下水管道锈蚀老化，不是堵就是漏；电梯频繁出故障，维修得先集资；地面坑洼不平，交房至今没补过。在北京，有这样的老旧小区，设施设备无维护、公共服务多短板，长期处于“失管”状态。居民想从失管中“走”出来，谁来补位成了难题。

探访

点位1：海淀区展春园小区

下水管道“钻”出老楼外墙

在黑色保温材料的包裹下，一根根管道从各楼层伸出墙外，顺着墙壁一路向下，再接入地下。“下水管道从隐蔽工程变成了‘趴’在墙外的明管，实属小区一大‘奇观’。”居民张阿姨无奈地说，大家也知道这么做既不合适，也不好看，“但成天儿地堵，大家也是没办法”。

展春园小区建成于上世纪八九十年代，因为年代久远，产权结构十分复杂。“据说当年就是这么一片地，这个单位盖一栋、那个单位盖一栋，然后分给职工。后来变成商品房以后，物业问题就成了笔糊涂账，有的楼有、有的楼没有，我们这栋就没物业。”张阿姨拿出社区发的手册，记者看到，小区的产权、物业服务方多达8家，有的楼甚至按单元划分责任归属。

老楼没有物业，居民真遇上问题，就得找产权单位。但大家普遍反映，对当年分房的老住户，产权单位一般愿意协助解决，就是响应速度很慢；而后来购买二手房的新住户，除非是涉及面较广的大问题，否则多数情况都表示不管。

去年年初，一位居民家里的下水管主管道返水，脏水从地漏往外冒，卫生间、客厅淹了一大片。“我们赶紧跟楼上邻居打招呼，让大家先暂停用水，然后找人疏通。结果过了一个月，又堵了，工人疏通时告诉我们，污水井也满了。”居民们反复联系产权单位，过了两三天，对方才派来了一辆吸粪车。等到4月份，该单元的下水道再次堵塞，产权单位明确说“不管”，大家只能集资请了高压车冲洗。

记者致电该社区居委会，工作人员表示，部分楼确实没有物业，只能由产权单位负责维修，这事社区确实管不了。

“谁家知道疏通下水的电话吗？我们家堵了。”业主群里，又有居民在着急询问，张阿姨赶紧翻出常用的工人师傅电话，“出了小问题我们能自己解决，出了大问题怎么办？”

点位2：马连道中里三区4号楼

换电梯都得自己张罗

“最近，楼内的电梯坏了一部。”在西城区马连道中里三区4号楼，电梯运行是个麻烦事。

马连道中里三区4号楼建于上世纪90年代末，属于央产房。“以前这儿的物业都是单位自己管。房改以后，2007年他们突然贴了一个告示，说要撤出了，理由是居民不交物业费。”业委会主任金阿姨说，居民一致认为，产权单位管理不到位，就是想甩下他们这个“烂摊子”。

老楼没有物业，就像得不到照护的老人，难免遇上“病痛”，水泵坏了没人维修、电梯三天两头出故障、下水管道经常堵塞……渐渐地，4号楼的设施设备运转越来越不灵。“三区其余几栋楼都做了外墙保温，就我们这栋没人管，墙面斑斑驳驳，看着就掉价。”居民们说起隔壁楼，眼里满是羡慕。

“没人管咱就自己解决。”2019年，在街道和社区的指导下，4号楼成立了业委会，6名委员成了居民之间的桥梁。“我们楼的微信群里有350多人，因为没有物业，大家只能团结互助，每户交500块钱的公共维修、维护资金，手拉着手过日子。”金阿姨说。

然而，总有些事还是需要产权单位出面。金阿姨说起，两部电梯一度都坏了，上下楼成了难题。2019年底，街道为4号楼居民向区重大办申请了一部新电梯，但电梯是特种设备，办理各种手续都需产权单位同意，楼内居民多次找其协商，才终于盖上这个章。

