用微信扫码二维码

分享至好友和朋友圈

原创 韬略哥

6月24日下午，知名财经评论员刘晓博，在深圳宝安区鸿荣源珈誉府展示中心，举行了一场主题为《深圳楼市的跨周期机会在哪里？》的私享会。

刘晓博从最新的经济形势出发，分析了“6月变局”发生的缘由，结合楼市最新政策动向，最后对深圳楼市作出重要预判。

不少观点引人深思，下面我们一起来回顾一下。

01

6月变局，一大批利好接踵而至

宏观政策一般分为逆周期调节和跨周期调节，2022年至今已经历三个阶段。

第一个阶段，即2022年到今年4月之前，宏观政策基本以逆周期调节为主，比如央行连续三次降息，令彼时的首套房贷款利率创下近7年新低。

第二个阶段，即4月到6月9号进入跨周期调节阶段，这时经济复苏带有曲折，货币政策处于观察期，“让子弹再飞一会”。

最新阶段则是6月9号开始，中国的宏观政策出现了“六月之变”：逆周期调节再次被强调，降息等利好陆续出台，让首套房贷款利率再创新低！

那么，“六月之变”的原因是什么？跟二季度经济下行压力进一步加大有密切关系。

除了降息，国务院常务会议还研究了“推动经济持续回升向好的一批政策措施”（下图），正在陆续发布之中。比如针对新能源车，未来几年将减免大约5200亿元的购置税；对外开放、吸引外资的力度在加强；坊间普遍预测，楼市也会有新利好。

近日，经济日报也连续发表两篇评论，文章建议：

1、把“适当降低存量房贷利率”纳入政策工具箱，减轻已购住房居民的还款压力。

2、对于改善性需求应高度重视，进一步降低其购房的首付比例和贷款利率。个别城市（主要指一线城市）仍然严格执行的“认房认贷”适度放松。

3、降低二手房交易税费、二手房中介费。

一言蔽之，宏观政策再次出现轰油门的迹象，楼市基本面也将随即发生新变化。

02

深圳楼市，跨周期机会出现了

当前的深圳楼市，历经多重罕见利空叠加，正迎来新周期的“黄金坑”阶段。

一方面，“715”迎来3周年，攒够社保的首波大批房票即将释放！

2020年“715调控”出台，在深圳购买住宅需要“户籍+连续3年社保”的门槛，也造成了过去3年深圳住房需求“青黄不接”。

这个局面即将被改写！最近几年深圳每年新增户籍常住人口约为40-50万人，这意味着接下来至少有数十万张房票，将重返市场，带来庞大的需求增量。

另一方面，“28调控”出台的“二手房成交参考价”放松了，市场价格预期在逐步回归。

对于绝大多数深圳购房者而言，现在就是置业的黄金窗口期，毕竟大量房票仍然被挡在门外。

那么，现阶段在深圳买房，该如何选择？

在楼市愈发分化的时代，我们更应关注那些兼顾长期价值+居住价值，并且可以跨周期的项目。因此，置业原则应该坚持片区成长性强+配套完善中心生活区+标杆项目。

落位在价值成长性强的区域，譬如有产业支撑的高潜力片区，将深刻影响优质房产的未来价值高度。

选择配套完善的中心生活区，同样举足轻重。毕竟，轨道交通、高端商业、教育资源等城市资源，不仅影响着居住体验，还会给优质房产带来的附加值。

选择区域内的标杆项目，实则占据了该区域价值的风向标所在。

在深圳这样优质房产具有较强金融属性的城市，只有选定具备以上三个条件的项目，才是真正拥有长期价值的“跨周期”优质房产。依据以上标准，坐落于深圳西部城市中心的标杆项目——鸿荣源珈誉府，作为入市在即的网红盘，值得大家重点关注。

03

深圳西部城市新中心

这支“潜力股”确定性极强

鸿荣源珈誉府备受关注的首要因素，就是其享受前海、会展新城、海洋新城3大千亿级国家战略加持，毗邻立新湖科创总部区，地处深圳西部城市新中心，周边围绕着深圳宝安国际机场、深圳国际会展中心、机场东枢纽，堪称大湾区的“流量入口”。

