今天来聊聊房地产相关的英文，为了写这篇文章我查阅了大量的资料，还特意请教了我一个在加拿大做房地产中介的香港朋友，终于厘清了几个重要的概念。

real estate/realty

很多小伙伴可能知道房地产的英文叫 real estate，但是很不能理解为什么有 real这这个词，难道还有fake estate吗？

其实这里real 并不是“真实“的意思，在中古英语里表示immovable property（不动产），而real estate这个词最早记录于1660年代，一直沿用至今，表示“房地产”。现在英语仍然有realty这个词，=real estate，现在仍然是一个广泛使用的词，现在英语还有real property这个词组表示房产。

单独一个estate表示“庄园”，“大片私有土地”，不能表示房地产。

property

广义的property指一切财产，包括动产和不动产，但在日常生活一般默认指“房产”，比如老外会说 I have a property in San Francisco就是表示他在旧金山有一套房子。

说 I have no property并不是指他没有任何财产，只是表示他没有房产。

real estate developer/ home builder

房地产开发商叫 real estate developer或者home builder，但不是所有的real estate developer都是home builder，因为房地产包括了住宅地产、商业地产（酒店、写字楼、购物中心等等）、工业地产（厂房、仓库、工业园等等），有些开发商只做商业地产或者工业地产，只有做住宅开发的才能叫home builder。

香港把开发商叫“发展商”，就是从develper直译过来的。

house/home

英语里除了把房子叫house外，也可以直接叫 home（住宅），我们也可以从home builder这个词可以看出。国外的房产网也把新房直接称作 new home，二手房叫resale。我们不要用send hand house表示二手房。

house这个词广义可以指一切住宅，= dwelling，既可以指别墅，也可以指高层住宅的一间。狭义上指独栋或者联排的房子（detached house或者townhouse）。日常生活中如果不特别说明就是广义，只有在买房会用house的狭义。

国内小区里的有电梯的这种高层住宅叫high rise，没有电梯的比较矮的多层住宅叫low rise。

中国居住小区里的高层住宅，在老外眼里叫做 apartment（美）/flat（英）或者condo。

apartment/flat

apartment/flat指纯粹用于出租的公寓房，和中文的“公寓”还有一点不一样，apartment/flat整栋楼只有一个业主，里面的房子不能一间一间卖，只能整栋打包一起卖，本质上和酒店、写字楼一样，都只能租，不能单独买一间客房或者办公室。

这种模式出现得比较早，也是最传统的模式，因为自古以来都是有钱人买一块地建楼，这栋就只有一个业主，建得矮的就是自己住，建得高就有很多房间，可以用于出租。为什么不能单独卖一间呢？因为楼上和楼下都是占的同一块土地，还有走廊、院子、大厅等都是公共部分，产权没办法分割。

中国的城中村出租屋、酒店式公寓都都可以叫apartment/flat。

condo

二战之后国外和中国香港地区都开始流行condo（condominium的简称）这种模式，英文翻译为“共管公寓”，每一间单元房都有独立产权，这种房子在出售时就在合同里约定公共部分的产权是所有业主共有的，也就是公摊面积，业主自己的房子是专属自己的，房子下面的土地是小区所有业主共有，小区里其他所有的公共部分（绿地、花园、泳池、道路等等）产权也是归所有业主共有。

国内的小区商品房都是condo，甚至公寓（商住一体的，有产权证的）也是condo。

apartment和condo的最大区别就在于产权，condo意味着有有N多个业主，业主通过HOA（业主协会）委托物业公司管理公共部分，而apartment整栋楼只有一个业主，就不存在HOA，房东自己管理或者委托第三方管理，这和写字楼的模式一样的。

unit

apartment和 condo 统称 unit，也就是香港人说的“单位”，香港人说买房一般说“买了一个单位”，谢安琪《喜帖街》里的歌词有一句是“但霎眼 全街的单位 快要住满乌鸦”，这里的“单位”就是指房子。

