今天，我们来谈谈宜兴的房价。

十年前，很少有宜兴人会想到，这个苏南小城的房价会涨得这么高。2010年以前，宜兴市区的房价五六千元；即便到2016年，市区房价才8000元出头；而这几年房价一路攀升，市区均价1.4万元，不少新楼盘已超过2万元。

来看一下近期发生在宜兴楼市的几件事：

2020年5月8日，恒大、碧桂园、金科等14家房企经过3小时鏖战，最终龙信拿下宜兴市宜城街道梅林B05地块，10663.48元/㎡的最高楼面价，刷新了宜兴楼市新纪录；

5月13日, 经过90轮竞价，宜兴市新庄街道太湖大道南侧王婆B3地块，溢价率71.11%，最高楼面价8639.36元/㎡。值得关注的是，和宜城街道一河之隔的新庄街道，并非真正意义上的宜兴主城区；

9月7日，恒大集团内部营销大会上传出消息：即日起至10月8日,恒大全国楼盘将实现全线7折促销。而恒大4个宜兴项目均不参与本次促销优惠活动；

……

宜兴的房价为何如此坚挺？

01

宜兴的四座“城”

1、“东氿新城”。东氿是宜兴城东毗邻太湖的一片9平方公里的水域。十年前这里还是一片杂草丛生，如今已经成为宜兴最繁华、最具活力的新城区，也是宜兴“高房价”区域的代名词。这里集聚了宜兴丰富的医疗、教育、文化休闲等优质资源。宜兴市文化中心、宜兴农商行总部、市中医院、市政服务中心、江苏省宜兴中学、万达、八佰伴、湿地公园以及宜兴最高楼半岛大酒店等城市地标性功能建筑鳞次栉比，江南大学宜兴研究生院拔地而起。

这里不少新楼盘的价格都已接近2万元。尤其位于东氿南侧的梅林地块，由于远离城北的宜兴工业区，毗邻宜兴龙背山，优越的生态环境和地理位置更是受到宜兴“有钱一族”的青睐，碧桂园•凤鸣府、春晓江南等在售楼盘价格均超过了2万元，成为了宜兴名副其实的“富人区”。

2、宜兴城南的“高铁新城”。按照《宜兴市城市总体规划（2017—2035）》，宜兴主城区将和城南的丁蜀镇融合发展，形成“一核双城”的新格局。届时宜兴城区面积、人口都将实现翻一番。

以两地之间的宁杭高铁宜兴站为核心，崛起一座“高铁新城”。丁蜀镇作为宜兴陶文化的发源地，人口密集、经济繁华、百姓富裕，曾经入选“2018中国乡镇综合竞争力100强”。5.5平方公里的宜兴龙背山森林公园，将成为新城中央的“绿肺”。随着投资7亿元、贯通两地的主干道陶都路改造完工，城南区域房价一路上涨，丁蜀片区的新房均价已经超过万元。优越的生态环境、便利的交通条件，预计这里将是宜兴未来最具升值潜力的区域。

3、宜兴城西的“团氿新城”。面积4.5平方公里团氿风光带，4A级景区宜园镶嵌其间，这里曾经是宜兴最为风光的“城市客厅”。这几年随着西氿大桥的贯通、氿边华润热电厂的关停、新教育区的建设、总投资20多亿元的宜兴人民医院新院区落户，加上老城区成熟的生活配套设施，宜兴团氿新城重新焕发了勃勃生机，房价更是蹭蹭向上。尤其是环科园区域，新楼盘最高价格达到1.5万元。

4、宜兴城北的“科创新城”。位于宜兴经济开发区的东部，规划区域面积13平方公里，以持续创新、产城融合、卓越环境、品质引领为发展愿景，明确“生态科创新城”战略定位，整体形成南城-北产-中创新、三湖-三心-山水廊的空间结构。该区域毗邻宜兴东氿新城，处于无锡未来十年战略规划的太湖湾科创带边沿，产城融合发展是最大特色，几个新楼盘的价格都达到了一万三以上。

02

宜南山区的“金山银山”

从宜兴各大主要乡镇来看，房价较高的不是“宜兴工业第一镇”官林镇（7500元左右），或是老牌工业强镇和桥、高塍，而是宜南山区几个生态资源优质的乡镇。

按照《宜兴市城市总体规划（2017—2035）》，宜兴北部为城镇产业发展区，重点打造高端电缆、节能环保、新能源三大千亿产业集群；中部为城市综合功能发展区，加强丁蜀宜兴一体化；南部为山区生态保护与旅游产业发展区，打造国际旅游目的地。

纯洁的饮水、清新的空气、绿色健康的食品，心灵自由的田园生活，已是现代都市的“奢侈品”。依托得天独厚的自然山水生态优势，宜南山区的价值日益“金贵”，以前的“穷山沟”成为了“黄金宝地”，青山绿水变成了“金山银山”。

1、湖㳇镇。宜兴空气质量最优的深氧小镇，依托阳羡国家生态旅游区，集聚了陶祖圣境、玉女潭、灵谷洞、张公洞、竹海景区等宜兴众多优质景点。宜兴有史以来投资体量最大的旅游业项目，雅达集团总投资210亿元的宜兴国际旅游度假区、雅达健康生态产业园项目。

