2、北京金茂府共8块地，项目自建配套，比如社区商业，医养中心，社区医院，十一学校，配套幼儿园，外加西侧丰台区引进的十一学校小学部，形成了吃喝玩乐购学的一站式生活。

3、项目售价单价10-11万，但南城宋家庄区域缺乏豪宅基因，金茂如何解决销售问题。

品宣认为，北京金茂府通过自建社区配套，给予了业主新的生活方式，认为北京金茂府是里程碑式的产品，准业主对于项目价值的认可会超过对价格的敏感。

4、北京金茂府被冠名“北京”，是内城独一无二的项目，一定意义表达了金茂（开发商）对项目品质的坚守和期待。

5、品宣中，一期业主代表表达了自己的对选择产品的严苛态度，说明自己选择产品，不止是看样板房，还要看示范区，还要看接待人员的接人待物的精神面貌。并举例自己公公非常难洗脑，但是看完项目之后，也是非常认可。家人在买房的时候，还担心开发商交付时候会不会像宣传的那么好。房子交付时候，业主认为区域已经有了很大改善，并对房子交付中存在的小问题提出整改意见，项目在很短的时间内都修复完毕，对此也表示满意。

6、北京金茂府项目重视引进品质名校，重视业主关心的教育问题。并邀请十一学校的丰台领导，讲述了十一学校的辉煌历史，比如十一学校是中央军委子弟学校，是以10.1建国纪念日命名的学校。

听完这个视频后，马老师也听得心潮澎湃，确实想一睹真颜。所以，从感染力，品牌传播来看，这段品宣视频比较成功。

项目实际事情是不是和品宣的一样好呢？

下面和马老师一起走进南城，走进宋家庄，走进北京金茂府。

BLOCK街区是否是金茂的传统？

在品宣视频中，北京金茂府被定义为里程碑式的项目。甚至明确把金茂府系的产品被分成了北京金茂府以前的项目和北京金茂府以后的项目，对项目的定位不可谓不高。这个里程碑，最重要的是给予了业主全新的生活方式。

那我们一起来思考，街区生活是北京金茂府后府系产品的标配吗？

如果BLOCK街区是下一代产品的标识，那就是以后所有的府系项目都会呈现街区生活的特点。但是，我们观察比北京金茂府开发晚的未来金茂府不是这样。未来金茂府是洋房社区，并没有街区生活特点和大量的自建配套，即将入市的四季青超级金茂府，从目前的已经流出的信息来看也并非BLOCK。

所以，BLOCK街区的生活方式，只属于北京金茂府。

想想也是，如果其它项目如果没有大量的地块，是没有办法提供这样生活方式的产品的。所以，这个里程碑式样的产品，是针对北京金茂府量体裁衣的设计。并非传承下去。

府系的传承，在所有项目都能体现的是它的科技系统。当我们进入金茂府的示范区，会发现整房间科技系统的展示区域，给大家带来科技，酷炫的感受。

所以，北京金茂府的街区生活方式，只属于北京金茂府。

里程碑式的定位，言过其实！

没有豪宅基因是否可以逆天改命？

南城发展不好。

宋家庄也没有豪宅基因，南城类似的商圈还有不少。马老师在选房35原则里面也披露过一些观点：

老破小没有未来；

单一商圈功能区的没落是必然趋势；

北京金茂府的品宣视频中也有提到，宋家庄没有豪宅基因。

这是一眼明的事情，区域内缺乏大型商业配套，缺少豪宅（高端）项目，放眼望去，一没高端产业，二是老破旧小，三是涂料墙体各类回迁小区，四是高密度居住项目多，五流动人口聚居。

区域就是没有豪宅基因。那这样的商圈是否可以逆天改命？

马老师认为，老城更新项目里，新增用地匮乏，区域开发结束。商圈现状特点，大概率很难改变。

当然，不排除西侧大红门区域的首都商务新区，如果规模宏大，档次较高，政府扶持，区域注入新的基因情况下，宋家庄，石榴庄区域会带来新的改变。

如下图所示：

马老师手摄宋家庄区域街道景观。

图一，首开福茂商业

图二，金茂府一期从西向东望，一片回迁高楼

图三，宋家庄向北代表性街景

图四，金茂府和旁边的回迁小区毗邻对比

1平方公里生活圈缩水了吗？

如果北京金茂府确实如品宣介绍的实打实的1平方公里，那么就可以形成我们BLOCK步行街的生活方式。但是，不巧。现实是残酷的，也没有宣传中的美好。北京金茂府的1平方公里缩水了。

