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本文仅代表个人观点，不黑不吹。

“统租”的起因

近几日跟朋友谈及关于深圳白芒村“统租”的起始，不得不感叹，这又是一笔大手笔的操作。早在2010年天涯大神，就已经发帖谈及过关于“统租”的预测。对城中村统一租赁，再升级改造，对外出租，将部分房源纳入保障房性质，其余再对市场开放，这一模式是否是地产行业的新现金奶牛？带着这一疑问，我们一起来探讨下。

政府主导租房市场，是为了挤压炒房客，民间炒资，开发商利用土地资源，进一步的盘剥普通百姓，说穿了就是政府出面当二手房东，统一收编将不讲规则、随意涨价、乱收费的城中村进行统一的管理，操作性质上跟现有推行的公租房性质雷同。不同于土地的所属权，一个是原国有土地资源，一个是从个人房东签订长期租赁管理框架。

首先要谈及深圳“统租”的意义和背景，作为全国保障性住房的示范点，要满足深圳对于保障性住房的规划，同时要解决财政压力和土地稀缺问题。作为国际大都市的深圳，如果全面由政府主导推行建设保障性住房，那势必涉及到拆迁、征地、建设等等环节，操作周期长，成本高、效率过低，这是看的见的现状。

通过“统租”这一模式的操作，可以满足原有土地在不改变实际用途的情况下，进行改造，又能满足大量的保障性租房需求。提升城市形象的同时，又能改变原有城中村脏、乱、差的形象，对基础设施，卫生，环境等方面进行改造。所以说深圳的“统租”可以起到以上的优势，这一点是不可否认的。

统租的模式可以满足年轻人或者来深建设者对住房环境的需求，也可以缓解住房租赁市场乱象的出现，毕竟你租赁的是政府房子，就不会遇到房东随意涨价的可能，随意提高收费，强制性停水停电，逼着住户搬离的现象。

新加坡公租房VS深圳“统租”

有人说，政府是在学习新加坡公租房模式，我想说这个模式还不一样。新加坡的公租房模式，主导是政府建设和管理，面向的是廉价租房，是一种保障性的措施。会根据申请人的收入状况、家庭环境等来做一个综合的评估，当然优先是保障最困难群体。

深圳“统租”模式和新加坡公租模式，有相同之处，又不尽相同。相同的出发点，都是为了满足住房需求，同样是为了提高居住环境，不同点也有很大的不同。

“统租”模式在于不直接建设新的公共住房，而是在原来城中村中，选择优质的农民房进行升级改造，利用历史遗留的自建房资源，快速的满足对于市场上租房的需求。

一个是完全由政府主导，一个是委托国有企业深汇通来进行统一的改造、管理、出租。

当然，不管是个人，公司、还是政府不能只靠投入和精神支持，而是通过市场调节，承担社会责任的同时，也获得合理的回报。

“统租”模式可以根据市场需求，经行自我调解，可以将其中部分房源纳入公租房住房保障范围，另外一部分可以按照市场价格对外出租。

这也是借鉴新加坡公租房模式上的一种创新，根据城市土地实际情况的一种新的变革。

有人提出深圳“统租”模式跟南宁“慧泊”停车收费模式雷同，是否真的这样？

从两者的操作模式上，不能说完全一样，一个前者是停车位，一个是“统租”的房子，在操作手法上确有几分相似之处。这也引发了较大的争议，同样运用小资金，撬动大资本，这一点确确实实的发生，既然有相似之处，就会有争议的地方。

但深圳“统租”和“慧泊停车”却又不相同，“慧泊停车”明显的操作是：

1.收费问题。慧泊的停车收费问题是，不合理，其标准远高同类的其他城市水平。

2.范围问题。为了尽快满足所签订的框架，吃相太过难看，几乎能画的地方都给你画上。

3.操作手段。为了追缴，使用暴力手段，变更收费标准，甚至扣押车辆等等。

一个是停车位收费，一个是“统租”模式，两者在目的上，对象上，和实施的效果上都是不相同的，所以不能简单的混为一谈。“统租”模式的主旨是在创造新的住房需求环境，同时满足保障性租赁住房。

为什么深圳会成为“统租”模式的首选之地？是否跟土地财政收入有关？

改革放开以来，深圳一直是位列各大城市的排头兵，并冠与“经济特区”之名。从最近从新浪和各大文章得到的经济数据来说。在全国各大城市债务占比中，实属优质。

深圳二手房源在售量持续上升，截至5月29日，深圳全市共有53829套有效二手房源挂牌。从今年1月3日至5月29日，深圳有效二手房源增加13987套，涨幅达35.11%。二手房源挂牌量的不断攀升，反映出人们对于未来房价走向的预期不明朗，不急于买房。