很多老外一生都是租房住，其实是分不清apartment和condo的，所以有时候也用apartment泛指一切单元房，= unit。

mansion

英英词典里对mansion解释是 a large impressive house，只是指“大”，没有说“高”，而英汉词典里却将其翻译为”大厦“，是不对的。

mansion在某些文学作品里直接翻译为“公寓””，但降低了它本身的档次，mansion其实是“豪宅”，主要的特点就是贵，可以是大别墅，也可以是高端高层住宅。很多《了不起的盖茨比》译本里将mansion翻译为“公馆”“公寓”，感觉不出盖茨比多有钱，看了电影才知道他的房子大得像城堡一样。

在日语里，mansion就是指都市区里比较贵的房子，区别于乡村的普通房子。

国内的“小区”用英文究竟该怎么说？

我在网上看过一些类似的文章，但很可惜作者只是强行从字典里或者外媒的报道里找答案，这就有很大的局限性，我也看到一些老外短视频博主试图翻译“小区”，但很可惜，老外普遍喜欢租房，对房子没什么概念，也翻译得不太准确。

首先我们来看“小区”的定义到底是什么？

很显然，就是一个有大门、围起来的封闭区域，以区别于沿街或者城中村那种可以自由出入的居民区。

不要觉得小区+高层住宅只是中国特色，也不要觉得国外的人都是住开放式社区+独栋的house，在韩国、新加坡、巴西、阿根廷、南非、中国香港、中国台湾等地封闭式小区都很普遍。老外但凡只要多去几个国家，都不会对这种小区感到新奇。

后发的工业化国家和地区的城市是在二战之后才大规模建设的，都会采用更加高效率的小区+高层住宅的模式开发，而欧美等先发工业化国家的城市大部都是自然形成，开放式社区较多，但很多新开发的地区一样也有封闭式社区+高层住宅。

gated community

中国的小区能够对应得上英文里的 gated community，维基百科上还有专门的词条。

维基百科里还有加州 gate community目录：

找了一个点进去看，好家伙，这个小区有950套房，约2750人。

可见国外gated coummunity也是很多的。

我2015年去美国出差，就是住在一个小区里，也是刷卡或者输密码进去，里面和国内的小区一样也有花园、草坪、泳池、会所等配套设施，只是房子大多都是两层建筑。特意Google查了一下这个小区的资料，介绍里也是用 gated community。

在说到位置时，直接用了community这个词，因此在不想特别强调“封闭”这个概念，直接用community也可以表示“小区”。

有些有小伙伴可能认为community强调的是“人”和“社群”的概念，不能表示建筑意义上的小区，因为牛津词典上的解释是：

我们不能生搬硬套字典，实际使用中就是广泛使用community表示小区。

我在北美最大的物业公司FirstService Residential 的官网上查看他们的介绍时，全是用community这个词。

可见， community是可以表示“社区”和“小区”的。

香港和中国大陆一样，也是高层建筑和小区狂魔，我特意去查了一些香港的房地产网站的英文版，他们普遍用estate这个词表示小区，香港人称为“屋苑”。

我猜可能是从estate的本意“庄园”引申而来，因为从一个楼盘的面积和配置来看，确实是称得上是一座庄园，而庄园的特点就是有围墙或者栅栏封闭。早年香港人开发的楼盘都喜欢叫“XXX苑”，“XXX花园”，还喜欢叫“XX廷”，恰好香港楼盘的英文名里也喜欢用garden和court 两个词。

也有可能是是从英文的 housing estate而来，在维基百科里也有housing estate的词条，

其中的定义是：

housing estate

A housing estate (or sometimes housing complex or housing development) is a group of homes and other buildings built together as a single development.

…

In Central and Eastern Europe, living in housing estates is a common way of living. Most of these housing estates originated during the communist era because the construction of large housing estates was an important part of building plans in communist countries in Europe. They can be located in suburban and urban areas.

…

A housing estate is usually built by a single contractor, with only a few styles of house or building design, so they tend to be uniform in appearance.

….

