回迁房，因为价格足够便宜，所以经常得到刚需一族的青睐。但回迁房背后存在的很多问题，你们是否清楚呢？回迁房，是否值得购买呢？

说到回迁房，这让北哥不禁想起了前段时间去拜访一位朋友。在吃饭闲聊之际，说到了房子的问题。北哥的这位朋友，他们家是北京土著，原本住在房山，而今房子拆迁后，政府补了房也给了钱，日子倒也还算不错。不过，他再三强调跟我说，以后若要在北京买房，尽量买商品房。实在凑不齐首付，就选择一个有房产证的回迁房！

先给大家普及一下，所谓

“回迁房”

，是指被政府或者开发商征用的土地，做出安置赔偿的房屋。简单的说就是拆了之前的房子，在原址上盖新房。

它最大的优势就是价格便宜。跟同区域的二手房相比，回迁房的价格要便宜很多。跟新房，那更是没得比。

其次是房源多。一般来说，回迁房小区都体量大，房源多。所以，对于买主或者租户来说，可供选择也比较多。

据北哥了解，北京回迁房集中的区域比较出名的有：昌平沙河、通州次渠、亦庄河西、丰台宋家庄等地。

今天，北哥从中选了三个回迁房作为代表，一起聊聊回迁房的那些事儿。

一、五福家园

项目位于北京市昌平区沙河南丰路1号，是一个2000年建成的老旧回迁房。小区楼房有35栋楼，均为6层的塔楼。主打户型是54平的一居，85平的两居，楼间分布合理，采光充足，绿化率不高。目前均价是41358元/平米。

作为一个老旧的回迁房，五福家园有中心广场，里面有各种健身器材及儿童娱乐设施，非常方便老人锻炼身体和孩子游玩。

小区周边的配套比较成熟，有各种饭店、酒楼、娱乐城及文化活动馆等休闲场所，距离小区300米的地方就有个菜市场，不远处就是隆兴购物广场，能够满足生活的基本需求。加上小区附近有一个幼儿园，非常方便孩子上学。交通也还算便利，小区东侧2000米是沙河地铁站,而且小区门口有公交站，其中670车站能直达沙河地铁站。

小区的不足之处是废品回收站设在小区门口，占据了一部分人行道，影响了小区居民的进出不说，关键是垃圾的味儿难闻。

因为是回迁房，所以物业管理比较差劲。据北哥了解，五福家园小区的大门门禁形同虚设，所有的外部车辆都能随便进出。前段时间就有两辆外来车连撞18号楼下业主五辆车逃逸！最可怕的是晚上的时候，小区偷电瓶车的现象频出。由于小区多半是租房人群，加之众多外部人员随意出入，所以小区内部的安全问题成为隐患。

二、兆丰家园

项目位于昌平沙河镇北沙河中路东侧，是一个2010年建成的回迁房。分为东区和西区，其中东区的主打户型是74平和86平的两居，西区的主打户型是52平的一居和84平的两居。目前西区的均价是38447元/平米。

兆丰家园小区的环境很差，垃圾总是得不到及时的清理，比较影响居民的生活和出行。

在生活配套方面，小区东南距离物美超市只有500米，加上小区对面就是兆丰服务站集贸市场，基本能够满足小区人们的生活需求。交通比较便利，距离沙河地铁站500米。小区内部配套有北京师范幼儿园，周边有巩华小学、沙河镇小学、北京航空航天大学等。

小区是一梯四户，公摊面积小，只有一部电梯却要供这么多户上下楼显然很不方便。加上物业不作为，如果你去小区实地查看，你会发现小区的过道旁堆放了很多建筑垃圾，物业也不安排人清运。

而且东区11号楼所有通往地下车库的路口都渗水，这个问题也一直没有得到很好的解决。很难想象当楼体长期被水浸泡，存在的安全隐患得有多大。

三、巩华家园

项目位于昌平区沙河镇顺沙路8号，是2014年新建的回迁房。巩华家园内包括了南一村小区、东一村小区、西二村小区、北二村小区，另外还有一部分是顺沙路19号院。主打户型是50平方米的一居和80平方米的二居。目前均价是35881元/平米。

小区的绿化做得极差，楼间距分布也比较窄。在小区周边，集结了隆兴购物广场、华彩超市(沙河店)、亿旺超市等，非常方便人们购买日常生活所需品。交通很便利，出小区步行3分钟即可到达地铁沙河站。在小区附近，还有七彩辰国际艺术幼儿园、沙河中心于辛庄小学，可以解决孩子的上学问题。

因为是回迁房，人数又比较多，所以房子楼层和楼间距分布都比较紧凑，根本谈不上美化小区环境，户型也比较奇葩。

尤其是巩华家园东一村，大晚上经常被三个烧烤摊包围，居民晚上都无法开窗通风，环境污染非常严重。最让人无法忍受的是小区周边环境也很差，没有垃圾箱，也没有环卫工人清扫路面。由此给小区带来的环境污染，也是一个没有得到解决的问题。小区的租户较多，居住人群素质不一，显得很杂乱。

虽然回迁房的价格便宜，但实际存在的问题还是挺多的。对于急需买房但钱不够的刚需一族，在买卖回迁房时应该注意哪些点呢？

北哥下面给大家捋捋：

一、没有房产证的回迁房，北哥的建议是坚决不能买！

据北哥了解，有很多买家贪图回迁房价格便宜，选择一次性全款交付。因为事先没有弄清楚，所以往往存在很多纠纷。

北哥要说明的是，没有房产证，卖家只能通过签订协议或者合同的方式与买家交易。顶多双方在进行交易时，可以在公证处做公证，但并不能在房地产交易所做公证过户和改名。而且从法律的角度来说，这份协议或者合同并不具备法律效应。回迁房的房产证下来至少需要5年的时间，倘若在此期间，卖家因为回迁房升值造成单方面毁约，买家也只能吃亏。

二、回迁房如果要办理贷款，必须具备以下三点：

（1）、回迁房可以贷款,前提是必须拿到房产证,仅有回迁证是不能贷款的。

（2）、回迁房必须五证齐全。这五证分别是：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

（3）、必须出示回迁协议证明房屋的回迁房性质，银行才会再根据房主提供的其他材料来给房主做回迁房贷款手续。

因此，回迁房能不能贷款，一切取决于要买的回迁房有无房产证。一句话，

有房产证，就能贷款。

三、回迁房的产权不明晰，可能存在多人共有的情况。

如果卖方未经其他共有人同意擅自出售回迁房，这种情况可能导致合同无效。买方无法取得回迁房。即便入住了，也得交还房屋。

最后，买房是人生中最重要的一件大事。北哥建议，如果手头的资金能买商品房，就买商品房，不要贪图便宜。实在不行，就选择有房产证的回迁房，因为房产证会给予你更多的保障。

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