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$新城控股(SH601155)$ 每半年发布一次吾悦广场的经营数据，用过去6年（2012~2021）的二季度数据推算2024年157座自持项目全部成熟后，吾悦广场贡献的租金收入。

截至2021年Q2，营业中的吾悦广场总计101座，其中97座自持经营，4座代管经营。代管模式变数较多，稳定经营年数不可预期，历史上已经有2个解约项目，分别是哈尔滨吾悦广场和诸暨吾悦广场。把代管项目的收入全部刨除，只计算自持物业的价值。

2021年Q2自持的97座广场中开业满3年的有 39 座，用这 39 座广场的平均租金收入做为未来每座吾悦广场成熟后的租金收入。

2019年底新冠疫情爆发，导致2020年Q2的租金收入大幅减少。到2021年Q2时，除2015年之前开业的3座老广场，营业满3年的广场租金收入均超过疫情前的2019年。疫情对租金的负面影响已经消除，2021年Q2的租金收入可以看作正常年份的收入水平（或比正常年份略低）。

2016年和更早开业的广场合计11座，有2座2012年开业。这11个项目太早，不能代表未来。吾悦的大规模扩张从2017年开始，当年开业10座，下一年开业18座。如果投建标准保持稳定，2017/2018年扩张的项目更能代表未来。

2017/2018开业的项目在第4年/第3年的2021年，上半年租金收入分别为 4036 万和 4080 万，非常接近。假设2019年和以后年份开业的项目，在满4年后达到同样的收入水平，需要在接下来的2~3年内累计增长11%和36%，大概率能够实现。2020年上半年因为疫情影响无法正常营业，损失了半年的优化调整期，未来项目的上半年租金表现或许会更好。

保险起见，假定2019年以及之后的115座吾悦广场成熟当年（开业4年后）的年租金收入为 8200 万。在2024年全部成熟时，将贡献租金收入 94.3 亿。

2018年和之前年份的 42 座广场已经进入成熟期，它们在 2021Q2 租金总收入 17.63 亿，全年预计 35.26亿。这些成熟项目在 2024 年会贡献多少租金收入呢？

用往年数据推算下成熟项目的年租金增长率，2020年因为疫情影响数据忽略，2021计算相对2019年的增长率。通过下表可以看到，2018年和2019年租金增长率稳定在20%，2021年租金相对有增长，但增长幅度远低于往年。

推算租金增长率时，只有2018/2019/2021三个年份的数据可用，2021年的数据还是打折扣的。没有办法给出年增长20%的结论。采用最悲观估计（年增长 5%），2024年时现在已经成熟的42座自持广场将贡献租金收入：40.83 亿。

按照上面的分析，2024年时，新城自持的157座吾悦广场全部成熟，全年租金收入 132.83 亿。另外还应该有停车费、活动场地费等各种杂项收入，这些没有包含在下面的利润中，就当作是安全边际了。

以上是初步分析，数据还需要进一步校对，引入每个吾悦广场的建设成本、所在城市等级等，提高对未来租金估计的准确度。现在的估计可能过低。矫正后的版本，改天发公众号（我的资产）。

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