作者：张新宝

核心观点

1.依据《物业管理条例》等法规的规定，物业服务企业与业主或业主大会订立物业服务合同提供物业服务，对小区的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

2.居民小区不是公共场所，物业服务企业不承担作为一般公共场所管理者的安全保障义务。但是，物业服务企业依法承担防范高空抛物（坠物）致人损害等方面的安全保障义务。这样的安全保障义务与作为一般管理者对公共场所承担的安全保障义务具有较高的同质性。

3.物业服务企业承担相关侵权责任，应当符合侵权责任构成的全部要件，特别需要在过错、因果关系等方面进行重点关注。在多种因素造成损害发生的情况下，物业服务企业依法承担按份责任或者相应的补充责任。

一、物业管理概述

（一） 物业服务企业

物业服务企业也称为物业管理企业，是指提供物业服务的营利性法人。《物业管理条例》第32条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”

（二）物业管理活动

物业管理活动，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理，因签订物业服务合同的主体不同，可以分为前期物业管理和常态物业管理。前者是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘的物业服务企业，按照二者（建设单位/物业服务企业）签订的书面的前期物业服务合同进行的物业管理。后者是指业主或者业主大会选聘的物业服务企业，按照二者（业主或者业主大会/物业服务企业）订立的物业服务合同进行的物业管理。本文主要讨论在居民居住小区提供物业服务从事物业管理活动的物业服务企业的相关安全保障义务以及违反此等义务情况下的损害赔偿责任问题。

二、居民小区不是公共场所

（一）法律规定

《中华人民共和国侵权责任法》第37条规定：“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。”“因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。”《中华人民共和国民法典》施行后侵权责任法等相关法律废止，但是在民法典生效前发生的案件原则上仍然适用原有法律的规定。

民法典第1198条规定：“宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。”“因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。”

（二）条文解释

对比新旧法律，可以发现侵权责任法第37条与民法典第1198条是基本相同的，尤其是二者都规定了管理人对公共场所的安全保障义务。侵权责任法第37条将公共场所界定为“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所”，民法典第1198条将公共场所界定为“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所”。二者都没有明确将居民的居住小区纳入“公共场所”。但是由于两条法律对公共场所的列举都采用了非完全列举的方式，留下“等”的扩展空间，因此是否可以将居民的居住小区解释为“等”所包含的公共场所，就成为一个法律理解和适用的难点问题。

对公共场所的界定应当遵循文义解释的基本方法。首先，公共场所是场所，即一定的人类活动空间。目前一般认可三维世界的物理空间，也有人讨论网络虚拟空间，但尚未达成共识。其次，公共场所具有公共性。基本含义是，一般公众均可以进入的场所，不受特定身份限制。由于是在法律条文规定的语境下讨论“等”可能包含的列举之外的公共场所，因此还需要探究立法原意，对“等”所包含的公共场所之扩展应与法律列举的公共场合场所具有同质性。比如，法律条文列举了“银行”，则对“等”的解释，比较容易将公共场所扩展到证券公司的交易场所。银行与证券公司的交易场所，在进入许可和进入目的等方面具有高度同质性。

（三）小区场所的性质判断

基于上述认识，我们认为居民居住的小区空间，一般不能被认为是公共场所，因为其原则上并不对不特定的公众开放，而是居住其内的业主可以自由进入；居民的亲友（访客）在获得同意的情况下能够进入小区，是相关业主自由进入权的延伸。快递人员进入居民小区，或者需要相关业主的同意，或者需要物业管理公司的同意，而不是不受身份、目的限制的自由进入。

在确认居民居住的小区不属于公共场所的前提下，可以得出的结论是物业服务企业对其所管理服务的小区，不负有侵权责任法第37条和民法典第1198条所规定的管理人对公共场所的安全保障义务。近来的一些司法案例也确认了这样的法律推理。

