来源：雪球App，作者： 超跌研究所，（https://xueqiu.com/6903788460/171210828）

 $中国金茂(00817)$   

今天开始，我会把中国金茂城市运营项目逐个做一番详细梳理，是我花了十几个日夜，查阅无数公开资料和当地楼市论坛与自媒体后整理出来的，我敢保证它绝对价值连城！如果觉得有用，欢迎打赏！

金茂的城市运营，最有名的三个项目就是长沙梅溪湖、上海北外滩、青岛中欧国际城了，这三个项目做得非常成功已经是地球人都知道，我先不说它们，把它们留到最后去说。

今天，我们先从一个428万方的大项目开始说起——位于奉化方桥的宁波生命科学城。

这个项目是一个一级项目，2018年9月份签约，金茂作为总设计师，希望用8年时间打造出一个宜居宜业的城市，而未来几年公司的收入来源，将会由大部分的一级卖地收入和小部分的一二级联动收入构成。

根据2019年报，该项目总建筑面积428万方，金茂的权益比例是80%。

另外20%的权益，在企查查上可以查到，是奉化区政府。

这个宁波甬茂建设开发有限公司就是金茂与奉化政府以8:2比例合资设立的，所有卖地的收入都会进入这个公司。

为什么宁波市政府特别重视方桥？因为宁波另外几面都是靠山靠海，未来的发展方向只有向南，也就是奉化这个方向，而方桥就位于宁波和奉化中间，属于宁波“南融合”的第一站。政府为它规划了轨道交通3号线、宁奉城际、机场路高架都汇聚于此，交通便利度正在快速提升。

金茂作为这里的总设计师，拿到画纸后的首两笔着墨，就是医院和学校——宁波市第一医院正院异地搬迁于此，将在2023年投入使用；引入9年一贯制的上海师范大学附属宁波实验学校，将在2021年9月正式招生运营。

上海师范大学附属宁波实验学校效果图

两大强势配套彻底把方桥点燃了。宁波生命科学城的第一块土地出让，是2018年12月27日，尽管是公开招投标，但没有人敢和金茂抢，最终只象征性的出价2轮，金茂就以楼面价5210元/平米、总价4.9亿元摘得六号地块，总建筑面积9.4万方，溢价率0.2%。

这块地，就是2019年全宁波最难买的“万人摇”楼盘——宁南金茂悦。2019年10月份，它是在奉化体育馆里首开的，4000人抢528套房。

这个一二级联动项目的均价1.61万，毛坯交付，对应5210元的楼面价，利润之厚让人流口水。

宁南金茂悦火爆售罄之后，卖地又开始了。2019年的12月17日和31日，七号地块和二十八号地块相继迎来出让，它们是街对面的两块地。

最终，这两块地被同一个开发商竞得，它就是在宁波拥有无数“绿粉”的绿城！它分别以9370元和9810元的楼面价（再看看宁南金茂悦5210元的楼面价）拿下了这两块地，溢价率达到了34%和36%，也总计带来了近16亿的土拍收入。

绿城用这两块地开发了一个楼盘——桂语朝阳，它在2020年6月份首开，均价1.87万元，毫无疑问，又是被疯抢，网上选房7秒售罄。

高起点高标准的整体规划，再加上金茂绿城这样品质开发商的到来，让这个区域变得炙手可热。

2020年2月8日，第四块住宅用地（29号地块）出让，它引来16家企业争夺，最终经过54轮竞价，被本土房企荣安以14.8亿总价拿下，而10180元/平米的楼面价，再度刷新了该区块的记录。

荣安用它开发的楼盘叫做林语春风，均价1.93万元，毛坯，依旧相当火爆，最终三开三罄，在2020年11月初清盘。

楼面价从18年金茂的5000+，到19年绿城的9000+，再到20年荣安的10000+，该区域的价值正在快速提升。而2021年3月1日，又有一块住宅用地（26号地块）将会出让，而这块地的起拍楼面价就高达10000元/平米，挂牌起价17.59亿元。可以想见，一个月后，宁波生命科学城的地价将会再创纪录。

现在，由于结算滞后的原因，宁波生命科学城这个项目的利润体现在报表上的还很少，只有宁南金茂悦的一级收入。而宁南金茂悦的二级开发收入，要等到交房后结算。另外绿城那两块地的一级收入呢，则因为出让时间是2019年12月底，没能赶在2019年底前确认收入，所以要在2020年进行结算。

那么这座金矿到底还剩下多大呢？我们粗略算算。

该项目的总建筑面积428万方，约80%，也就是340万方是住宅用地，目前已经出让的宅地宁南金茂悦+绿城桂语朝阳+荣安林语春风，合计大概40多万方。这意味着，未来5年左右待出让的住宅建筑面积，仍有差不多300万方。

我们保守按照1.2万楼面价、80%权益率、30%净利润来计算，金茂能获得的净利润=300x1.2x80%x30%=86亿元——这是什么概念？它等于中国金茂当前市值的1/4。

别忘了，这86亿还没算宁南金茂悦的二级结算收入、绿城荣安那三块地的一级结算收入，以及428万方建筑面积中非住宅部分的一级土地出让金收入。

对了，上面忘了说，在2020年8月，有一块商业用地（30号地块）成功出让，被宁波奉盛健康管理有限公司以楼面价1550元/平方米，总价1.48亿竞得。

经过这一番梳理，你是不是对金茂这个神奇的“板块开瓶器”有所了解，也被这个模式能换来的金矿惊叹到了呢？

接下来，我们继续一个个梳理金茂的其他城市运营项目。