如下图所示。如果是实实在在的1平方公里，体量就不是目前的几个小型地块加医疗加学校，加社区医院了。南北向足够一公里，东西向明显不足一公里。所以，品宣的1公里生活圈是不存在的。走远了，到了回迁房老破小区域，享受的就是回迁房老破小配套。马老师亲眼得见，过了榴乡路就是农副产品和海鲜市场。

另外，缩水后的一平方公里内，北京金茂府是4个小区，除了都叫金茂府，并不集中，甚至可以说成条形分布。

这样带来的问题是虽然总体地块规模比较大，但是大家都缺少必要的社区环境，缺少社区环境肯定是不好的。马老师较为通俗的说法就是，如果你想跑步，还没有怎么跑，就跑完了，如果你遛狗，小狗还没走累，就到家门口了。

另外，因为不在一个小区，各期业主之间并不会经常走动，也就是不容易形成高端人群的聚居。人为的割裂不利于业主们的交际和交流，这个和我们“选房就是选圈层”，“择富为邻”的理念也是不相符的。

3.0的社区是否可以保障品质？

一起分析一下北京金茂府项目基础数据。

产权类别：70年住宅

占地面积：21023.4 ㎡

建筑面积：105879.2㎡

建筑结构：高层

总户数：357套

户型：75-105-130-156㎡

特色：科技、健康、智慧住宅

容积率：3.0

绿化率：30%

物业：中化金茂物业管理有限公司

住宅社区70年产权，大产权商品房没有问题。

占地21000平米，这个数据能看出来项目是非常小的地块了，就是我们粉丝群众常交流的小社区。从实际楼栋数量也能看出来，3栋楼，2栋高层。

再看建面100000平米，考虑项目有配建商业数据不详，按容积率3.0算，也是高密度社区了。

所以，北京金茂府是高密度、科技、健康、智慧、高层、小社区住宅。

什么是品质？品质和短板是否可以兼容？

若是独楼社区，是否也有品质！建议金茂做府系项目时候，要要求单体社区规模，这样，社区才有社区环境，再结合科技，健康，智慧，才能称得上品质。

条件不具备，做悦系产品就好了吗。不要求没有豪宅的基因的土地做豪宅，也不必叫北京金茂府，不就理顺了吗。满拧，何必呢！顺势而为就好了。

欢迎行家拍砖，留言放在评论区就好。

府系十二大科技系统

马老师看金茂府，每次比较感兴趣的也是金茂的科技系统。进了展示区，就像看炫酷的机车一样。

01、循环地源热泵系统

原理是利用地下土壤恒温的特点，将U型管埋入地下100米，通过土壤恒温层对水进行冷热交换。夏天给室内降温，冬天给室内供暖。无污染，能耗低，清洁可再生资源。

02、天棚毛细管网辐射系统

毛细管网是利用植物叶脉或者人体毛细血管的仿生原理。将管材放入顶棚和墙体，通过热辐射调整室内温度。

地源热泵是维持水温的方式，毛细管网是热量释放方式，两个系统协同，调控室内温度，冬天20-22℃，夏天24-26℃。

03、24小时置换新风系统

金茂的新风系统是“下送风，上回风”，这就是我们在金茂府的样板间看到的地面的青铜材质的送风口，在顶部有出风口。地面的出风口可以拆卸，进行清洁。室内平均两小时置换一次，保持室内五星级客房标准。