“大产权单位是根儿，他不点头，什么事也办不成。”金阿姨说，街道和业委会曾联系过4家物业公司，但产权单位没办移交，事情只能不了了之。

点位3：东城区龙潭西里

破损地面近20年没人修

下午五点，接孩子放学回家的李女士刚进院门，就赶紧翻身下了自行车，推车走了进来。“这些坑坑洼洼的路面骑车太颠簸了，生怕摔着孩子。”指着龙潭西里12号楼门前的地面，李女士叹了口气：“从交房到现在，这地面近20年没补过。”

龙潭西里12号楼、14号楼和16号楼，建于上世纪80年代初，3栋楼围成了两个单独的小院。记者在院内看到，公共区域明显疏于管理：16号楼前，水泥地面明显开裂，裸露出砂石层；12号楼前，油漆桶、涂料桶堆得一人多高；14号楼内，台阶和电表箱上，“专通下水道”的广告印得密密麻麻。

“这3栋楼压根就没有物业。”12号楼内的一位居民说，家里水管、马桶堵了，只能去外面找人修，公共卫生全靠街坊自觉打扫，“我打电话找过产权单位，人一句话：‘没钱修’。”

长青园社区居委会的工作人员对记者表示，这3栋楼确实没有物业，居委会曾与产权单位沟通，对方表示很多房屋已转成商品房，没办法管太多，“真有特着急的事，居委会可以临时帮忙应急，但地面也好、墙体也好，确实不是我们的管理范畴，还得去找产权单位。”

“这一片社区，就这3栋楼没有做外墙保温。”16号楼的一位阿姨指着路对面的龙潭西里68号院感慨：同样是老楼，68号院看上去就新很多。

3栋楼的产权单位是中国体育报业，记者致电了单位房管科。“我们什么也不管，您家什么东西坏了就自己修，这里没有物业，也不收物业费。”接线的工作人员表示，未来也没有修缮地面的计划。

分析：产权单位缺位后再补位难

为何会产生失管小区？记者在连日来的走访中发现，小区失管的症结不少都在产权上。有的老旧小区本来有产权单位，但年代久远，单位不在了，小区就无人管理；有的小区虽然有产权单位，但对方态度消极，不愿担责；有的小区则是有多家产权单位，造成权责不清， 多方共管反而成了谁都不管。难解的历史遗留问题，给居民的日常生活频频添堵，影响了社区的宜居性、安全性和便利性。

产权单位难以调动，居民自谋出路之外，大多是由街道、社区应急兜底。“从物业服务的角度出发，街道、社区与物业企业还是有很大差距的。”多位社区工作人员向记者坦言，遇上问题，街道和社区通常都会积极协调，但社区居委会毕竟不是物业公司，远水解不了近渴。要想从根本扭转局面，还得请专业的人做专业的事儿。

“我们就希望主管部门能把产权单位请来，面对面说清楚，把问题给解决了，让咱百姓过上个正常生活。”金阿姨道出了居民的心声。

支招：失管小区可请街乡指定应急物业

近两年，北京失管小区解难的成功案例不少。大兴区观音寺南里10号楼，14、15号楼，39、40号楼三个居民院，专业“管家”上岗已有1 年半时间了。曾经，由于产权单位的失管，垃圾清运、小区绿化、管线维修等物业服务一直处于缺失状态，居民对此意见不小。街道和社区充分发挥党建引领作用，依托居民议事，推动应急物业转正。

“造成老旧小区失管的原因是多方面的，某些情况下，物业管理责任确实系于产权单位身上。”北京市盛廷律师事务所合伙人、中国物业协会法律政策专业委员会委员王兵说，比如“三供一业”的小区，在完成改造和“三供一业”移交前，物业服务应由产权单位负责；又如“非经营性资产移交”小区，在产权单位移交全部资产前，不能免除物业管理的相关责任。“但是有些产权单位可能因为怕麻烦，或者觉得不赚钱，不愿意承担这份责任，也存在改造不彻底、专项维修资金交纳不足，导致物业企业无法正常接手管理的问题。”

王兵建议，遇到物业失管的情况，可直接由街乡指定应急物业，业主在6个月的应急服务期内，通过考察应急物业服务的工作水平或者其他物业服务企业的报价，选聘新物业。

来源：北京日报客户端 记者 陈雪柠 袁璐

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