法正常运作，小区垃圾压缩车损坏致使小区垃圾堆积无法处理。居委会发布公告，公告内容如下：各位业主，维修垃圾压缩车需动用业主共有的维修资金，且不属于法定的可以紧急动用维修资金的范围，业委会现只有两名委员，无法合法动用。为此，业委会书面向房办作出了请示，但房办未有任何回应。虽然冒着违法风险，鉴于小区垃圾堆积的情况无法再等，经业委会、居委会、党总支协商，一致决定动用公益收入解决问题。后业主认为该决定侵犯业主权益为由提起业主撤销权。

法院观点

一审法院认为根据法律规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。住建部颁发的《业主大会和业主委员会指导规则》第四十六条规定，业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定，业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主临时会议，重新选举业主委员会。第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员在街道办事处乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员的职责。结合本案查明的事实，当时业委会仅留2名成员，而且垃圾停运也影响了全体小区业主的正常生活秩序。在此情况下，由居委会代为行使业委会之责，符合相关规章之精神。而且居委会所作决议的系争金额与全体业主的重大利益相比并未突破比例原则的合理范围，且出自于小区公益收入，故从补贴款项金额及期限、出处的角度来看，尚难谓侵犯小区全体业主的公共利益。因此，综合以上考虑原告要求撤销好世凤凰城居委会所作决议的诉讼请求，无事实及法律依据，法院实难支持。

三

律师观点

案例1中一审二审判决都以程序违法为由撤销决议，但一审和二审的观点不尽相同，一审法院依据《上海市住宅物业管理规定》第二十八条，认为在新的业主委员会成立前，不得召开业主大会对小区重大事项作出决定，而是应当先选举产生新的业主委员会。而二审法院则依据《上海市居民委员会工作条例》第二十条第二款认为某居委会在暂时代行业主委员会的相关职责之前，应当取得业主大会的授权，居委未取得授权的情况下修改三项规约的程序违法，因此所作决议属于无效的。

首先，我们先来看一下业主撤销权的相关规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020 修正）第十二条：业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使（与旧司法解释规定一致）。业主撤销权主张能否成立，关键在于业主大会决议是否存在违反法律规定程序或侵害业主实体权益。所谓程序权益受到侵害，是指小区业主大会或者业委会的决定内容虽未侵害业主的合法权益，但其所作决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出决定的程序违反了法律、法规的强制性规定。司法解释的该条明确了程序为法律规定的程序，也就意味着业主大会作出决定的程序违反了法律规定的强制性规定才存在撤销的事由。

再看案例1，一审所依据《上海市住宅物业管理规定》第二十八条规定的“自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会作出选聘、解聘物业服务企业、调整物业收费标准等重大事项。”

笔者认为该条适用对象应该是业委会而非居委会，另外从二审法院所依据的《上海市居民委员会工作条例》第二十条第二款“因客观原因未能选举产生业主委员会的，居民委员会应当在街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督下，组织业主讨论决策住宅小区公共管理事务，经业主大会委托也可以暂时代行业主委员会的相关职责。房屋行政管理部门应当加强对居民委员会代行业主委员会相关职责的业务指导和服务工作”也可以看出，居委会可以在街道办事处或者乡镇人民政府指导和监督下，可以组织业主讨论决策住宅小区公共管理事务；同时《上海市住宅物业管理规定》第七十一条第二款规定“建设单位已经按照规定提出成立业主大会的书面报告但业主大会尚未成立期间，需要动用专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地的居民委员会或者村民委员会组织征询业主意见，经全体共用部分业主依法讨论通过后，由物业服务企业组织实施。仅涉及部分共用部分的，可以提交涉及共用部分的业主依法讨论通过。从该条规定可以看出居委会在某些情况下可以组织征询业主意见。”该条也系居委会组织征询业主意见的相关规定。而案例1中居委会正是组织居民讨论决策小区公共管理事务。如若按照一审法院的观点是否意味着居委会在新一届业主委员会成立前，亦无法在街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督下，组织业主讨论决策住宅小区公共管理事务，无疑是与《上海市居民委员会工作条例》第二款相矛盾的，因此笔者认为一审对《上海市住宅物业管理规定》第二十八条的理解和适用有点牵强附会。而案例1中二审的法院的观点，也存在逻辑不通的问题，

其次，对于违反上海市地方性法规关于程序性的规定，是否属于司法解释所说的法定程序，笔者认为对司法解释的适用应该严格限制为法律所规定程序，如《民法典》第二百七十八条规定的保证业主参与投票的“双表决”“双通过”制度。笔者认为在未侵犯业主实体权益的情况下，不应因业主大会的程序违反上海市地方性法规撤销业主大会的决议，法院在审理该类案件时应依据《民法典》《物业管理条例》规定的和小区议事规则约定的相关程序进行审查。从案例2来看，法院则根据小区的实际情况，从全体业主的利益以及业主个人权益出发，整体考量居委会在代履行职责时作出的决定是否存在撤销的事由，最终认定程序上未违反法律规定，实体上未侵害业主利益。

最后，在实践中业委会委员因种种原因辞职，导致业委会无法运作，而业主委员会换届无法很快完成的情形时有发生，笔者在实际工作曾遇到过业委会换届选举工作历经几年才完成，在换届期间小区还存在各种事务如公共设备的维修、更新、改造以及一些涉及全体业主利益的事项需要决策处理。我们也注意到《上海市居民委员会工作条例》第十二条规定，居民委员会以服务居民为宗旨，承担下列主要任务“（三）指导和监督业主委员会开展工作，维护居民和业主的合法权益；”该条文明确规定了居委会主要任务之一为维护居民和业主的合法权益。法院在审理该类案件时应当充分考虑涉案小区的实际，从全体业主利益出发裁判案件。笔者认为，在换届期间居委会在乡、镇人民政府或街道办事处的指导和监督下，组织业主讨论决策住宅小区公共管理事务，在不存在违反法律规定程序和侵犯业主个人实体权益的情况下，不应轻易撤销居委会组织业主讨论作出的关于小区公共管理事务的决定。

最后，需要特别说明的是，《上海市居民委员会工作条例》规定需要取得业主大会授权，而住建部的建房[2009]274号文件规定在街道办事处或者镇人民政府的指导和监督下即可以代履行业委会职责，两规定的口径确有不同。居委会是否应先取得业主大会授权的才可以代履行业委会职责呢？笔者认为，居委会代行业委会职责本身无须另行授权，只需要在街道办事处或者镇人民政府的指导和监督下即可，一方面业委会本身是有《物业管理条例》明确规定的法定职责的，比如说召集业主大会，代表业主大会监督物业公司工作，已有法规规定明确授权的权限，既然是代行职责，业委会原有法定职责居委会理应具备，另一方面如果居委会代行业委会职责要业主大会再授权会带来操作上的“死循环”，变成了居委会要做事均需要业主大会授权，业主大会召开又需要居委会召集，但本属于业委会的召集职责居委会在未经业主大会授权又无法行使。最为重要的是，之所以规定居委会代行业委会职责，正是为了打破小区无法正常召开业主大会的僵局，如果要求业主大会授权居委会代行职责，着实会让这一规定成为“空文”。

▶文章来源：上海房地产律师

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