示意图

要知道，当下深圳确定性非常明晰的板块，就是前海。其被誉为“特区中的特区”，是深圳的未来城市中心，也是轰开大湾区经济发展的引擎。

不过，前海CBD的中央居住区主要集中在宝安中心区，均价约为12万-15万/㎡，入手门槛相对较高。因此，前海扩容之后，依照比价条件，以前海CBD为中心，距离其越近的区域，价值想象空间越大。

项目所在的西部新中心，恰巧是承接前海独特空间价值的黄金区域，有着前景不错的比价优势，这是片区值得看好的关键因素。一方面，片区周边二手房价格坚挺，实际成交价格大概在6万-6.5万元/㎡之间，而且此前最高站上过8万/㎡，总体价值存在一定想象空间。

另一方面，项目到前海CBD的距离，与福田中心到前海CBD的距离无异，而前者入手门槛更友好。

而鸿荣源珈誉府本身更有产业支撑，楼市内生力旺盛，其毗邻的立新湖科创总部区持续吸引世界500强、龙头企业、独角兽、瞪羚企业、链主企业、种子企业、专精特新等企业总部落户。这里汇聚的大量科创精英，势必进一步扩大高端住房需求，未来也将深刻影响项目的市场流通属性。

示意图

这里生态要素多元，宜居属性天然拉满。比如，28k㎡的凤凰山森林公园、7.2km的滨湖岸线和6.6km的环湖绿道等，让日常休闲生活变得更加充盈。

04

约248万㎡超能城宇宙

再定中心标杆大盘

作为今年深圳西部城市中心市场期待已久的新盘，鸿荣源珈誉府集“誉”系高端住宅、建面约50万㎡城市级购物中心、总部办公、高端酒店于一体的建面约248㎡全能大城，涵盖住宅、商业、办公和酒店等高端业态，是片区内的标杆物业。

项目效果图

事实上，鸿荣源就是从宝安起家的，至今已深耕深圳32载，可谓是深圳家喻户晓的品牌。鸿荣源项目，每至一处，皆为中心标杆之作。

比如，2007年鸿荣源打造的熙龙湾，市场至今对其仍有“鸿颜不老”（通“红颜不老”）的美誉；宝安沙井的高端优质物业——禧园，2008年开盘至今仍是宝安人认可的豪宅标杆；2015年推出的壹成中心，直接改变了龙华中心区域生活方式，而此前大多龙华人大多只能去关内的福田、南山消费娱乐。这些项目至今仍是市场公认的标杆产品，真正诠释了穿越周期的品牌价值。

示意图

对于即将推出的鸿荣源珈誉府，鸿荣源对其打造可谓经验老道、独具匠心。在房住不炒的时代，具备长期价值的居住需求更为突出，而鸿荣源珈誉府具备大型商业、地铁11号线直连、优质教育资源、大型主题园林等重要价值支撑点，而且当下处于新房限价状态，真正拥有穿越周期、跑赢大盘的优势：在楼市大热时价值凸显，在楼市平稳时也能坚挺地保值增值。

1、再造一座“壹方城”：

商业定中心，中心定未来

鸿荣源珈誉府自带约50万㎡城市级购物中心，这个规模不仅在深圳大型购物中心的“爱马仕”，而且作为珈誉府居民，不费舟车劳顿，下楼就能逛吃，几乎能满足生活所需一切，那简直不要太幸福！

这个超级购物中心，是鸿荣源继前海壹方城之后，在粤港澳大湾区主场、深圳西部城市中心打造的又一湾区城市级购物中心“湾区壹方”，比前海壹方城规模更大、业态更丰富，堪称“壹方城2.0”。

项目效果图

具体来看，壹方城是可比肩深圳万象城的大体量商业旗舰中心，堪称“客流收割机”。比如前海壹方城，今年五一期间日均客流18万人次，占深圳全市10大商圈五一小长假客流量近20%。（来源：赢商网）