三、物业服务企业的安全保障义务

（一）物业服务企业法定的安全保障义务

虽然居民小区不属于公共场所，物业服务企业不承担侵权责任法第37条和民法典第1198条规定的管理人对公共场所之安全保障义务，但是物业管理企业仍然负有特定的安全保障义务。比如民法典第1254条第2款规定：“ 物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。”依据这一规定，物业服务企业对小区内的安全负有“采取必要的安全保障措施防止（高空抛物、坠物）”造成损害的义务。物业服务企业未尽到此等义务的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

（二）物业服务企业安全保障义务的扩展

民法典第1254条第2款没有规定物业服务企业对哪些受害人承担侵权责任，而是规定“应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任”。民法典第1254条共3款规定，从整体上考察，似乎没有对受害人的类型或身份作出任何区分，也就是说不区分业主或者非业主，只要是受到高空抛物、坠物损害的，均可以依据本条规定主张损害赔偿。

民法典第1254条所规定的是高空抛物（坠物）一个特定场景下物业服务企业的安全保障义务以及违反安全保障义务的侵权责任。这一特定场景的责任规则，是否可以扩展到与物业管理服务相关的其他场景呢？我们认为，这样的扩展是有法理依据的。物业服务企业不限于对高空抛物（坠物）负有安全保障义务，对小区的其他相关事项如对窨井等地下设施、供电设施、树木等负有性质相同的安全保障义务。受到这一义务保护的不仅包括业主，也包括受业主许可或者受物业服务企业许可进入小区的其他人。即使是未经同意进入小区者，也在一定程度上受到保护。在这个意义上，物业服务企业承担的安全保障义务，与管理人对公共场所承担的安全保障义务大致是相当的。

四、物业服务企业承担侵权责任的要件

（一）概述

在业主或者合法进入小区的任何第三人遭受损害（往往是人身损害）的情况下，受害人大多会主张物业服务企业承担损害赔偿责任。法院有支持受害人诉讼请求的，也有拒绝受害人诉讼请求的。法院作出判决的核心考量是侵权责任的构成要件是否完全具备。

一般说来，作为侵权责任构成要件之一的损害或者损害后果，比较容易举证和证明，一般也只有在受到损害的情况下受害人才会对物业服务企业主张承担损害赔偿责任。过错和因果关系是判断的重点。

（二）过错

首先是过错：只有在物业服务企业负有特定的安全保障义务而且未能达到安全保障义务要求的情况下，才能认定其有过错。这种过错通常是过失而非故意。物业服务企业相关安全保障义务主要来源于：

（1）法律规定，如民法典第1254条的规定；

（2）法规规定，如《物业管理条例》和省级地方法规的相关规定；

（3）物业服务合同中关于安全保障义务的约定；

（4）“理性人”的注意要求，即一个合格的物业服务企业在当时当地条件下应当采取的必要安全措施等。如果物业服务企业达到了上述义务所要求的注意程度，履行了相关的积极作为义务和避免了相关的消极不作为行为，则不存在过错，不对受害人遭受的损失承担损害赔偿责任。

在这里，“理性人”的注意要求，有赖于法官依据公理、生活常识等作出判断。比如，在暴雨天，小区的道路与外面的公共道路一样湿滑，没有人在公共道路上设置“小心路滑 避免摔倒”的标志，其他小区物业服务企业也不会在其小区道路上设置此等标志，因此就不能要求该小区物业服务企业设置相关的安全提示标志。基于这样的考虑，访客或者快递人员骑车进入小区摔倒发生人身损害的，物业服务企业因为没有过错而不承担侵权责任。

（三）因果关系

在受害人遭受损害且物业服务企业有过错的情况下，其承担损害赔偿责任还需要具备因果关系这一责任构成要件。只有在物业服务企业的过错行为（积极作为或者消极不作为）是损害发生的原因时，物业服务企业才承担损害赔偿责任。如果过错行为与损害结果之间没有因果关系，则物业服务企业不承担损害赔偿责任。实践中，受害人的损害往往是由多种原因独立发挥作用或者合并发挥作用所致，如受害人自身的原因或者其他第三人的行为对损害的发生产生了不同程度的作用。在此等情况下，物业服务企业应该按照其行为所起作用的大小承担按份责任或者相应的补充责任。

（作者系中国人民大学法学院教授）

来源：学习强国