【典型案例】

审理法院：南京市中级人民法院

案由：申请执行人执行异议之诉

案号：（201*）苏01民终9***号

当事人：上诉人（原审被告、申请执行人）：邹某

被上诉人（原审原告、执行案外人、房屋买受人）：张某

被上诉人（原审被告、房屋出卖人）：吴某

【基本案情】

2016年10月13日，原告张某（乙方）与被告吴某（甲方）签订《南京市存量房交易合同》，约定：甲方自愿将坐落于南京市雨花台区西柿路*号*幢*单元**室房屋出售给乙方，该房屋建筑面积86.2平方米，房屋用途为住宅（经济房）；房屋转让价款70万元，其中尾款2万元在房屋交付时双方自行交割。原告支付购房款后，被告将涉案房屋交付给原告使用。原告实际占有该房屋后，将其出租获取收益。

涉案房屋为拆迁安置房，南京建设发展集团保障房建设有限公司于2016年9月18日出具涉案房屋的购房发票。

另查明，因邹某与吴某之间的民间借贷纠纷，邹某于2017年1月26日向一审法院提起诉讼，该院做出（20**）苏0114民初**号民事判决书，判决：吴某于判决发生法律效力之日起十五日内向邹某支付借款本金20万元及利息。被告吴某未能如期履行判决义务，邹某向该院申请强制执行，涉案已查封的房屋也被纳入执行拍卖程序。原告张某向该院提起执行异议，该院作出（20**）苏0114执异**号执行裁定书，裁定驳回张某的异议请求。原告不服该裁定，遂有本案讼争。

【案件焦点】

案外人对被执行人名下的拆迁安置房是否享有足以排除执行的权利。

【裁判要旨】

南京市中级人民法院审理后认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持∶

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

【具体说理】

本案中，张某对涉案房屋主张的物权期待权成立，可以排除对涉案房屋的强制执行。

首先，张某与吴某签订涉案房屋的买卖合同，系双方真实意思表示。涉案房屋虽名为经济适用房，但通过拆迁安置取得，系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性，从性质上应区别于《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性，与本案所涉房屋属性不符。对于拆迁安置房的买卖合同，并不扰乱社会公共利益，故而本案所涉房屋买卖合同应属合法有效。

第二，双方签订房屋买卖合同后，吴某将涉案房屋交付张某，结合张某在一审中提交的租赁合同及证人证言可以证明，承租人201*年*月即入住使用涉案房屋并交纳水电费，证明张某在一审法院于201*年*月*日查封涉案房产之前已实际控制该房屋。

第三，张某已支付68万元购房款，并同意将剩余款项按照法院执行的相关规定交付至法院账户。

第四，涉案房屋未能及时登记过户系政策原因所致，不能认定未能办理过户登记系买受人自身原因。

因此，张某主张的权利可以排除人民法院对涉案房屋的强制执行，上诉人的理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。

【具体说理】

我国现行法律规范将执行异议之诉区分为三种类型∶案外人执行异议之诉、申请执行人执行异议之诉及执行分配方案异议之诉。本案虽系申请执行人执行异议之诉，但判断执行标的能否执行，需查明案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，以此确定案外人所享有的权利在效力上是否优先于申请执行人的权利。

在考量权利优先性问题时，应当结合案外人与执行标的的关系的性质、被执行人对执行标的支配权的范围、执行标的是否构成交易的信赖等因素予以综合判断。即应首先对案外人享有的实体权利作出认定后，结合执行行为依据的请求权性质和类型，对于两种权利的优先性进行比较分析，审查案外人所享有的民事权利是否优先于执行依据的请求权，从而判断其异议能否成立。本案特殊性在于执行标的系被执行人因拆迁所得安置房，拆迁安置房未进行不动产登记，买受人能否申请排除执行。

审理法院认为，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性，且缴纳了土地出让金即可在市场流通，因此涉及拆迁安置房的买卖合同不属于因政策原因限制转让的合同，即所涉买卖合同系有效合同。因此，只要买受人能够证明其在人民法院查封之前已签订书面买卖合同，并在人民法院查封之前已合法占有该不动产，支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价数按照人民法院的要求交付执行和非因买受人自身原因未办理过户登记的，即应认定其享有排除执行的权利。

案外人执行异议之诉应界定为诉讼救济之诉，属于兼具确认之诉和形成之诉的新型诉讼形态。正是基于这种新型的诉讼类型，在执行异议之诉案件中，既要就原告对执行标的是否具有某种实体权利作出审查，又要对该实体权利能否阻却强制执行进行判断，唯此方能真正发挥其不同于一般确认之诉的功能。上述内容的判定，应该作为案外人执行异议之诉的基本内容，以最终确定案外人提起的执行异议之诉是否能够成立。

●房产抵押权人无法实现抵押权的情形

董昊律师

北京市中银（南京）律师事务所高级合伙人

南京律协房地产专业委员会委员

中银律所十周年特别嘉奖“优秀律师”

南京城市职业学院（南京开放大学）兼职讲师

执业期间处理、承办近50起南京地区经济适用房、拆迁安置房买卖合同纠纷案件