珠玉在前，“湾区壹方”沿用壹方商业大师级运营团队，未来商场连廊将直通地铁11号线塘尾地铁站，这也注定其将成为锚定深圳西部城市中心的商业地标。

2、四大名校之一，赋能优质教育资源

鸿荣源珈誉府目前所在的地段，属于四大名校之深外宝安学校学区范围内，这是一所广东省一级九年一贯制学校，拥有102个班级、4740个学位。（注：学校的学区划分、入学条件、招生计划等均以教育主管部门颁布的政策和学校的官方通知为准。）

来源：深圳外国语学校（集团）宝安学校

须知，深外宝安学校，是宝安区首次引进的深圳“四大名校”，至此构成了宝安区“北有深外、南有宝中”的教育双擎格局。

3、手握11号线“主动脉”

具备跨周期流通性

交通方面，鸿荣源珈誉府所在片区，是集海、陆、空、高铁、城际、地铁“六位一体”交通枢纽于一身。

尤其是地铁方面，项目是地铁11号线塘尾站的地铁口物业。

项目效果图

这条地铁能级相当大，是深圳目前仅有的三条快线之一，通勤相当便利。从项目出发，6站可到宝中，7站到前海，一轨串联起机场、宝安中心、前海、后海总部基地、深圳湾超级总部基地、车公庙、福田CBD等多个中心区域，沿线含金量很高。这就意味着，项目所在的价格洼地、价值高地，未来将天然承接前海等地的购买力，未来市场流通性更强。

示意图

此外，项目周边紧挨着宝安大道、凤塘大道、沙井中心路等主干道，自驾出行也相当方便，可快速达宝中、前海、福田等地。

从项目出发，通过周边机场东枢纽的航空、高速铁路、城际铁路、城市轨道等多种交通方式，可快速通达全球。

4、全龄品质户型

具传承“誉系”精工品质

作为建面约248万㎡超能城宇宙首发之作，鸿荣源珈誉府1区的产品惊艳出色。

项目平面示意图

首先，项目以梵高《星月夜》为灵感，打造有“八重都会园境”，塑造成一个“星空花园”主题大园林，其面积约3万㎡的园林景观堪称深圳全市少有，约等于4.2个标准足球场大小，绕园林跑步一圈约1公里。而且，所有树木都是全冠移植，如此手笔放眼整个深圳也难寻几家。

项目效果图

整个社区不仅配备全龄泳池，还设有两大儿童主题空间，构建出全龄景观配套的人居标杆。

其次，项目最新推出的建面约76-181㎡3-5房誉系美宅，兼顾刚需改善的居住需求，得房率超高。

建面约76㎡三房两厅一卫，户型格局方正，通风采光优良，动静分区合理，小面积、低总价，是刚需上车的必看户型；建面约86㎡三房两厅两卫，居住功能一步到位，是二胎家庭首选户型；建面约94㎡三房两厅两卫，则有稀缺横厅、预留收纳空间更多等亮点，适合对于生活品质追求更高的城市年轻新贵。

对于改善型买家而言，建面约181㎡五房两厅三卫则不容错过。该户型相当阔绰，层高约3.15米，为双套间设计，在超大观景阳台可俯瞰约3万㎡园林景观，私享楼王稀缺景观资源。

以上四大户型，并非项目建面约76-181㎡3-5房誉系美宅的全貌，想要查看更多户型，不妨实地到现场参观了解。

总体而言，深圳楼市正在迎来跨周期的机会，当下正是置业的黄金窗口期。选择深圳西部城市中心的标杆项目——鸿荣源珈誉府，就意味着触碰到楼市新周期的未来价值风向标。

鸿荣源珈誉府，作为深圳西部城市中心的人居新范本，无论是湾区壹方、地铁11号线、深外宝安学校等优质资源的赋能，还是大型主题园林、全龄产品带来的竞争力，都注定其拥有穿越周期的实力，值得大家重点关注！

最后着重提醒大家一句，据说项目月底就要开盘了，大家感兴趣的话，欢迎多多了解详细咨询！

特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.