04、抗雾霾防PM2.5防尘系统

金茂府的除霾系统，在初效过滤网和中效过滤网的基础上，增加了两级静电除尘系统，形成四级过滤。

24小时新风系统和除霾系统共同为家庭提供新鲜干净的空气，让空气可以私享定制。

05、智能温湿度控制系统

06、净水系统

07、外墙屋面地面热阻隔系统（外墙保温系统）

金茂府的外墙保温系统，采用石墨聚苯板做外墙夹心保温，给建筑穿上保暖外衣。不管炎热夏季还是鹅毛纷飞的冬季，室内都温暖如春。

08、高效节能外窗系统

09、抗干扰隔声降噪系统

10、全屋热水系统

避免了管道中的水因为不使用，而逐渐降温冷却，使用时候还需要先放冷水。金茂府采用热水循环系统，内置循环泵，热水可以全天随开随用。再也不用打开水龙头放凉，造成水资源浪费。

11、同层排水系统

改变了传统隔层排水结构存在的漏水，异味，卫生死角，噪音的问题。

同层排水技术也是未来的趋势之一。

12、智能家居控制系统

府系四大智慧系统

01、智慧园区系统

楼宇设备监控

02、智慧安防系统

园区周界，门禁，楼梯，视频监控，停车管理，无线巡更，消防报警，活动场地监控等

03、智慧家居系统

远程控制，安防报警

04、智慧物业系统

人脸识别，背景音乐，信息分发，访客系统等

北京金茂府样板间和户型点评

北京金茂府的样板间只做了一个户型153㎡户型（户型中的161㎡户型）。目前户型图尺寸没有标注尺寸。

户型没有标准尺寸。

这个户型整体结构没毛病，比例略有问题。看样板间时候会觉得更明显。

马老师发现的几个问题，大家看看是否认同。

1、客厅南向面宽比较小，不大气

2、次卧空间偏长，尤其是样板间次卧放的床比较小，更突显房间狭长，不舒服

3、北向书房空间偏小

目前，在140㎡这个面积段里，都在采用这个四叶草结构，尚且各功能区匀称。所以，北京金茂府的户型，从样板间来看，已经有减分。

北京金茂府其它户型浅析

各户型位置的分布。

户型点评：

次卧局部采光的全南户型，中间户，户型比较方正。

缺点，通透性差一些，次卧可能存在采光窗小的问题，暗卫。

户型点评：

客厅朝西，双卧朝南一卧朝北的通透户型。

整体感觉进深比较深，不符合目前大面宽短进深的户型设计趋势。

这个户型还有一个问题，就是双卧的卫生间位置形成的狭窄的过道，视觉感受不会特别好，通风也有一些影响。

户型点评：

这个户型比105㎡边户大了5平米，但是好了很多。

一是通透性通风采光都提升很多，

另外是视觉感受会觉得房子体量比较宽敞。

不是干湿分离，没有跟上潮流。

金茂的房子都没有赠送飘窗。

另外洗衣机位置看不清安排在哪里，大家感觉一下是不是这样子。

户型点评：

这个户型138㎡，比较105㎡户型，多了主卧的衣帽间。餐客厨一体设计。

户型是边户，餐厅位置有采光。

北京金茂府的这套户型设计，总体来看，并没有出彩的地方，马老师也没有采纳户型图中开发商设计的户型评鉴语言。

整体进深深，面宽窄，和目前的主流设计思路不一致，项目不赠送飘窗。马老师做过分析，说阳台消失了，阳台的三大功能晾衣服，种花，晒太阳都转移到飘窗，如果飘窗也没有了，确实小有遗憾！

文章结语

马老师认为北京金茂府并非可以称作里程碑式的产品，因为并未形成BLOCK生活方式的传承。

北京金茂府的一公里高端生活圈存在严重缩水，我们认为的平方一公里，准确说是金茂府南北地块的一条连线。

北京金茂府的容积率3.0，并不足以支撑高品质的生活。

马老师建议金茂的府系增加项目占地面积的要求，有社区环境才有社区品质。

北京金茂府的户型得分大概75分左右的分数，普遍存在大进深，窄面宽的问题。

宋家庄区域没有豪宅基因，要求豪宅的长势良好也是缘木求鱼。难为了，金茂府！

金茂府系的科技系统值得推广和学习。

我是马老师帮选房，地产界一股清流。

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