买卖拆迁安置房后，出卖人诉请确认买卖合同无效，法院判驳！?

——李某与沙某房屋买卖合同纠纷案法律解析

【关键词】

定向安置房 无权处分 无法继续履行 合同无效 效力性强制性规定 三定三限三结合

【要点提示】

当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。合同能否继续履行并不影响合同的效力。

【当事人信息】

原告：李某（出卖人、上诉人）

被告：沙某（买受人、被上诉人）

【案情简介】

2013年8月13日，某公司出具《×安置房认购审批单》，载明：李某为×项目安置房的认购人，选购安置住房贰套，具体房源为3-1004（涉诉房屋）,3-902。

2016年10月2日，李某与沙某（签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：李某将A区1004号房屋（以下简称1004号房屋）出卖给沙某；房屋成交价格为1030000元。同日，李某与沙某签订了《补充协议》，约定：李某同意将其名下的1004号房屋出售给沙某；房屋总价款1030000元；如任意一方违反本协议的约定、拒不履行义务，应向相对方支付壹佰零叁万元整的补偿金。……

2016年10月9日，李某与沙某签订了《补充协议一》，约定：双方在签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》时，沙某向李某支付定金20000元整，在双方完成产权过户时，该定金转化为购房款；沙某应于2016年10月10日前给付李某购房款300000元；李某向开发商交纳购房款当日，沙某向李某银行账户支付购房款410000元。李某应于当日向开发商指定账户支付全部购房款，并将全部交款凭证及其他购房手续原件交予沙某保存，沙某为李某出具收条；……如交易房屋在合同履行期间拆迁，相关拆迁利益由沙某享有，李某应予配合。如需以李某名义拆迁，李某应将拆迁利益转移给沙某（包括安置房屋的转移登记）并将全部拆迁资料手续原件交付沙某，沙某给付李某本协议书约定的最后一笔购房款。

2016年12月13日，李某与某公司2签订了《房屋置换协议书》，载明：某公司2负责×村被拆迁人的房屋置换工作，被置换房屋范围为A区×号院2号楼（部分房屋）、3号楼、5号楼、6号楼、7号楼；被置换房屋坐落为1004号房屋，房屋建筑面积84.87平方米；所选置换房源房屋坐落为B区定向安置房（西区）一区（里）1402室，房屋建筑面积85.98平方米。

李某诉至法院，请求：确认于2016年10月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及2016年10月9日签订的《补充协议一》无效。

【法院判决】

一审：驳回李某的全部诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、可否以无权处分为由主张房屋买卖合同无效？能否继续履行是否影响房屋买卖合同的效力?

当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，李某主张，其出售1004号房屋的行为未经其他被安置人口同意系无权处分，并以此为由主张其与沙某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议一》无效，缺乏法律依据，法院不予支持。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李某以涉诉1004号房屋已被置换为B区定向安置房（西区）一区（里）1402室，作为《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议一》标的的1004号房屋已无法交付，上述合同及协议无法继续履行为由，主张其与沙某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议一》无效。法院认为，李某与沙某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同能否继续履行并不影响合同的效力，故李某以履行不能为由主张《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议一》无效，缺乏法律依据，法院不支持。

二、买卖双方就安置房签订买卖合同是否违反法律法规的效力性强制性规定而导致无效？

违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。

买受人李某主张，1004号房屋性质为定向安置房屋，其与沙某签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议一》，出卖定向安置房屋的行为违反了“三定三限三结合”通知的规定，“三定三限三结合”通知的效力为强制性规定，故《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议一》应属无效。

法院认为：只有违反了法律、行政法规的强制性规定的合同才属无效。应当特别注意的是，此处的无效情形只限于法律和行政法规，不能任意扩大范围。这里的法律是指全国人大及其常委会颁布的法律；行政法规是指由国务院颁布的法规。“三定三限三结合”通知的颁布机关为北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源局，公文类型为通知，该通知并不属于法律、行政法规的范畴。综上，李某主张合同无效的该项意见，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。基于以上论述，法院认为，李某与沙某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议一》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，故此驳回了李某的诉讼请求。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

附：“三定三限三结合”解读

（根据北京市住房和城乡建设委员会 北京市国土资源局 《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》）

三定是指定性、定向和定量。

1.定性:此类定向安置房为普通商品房性质,土地供应采取定向供应原则;

2.定向:专为上述各类工程、项目需要征收集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点搬迁的农(居)民安置使用;

3.定量:严格限定需定向安置的农(居)民的人数、标准和建设规模,即定向安置房人均建筑面积按不超过50平方米掌握。

三限是指限户型、限价和限交易。

1.限户型:原则上按照国办发[2006]37号文的有关规定,执行"90/70"的相关标准;

2.限价格:此类定向安置房的销售价格可按:一级开发成本+建安成本+相关税费+出让金(毛地价)+类似经济适用房建议的合理利润率(3%)进行核定。防止畸高畸低,体现既照顾和保护被征地拆迁农(居)民的利益,又不会形成对全市商品房市场过大冲击的原则;

3.限交易:(1)此类安置房不予办理预售许可,严格掌握定向、定量的原则;(2)此类定向安置房的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场交易行为比照"两限"普通商品房"退出机制"的有关规定办理。

三结合

1.此类定向安置房建设方式应与相对应的征地拆迁方式相结合;

2.此类定向安置房的销售价格应与相对应的征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的相关政策相结合;

3.此类定向安置房建设应与市现行的农村地区拆迁安置用房政策相结合。