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原创刘博团队

北京楼市，再出大招！

3月31日起，北京市规划和自然资源委员会就《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》（征求意见稿）面向社会公开征求意见。

根据办法，北京在征收集体土地及其房屋的时候，将告别“拆迁”，以及由此衍生出的“拆迁暴发户”、“钉子户”，城市更新将提速，成本将降低。

01

在这份文件里，北京公布了一系列“征收集体土地房屋”的重大新举措：

1、征地与房屋搬迁同步实施

将集体土地房屋“拆迁”改为“搬迁”，废止了房屋拆迁许可证制度；

规定集体土地上房屋搬迁补偿纳入集体土地征收程序，实现征地与房屋搬迁同步实施；

2、规范房屋补偿安置标准

征收宅基地房屋的，应采取房屋安置、货币补偿方式予以补偿，被征收人可以选择其中一种方式。

实行货币补偿的，宅基地房屋补偿价值=宅基地区位补偿价×宅基地面积+宅基地房屋重置成新价。

一户一宅的宅基地面积补偿控制标准：

对认定为1982年(含)之前的宅基地，最高不超过267平方米；对认定为1982年以后的宅基地，最高不超过200平方米，具体宅基地面积补偿控制标准由各区人民政府根据本区实际确定。

3、强化以房屋安置方式为主，做到安置房先行，安置房源为期房的，尽量缩短安置周期。

《办法》还对非住宅房屋的补偿进行了规定，表示应采取货币补偿的方式。

货币补偿包括非住宅房屋重置成新价、搬迁补助费、设备搬迁和安装费及停产停业损失补偿费。公共公益设施确需迁建的，应当迁建。

该文件出台，意味着施行了近20年的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》宣布作废。

以后北京没有拆迁户这个概念了，北京的“拆迁暴发户”将退出历史舞台。

所有这些举措，其实都是为了一个目的——将强调拆迁这一“动作”，改为强调搬迁安置，减少拆迁钉子户的存在，加快城市更新的速度。

02

过去，我们所熟知的拆迁流程，一般是政府计划立项，然后报批取得房屋拆迁许可证，再去和住户谈拆迁补偿条件，获得集体同意后方可进行拆除工作。

这个流程存在的最大问题，就是最后关头的群众工作比较难做，容易产生钉子户，拖慢整个拆迁改造的进度。

比如居民想改善居住环境，但安置方案不符合预期；家庭成员多，补偿款分配存在争议；怕早走吃亏，想拖着谈条件等。

来源：原山原水文旅研究院，拆建类城市更新流程与周期

但是，经济建设尤其是GDP目标的达成，需要房地产行业发挥作用。

在存量房屋时代，旧城改造又比新土地开发更加有利。

为什么这么讲？

从供应端来说，旧城基本占据了比较好的城市区位，一旦形成了大量整备开发土地，远比郊区的新房更能吸引房企参与投资；

从需求端看，旧城改造有利于提升原住民的居住体验，同时还会产生大量新的购房需求。

当下，中国房地产已进入存量开发时期，各大城市都以旧改为主，如何更好更快地推动旧改工作，成了各地政府需要解决的问题。

在北京之前，上海、广州、深圳等城市已经调整了城市旧改规则，其方向都是降低拆迁门槛，为旧改提速清理障碍。

上海先后出台“阳光征收”政策，实行“两轮征询”制度、“数砖头加套型保底”的补偿安置新政策，引入“房屋征收公示系统”。

2017年以来，上海旧改思路从“拆改留”转向“留改拆”，旧改的步伐明显加快。

2018年，深圳发布《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》；

将“政府引导、开发商运作”的旧改模式，改为“政府主导+国企实施+人才住房”的棚改模式。

这样做的好处是，拆迁门槛和赔付标准降低了，而进度却变快了。

深圳城市旧改从“双百政策”（城市更新意愿征集签署100%、城市更新拆迁补偿协议签署100%），变为“双95%”（有的区甚至可以双“90%”）。

旧改的补偿标准，村民可以和开发商协商；而棚改的主导对象是政府，补偿标准由政府制定（最高1:1.2+可增购10平米），没有协商的余地。

旧改无全部配建保障房的要求，可建商品房，只需要按规定比例配建。

而棚改除了要满足拆迁安置的需要，还要配建人才住房和保障性住房，并且以租为主。

2019年，广东省政府发布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》；

市场主体（开发商）只要与三分之二多数签订搬迁补偿安置协议，就可以向政府申请旧改动工。

现在，北京也加入旧改新阵营，将拆除房屋面积作为补偿依据，形成统一严格的补贴标准；

确保居者有其屋，对安置工作进行保障托底等。

03

2023年以来，各地尤其是一二线热点城市旧改明显提速。

一是经济回暖需要，二是以政府主导为主，解决周期长、开发商前期资金压力大的问题。

从数据层面看，广州和深圳，今年城市更新进程相比去年明显加速。

今年广州市政府工作报告明确提出：

2023年全市城市更新年度固定资产投资目标将达2000亿元，同比增长超过60%。

其中，计划推进127个城中村改造项目，预计完成固定资产投资983亿元，占全年城市更新固定资产投资目标的49%。

2023年深圳市政府工作报告指出：

要完成100个以上老旧小区改造，并启动首批40个城中村统筹规划和整治提升试点。

统计显示，截至2023年3月5日，深圳今年已有13个城市更新项目进行计划草案公示（含补充及修改等公示），同比增长3倍多；

同时，已有18个城市更新项目进行计划公告（含补充及修改等公告），同比增长2倍多。

相信接下来，北京的老城区旧改也会提速。

在一线城市中，希望通过拆迁、棚改一夜暴富的梦想，越来越小。

这对于“博旧改”、“赌棚改”的投资者来说，是一个坏消息，弄不好就砸在里面了。

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