另外，今年5月深圳一手住宅成交量大幅下降，已跌破3000套的门槛，为近三月最低，也是今年以来的首次负增长。在房产销售上，不仅是全国遇冷，深圳作为一线城市，也遭遇了这样的局面。

从种种迹象来看，作为一线城市的深圳尚且要经受房地产下滑的考验，更不用谈起其他对土地财政依赖性更大的地区城市，又如何能独善其身？

尚且能够从网上看到面对全国60万亿的城投债务，财政部公布的数据显示，2022年，国土出让收入为66854亿元，同比减少了23.3%。中国城市房地产研究院院长 谢逸枫在文章中分析，土地财政的收入已经出现了悬崖式的下滑。这种趋势，在短期内很难改变。

如果这个模式走不下去了，那势必要寻求一种新的模式来来稳定市场将遭受的冲击。

从城投公司负债率和地方政府负债率来看，深圳应该属于全国较低的水平。而且，近年来国家和地方政府不断的出台对于商品房的调控措施，主旨也是为了稳定预期。

从图表中可以看出，深圳在土地财政上的依赖，远低于全国各大城市。并不完全靠出让土地，征收土地来获得财政收入。

所以实验点上选择深圳，作为“统租”的首选之地，相比其他城市，实施起来；担负的压力要小的多。

如果好比土地财政转让金是一次开坝泄闸，那么“统租”模式的实施，就是一次，汇流成河。在这个实施过程中，势必会造成部分租户的痛点，比如有得租户能及时得拿到搬迁补助，有点租户遇到房东拒绝给予补助，造成搬迁上诸多矛盾。

在这次得统租上，首先要解决租户发生得矛盾，生活问题，子女就业问题等等，才是主要因素。尚且要看，是否对这些问题，有妥善得安排和处理方式。

深圳“统租”之后是否涨价？租金会否成收割的利器？

白芒村的“统租”却是引起了前所未有的关注度，对于大多数人所关心的是，统租之后，租金是否会上涨，成为了最热门的话题。

住建局的负责人表示，原则上改造后租金原则上不上涨。单套租金原则上与改造前基本持平，即便个别房源因改造成本高、投入较大、建筑结构复杂，也必须严格控制成本、严格控制价格、严格加强价格监督

这也是为了加快筹集，落实保障性住房政策的实施。预计到2027年将新增100万套保障性住房，到2035年，保障性住房要覆盖到全市人口的26%。

相比房东的欢乐，租户更加忧愁，10年超长的租赁协议，将房屋改造后再次出租，最终是否会转嫁到租户身上? 这也是所有租户面临的问题，担心改造后房价上涨无法承担。

这其中的成本，必定要有人来承当。

有机构公开表示，即使“统租”房房价上涨，最高涨幅不会超过原租金的10%。对于来深的建设者而言，深圳就是他们第二个家，“统租”房的目的是将，市场上杂乱不一的城中村统一收编为保障性住房的话，纳入国家财补贴，享受城市政策他们是拍手叫好。

至于住建局所说的，原则上租金不上涨，将会优惠多久？这都是不得不面对的问题。

“统租”是否是现金奶牛？还要拭目以待

我的结论是：

深圳白芒村的“统租”是对深圳租房市场的一次尝试创新，对于房地产行业一个新的变革。“统租模式”以周期长、稳定、规范可以加快深圳在公租房政策上的响应，也可以节约土地资源，满足新建保障性住房的需求；减少自建式住房所带来的财政风险，征地、和建设成本等等。舒缓政府财政压力的同时，又可以腾出更多资源改善其他福利项目。再者，稳定的租户市场管理，也可以创造稳定的租金收入，对于财政收支可以获得极大的改善。

“统租模式”能否让租户享受到优惠政策和服务，这一点我们只能把眼光放长远一点看待。看是否会降低生活成本和压力的同时，享受到城中村里小区花园式的服务和环境。

一次新的尝试必然带着很多阵痛诞生，就好比新生婴儿，在诞生之时，母体必受到许许多多的煎熬和折磨。

她要忍受无尽的阵痛，巨大的压力和无法想象的代价。但是，当她听到婴儿的啼哭声，她就会觉得一切都是值得的。

统租模式的出现，如以增加保障性租赁住房为供应目的，将改善城市建设，居住环境，提高城市人口的幸福感、归属感值得大家期待。可以大大提高居住的安全性，享受到更多的保障，也可以杜绝掉房东的随意加租、水电费燃气等随意加价等问题，更好的维护租户的权益。

“统租”这一切也会面临着一些挑战和问题的出现，如何减少原有租户的生活影响，如何保障原房东的权益？后期又如何杜绝乱收费现象，让“统租”工程成为一个有利于城市发展和民生的措施，我想这些问题，都要等待解决。

对于深圳开创“统租”模式，欢迎在评论区留下你的观点。

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