其中，雅达健康生态产业园，项目名为“雅达•阳羡溪山”，总投资80亿元，位于风光旖旎的阳羡湖南侧，规划建设小镇中心、雅达书院、医养中心、东坡阁、湖滨公园、阳羡茶园、生态农庄等众多文化休闲、健康养生配套，均价23000元/平方米。（另一个宜兴国际旅游度假区，投资130亿元，项目名为“茗岭•窑湖小镇”，位于张渚镇茗岭区域。曾经的“金张渚银湖㳇”回来了)

2、太华镇。很多外地游客知道宜兴湖㳇的竹海景区、张渚的善卷洞和龙池山自行车公园、西渚的云湖大觉寺，却很少知道这个小镇。它位于宜兴西南门户，苏浙皖三省交界，森林覆盖率77%，有着宜兴一半的竹林资源，毗邻大觉寺、云湖、南山竹海，近年来生态旅游产业风生水起，打造了龙珠水库、乾元茶场等一批品牌。

由莫干山裸心谷投资人打造的云邑|托尼洛•兰博基尼水疗度假村，也是一个超五星级酒店项目，占地约600亩, 共有81套产权式酒店套房，售价280万元起。

3、周铁镇。周铁镇是宜兴乡镇楼市一个特例。作为宜兴东北门户，也是锡宜一体化的桥头堡。这个曾经太湖边的“化工重镇”，随着产业优化调整，生态环境日益转好。宜兴乡贤、灵山文旅集团董事长吴国平投资200亿元打造的"大拈花湾"项目，选址周铁镇竺山湖地区，占地面积约4000亩，预计2025年完成建设，体量将超过现有灵山和拈花湾的总和。

随着宜马高速公路和太湖隧道的建设，未来无锡太湖新城到周铁镇20多公里路程，不到半个小时就能到达。得益于这一重大“利好”，周铁房价在周边乡镇中一枝独秀，均价超过万元。

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宜兴房价的三大“支柱”

一是生态优势。宜兴“三山二水五分田”的特质，城区东氿、团氿两大天然水域，加上城南龙背山广袤的绿色植被，依山傍水自然禀赋优越。宜南山区“竹的海洋”“茶的绿洲”“洞天世界”，一个个水库星罗棋布，生态环境十分优美。

该市正在创建全省生态引领示范区、国家全域旅游示范区，打造“长三角后花园”。苏东坡“买田阳羡吾将老,从来只为溪山好”，表达了对阳羡山水的热爱。碧桂园、恒大、万科等房企纷纷前来“抢地”，推动了宜兴房地产市场的繁荣。

二是民营经济发达。2019年宜兴GDP达到1770亿元，GDP总量居于全国“百强县”第七位；线缆、环保、紫砂产业，加上以前的化工、矿山等等，诞生了数以万计的小老板、供销员、个体户，他们长期积累了大量金钱和财富，成为支撑宜兴房价的重要力量。

三是投资、养老力量。宜兴位于沪宁杭三角几何中心，从宜兴驱车约2小时可到达南京、苏州、杭州等城市，约3小时可到达上海。随着宁杭高铁的开通，宜兴到南京杭州只要半个小时。盐泰锡常宜铁路、宜长高速、常宜高速等陆续建成后，从宜兴到长三角主要城市的时间还将大大缩短。由此，吸引了苏州、南京、上海等地的很多城市居民前来购房度假、养老。"大拈花湾"项目刚刚签约，“炒房团”蜂拥而至周铁镇，推动了当地房价的快速攀升。

04

人口和产业成重要支撑

宜兴房价高了么？

从市场供需看，宜兴房价不高。

不过，宜兴是一座四五线小城，对比人口净流入量、城镇居民人均收入和房价占比等重要指标，宜兴的房价不低了。

2019年宜兴全年住宅销售面积157.27万平方米，比上年增长30.1%；2019年年末全市户籍总人口107.97万人，比上年下降0.1%。年末全市常住人口125.64万人，比上年末增加0.03万人；宜兴2019年度全体居民人均可支配收入为48506元，处于无锡七大板块末位。

人口和产业，是一个城市房价最重要的支撑。

网上一篇新闻报道《那个3万元在鹤岗买房的小哥卖房了！赔了8000块》，文中小哥2019年11月兴冲冲赶赴鹤岗“抄底”，然而仅仅三个月，他就决定亏本转让房子，就是因为在鹤岗找不到一份合适的工作。

同样，我身边的一个例子，一位朋友的孩子大学毕业后回到宜兴工作，发现自己学的专业在宜兴找不到对口岗位，转换其他岗位工资又很低，最后还是选择去了苏州就业、买房。像他这样的宜兴学子，数量非常多。

楼市和消费是一个城市产业发展、经济发展的结果，而不是原因或者推动力。

宜兴城市发展，既要做大做强生态旅游产业，更需要培育好高端电缆、节能环保、新能源三大千亿产业集群，形成强大产业链，提高附加值，在研发、制造、销售等各个环节，打造更多具有较高薪酬的岗位，普遍提升本地居民、产业工人的收入。这样不仅能够“留住”宜兴籍大学生，也能吸引大量优质外来人才来宜创新创业、定居落户，宜兴房价的根基才能更稳更牢固。

“奔流财经社”，原名“金融街1号”

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