In the United Kingdom, the term is quite broad and can include anything from high-rise government-subsidised housing right through to more upmarket, developer-led suburban tract housing. Such estates are usually designed to minimise through-traffic flows and provide recreational space in the form of parks and greens.

大意就是housing estate由一个特定的开发商建设的项目，其中包含了很多房子，房子的外观和设计趋同，里面有花园和绿地等设施作为休闲场所。

这不就是“楼盘”的概念吗？

还特别提到，在中欧和东欧，住在 housing estate 里很普遍，这些住宅建设起源于共产主义时代，因为建设这种housing estate是共产主义国家建筑计划的重要组成部分。

这不中国一样吗，不就是以前的单位职工房小区吗，也就是那种“筒子楼”，现在很多城市的老城区都还有这种小区。

所以，可以确定的是，housing estate用来指“楼盘”或者“小区”是完全没问题的。

我特意在Google 上搜 housing estate in London来确认一下这个词组是否常用，发现还挺多结果的：

点进去一看，不管是从图片、名字、建筑风格来看，都和国内的楼盘是一致的。

上图这个叫 World's End Estate的小区，可以翻译为“天涯海角花园”，是不是很像国内楼盘的名字的风格？

所以，estate或者housing estate也可以指小区或者楼盘，这是房地产开发的概念。

很多老外在是穷屌丝，没见过世面，在国外既买不起房，也没租过这种房子，自然不知道这种“小区”怎么说。

我们小区有个英国人就把小区称为 living block（居住街区），中国楼盘小区和国外的脏乱差的街区哪里是一回事？

抖音上的老外把小区称为 apartment complex，这是指很多栋建筑连在一起组成的建筑群，很可惜，仍然是出租屋，它的名字里的apartment已经说明是出租屋了，complex一般只有几栋建筑，我在Google Pictures里搜 apartment complex，典型的是下面这种建筑，充其量只能算个酒店式公寓，比起国内的小区楼盘来说，还是差很远吧。

现在很多购物中心喜欢把自己叫“商业综合体”，其实是从commecial complex翻译过来的，偌大的comercial complex也不过就是几栋楼而已，而国内的楼盘，动辄几十栋，完全不能相提并论。

综上，国内的“小区”，在英文里有两种说法。

如果是从社会管理的角度，可以说community或者gated community都行（很多时候并不需要强调是gated，只要说community就行），比如你要疫情期间我们小区被封控了，英文可以说：

Our community is locked down.

这种说法在环球时报英文版和很多外媒报道里都用过。

如果是从建筑、房地产的角度，可以说estate或者 housing estate，比如“附近有两个小区”，英文可以说：

There are two housing estates in the neighborhood.

我们在办理出国签证的时候需要翻译自己的住址，很多人会遇到一个问题是自己的小区名怎么翻译？

先注意一点是，在说自己住XXX小区时，不需要把community或者estate翻译出来，因为英文的习惯是地名不需要特意强调是什么属性，就像特朗普的海湖庄园一样，直接用Mar-a-Lago表示。

你只要把小区的名字说出来就行。比如“我住碧海湾小区”，英文可以说：

I live in Bihaiwan.

而不用翻译为Bihaiwan Estate，因为Bihaiwan已经是一个地名了。

另外，在翻译楼盘的名字时直接用拼音就可以了，而不要自作聪明强行逐字翻译或者用开发商给的英文名，比如“碧海湾”，就不用特意翻译为Green Bay，如“中央公园”，就不用特意翻译为 Central Park，直接说 Zhongyanggongyuan，不要觉得四个字拼音写成英文就怪怪的，黑龙江的五大连池市，英文名就叫Wudalianchi，有什么奇怪的。除非这个地名的英文名已经广为人知了，比如广州的珠江新城叫 Zhujiang New Town。

问别人住哪个小区时，怎么说？

这里也不要特意问what housing estate do you live，而应该问：

Where do you live？

中国人绝大部分都住小区，所以问住哪个小区很正常，在英文里就不妥，但老外只有少部分人住小区，这样问就预设对方一定住小区，就有点奇怪。

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