来源：雪球App，作者： 徐三刀评楼市，（https://xueqiu.com/9194279793/244959676）

引言|Preface

历经二十年筹划，大西安“全面北跨”终于发布，跨过渭河发展已经成为“下一个万亿”的关键！

虽然，近年来西安获得不少政策扶持，获批国家中心城市、西安都市圈、承办国家“十四运”，还一跃成为国家第四个“双中心”城市、新能源汽车产量全国第一，但西安却遭遇着“世界性难题”......

PART1-大城北跨，神秘面纱

进入2023年，西安正式提出“全面北跨”，一时之间群媒响应，跨过渭河之后，渭北地区将迎来全面发展。

目前，大西安北跨主要受益方是“三区三城”，所谓“三区”，即高陵区、临潼区渭北板块、阎良区；所谓“三城”，即秦汉新城、泾河新城、空港新城，从官方公布数据来看，“三区三城”（西咸直管区）占地面积约1410平方公里。

放开社会背景和历史经验来谈“全面北跨”，几乎是一种盲从，在全面审视大西安北跨之际，我们一定要搞清楚，为什么西安要北跨，为什么选择此时北跨，北跨之后能够给大西安“三区三城”带来什么？

此次，大西安北跨，优质资源集中跨过渭河，因此，很多人将大西安北跨与杭州“跨”钱塘江、武汉“跨”长江、上海“跨”黄浦江等类比，认为，这一次西安之所以提出大西安“全面北跨”，就是为了拼命给渭北输血。

但也有人提出了不同意见，认为这些案例跨江发展历时数十年，都是在城市发展没有了回旋余地之下，再次向新开发区突围，西安还有“西融”、“东拓”用地，为什么西安还要极力北跨，这也让西安北跨蒙上了一抹神秘面纱。

应该说，拿结果倒推原因，这或是一种理性的逆向思维，但我们一定要搞清楚，为什么西安必须发展渭北。

PART2-战略换挡，全面北跨

目前，互联网上所看到的“北跨”，并不是政府近年来新创，而是历经多年论证和努力之后，终于在2023年开启了全面北跨！

在20年之前，西安便已经意识到了“北跨”的重要性，但彼时通过“开发区造城”还在尝试阶段，不仅经开、曲江尚在起步阶段，浐灞生态区、国际港务区、西咸新区等还未诞生，即便是当前3000亿元GDP的“西安第一强区”高新区，也不过是初出茅庐，因此，“北跨”需求表现的并不迫切。

2002年，西安有关部门召开“西安城市空间发展战略国际研讨会”，并编制《西安城市发展战略规划》，整个城市空间发展将拓展为：东连临潼，西接咸阳，南拓长安，北跨渭河，户县、高陵设区，行政中心外迁。

随即，西安发展如计划所言，1997年、2002年、2014年临潼、长安、高陵依次“撤县设区”，在2011年西安“市政府北迁”，2014年国家级新区西咸新区正式获批（2011年西咸成立），唯有“北跨渭河”一直没有大手笔行动。

那究竟是什么时候，让西安重视“北跨渭河”？这一切都从这里肇始，2014年12月，国土资源部、农业部曾联合下发《关于进一步做好永久基本农田划定工作的通知》，西安列入国家首批划界城市，被要求划定“城市开发边界、永久基本农田和生态保护红线”三线，从而确定约80平方公里开发空间成为西安未来城市发展最后的“红线”。

时光荏苒，斗转星移，2016年末西安新任主官到任之后，陕西省、西安市连续发布了两项重磅规划：2017年西咸新区由西安市“整体代管”，2018年提出“北跨、南控、西进、东拓、中优”十字方针，这两项变动震撼城市，“北跨”被排在第一梯队。

城市骨架拉伸，西安逐渐进入“北跨”时刻，但2023年“全面北跨”启动，却又暗藏了两个最关键的信息！

PART3-双重制约，跨河突围

为什么2023年西安提出“全面北跨”，因为，“三区三线”划定之后，“世界性难题”所引发的一系列城市难题，终于获得解决方案。

在详述这个“世界性难题”之前，大家先要了解西安城建方面的两个现状：

其一，西安发展受阻：南山北河的格局，注定了西安只能“北跨”。

由于地理限制，西安城市格局是“南山北河”，南边为秦岭山地台塬，北面为浐灞泾渭四水交汇，这些地理屏障，在古代中国都是“天堑”般的存在，贾谊《过秦论》提出：“秦地被山带河以为固，四塞之国也”，点评十分精准，古代可以称为“固若金汤”，如今却变成了“四面受阻”。

其二，人地矛盾突出：文物保护与人口承载，出现了“争地”现象。

根据《南方周末》报道，作为我国六大遗址保护片区之一，西安地区大遗址数量众多、面积巨大，中心城区约490多平方公里中，大遗址区域就有约200多平方公里，约占中心城区面积的41%，文物保护难度在全国大中型城市中位居第一，而大遗址的保护与利用，一直以来都被称为“世界性难题”。

通俗一点来说，哪里有土地资源，哪里就有发展空间。西安进入高速发展阶段，所有产业配套都需要土地承载，但在历史遗址的影响之下，西安城建开发十分掣肘，土地资源紧张，主城区近一半土地都是保护区，必须谋求新出路。

正值此时，“三区三线”终于划定（“三区”即：城镇空间、农业空间、生态空间；“三线”即：城镇开发边界、永久基本农田、生态保护红线），按照北跨文件显示，渭北地区“三区三城”新增城镇建设空间约240平方公里，在大西安“十字方针”之中规模最大，堪称潜力无穷。

于是，权威媒体《西安发布》明确表示，“全面北跨”事关西安下一个万亿预期，原文为：

西安的GDP已经迈进万亿级大关，“北跨”区域将成为有效支撑西安下一个万亿级经济体量和高品质生活的重要载体，将为西安国家中心城市综合能级提升和空间格局拓展带来新突破。

在“三区三城”之中，泾河新城反应最快，先是定位“西安北跨战略核心聚集区”，再是提出“秦智慧现代中央HOPSCA云城”，资源聚焦核心区。

PART4-一线临河，宽屏瞰景

随着新规划发布，泾河之畔大量资源云集，为了激活区域发展潜力，泾河新城引进重量级房企，构成区域的配套中心！

目前，泾河新城产业及配套方面已经十分清晰：高端制造有隆基绿能、创维集团、中化学、陕西水务等；文旅产业有泾河之贝体育中心、文化艺术中心（在建）、乐华欢乐世界、寿平民宿等；大型商业有静安奥特莱斯、滨江翡翠城商业群、集贤里等；交通方面有西咸智轨+地铁布局，机场高速联络线（马家堡-泾河特大桥）在建......

▲泾河之贝体育中心-实景图

千亩大盘滨江翡翠城，北邻交大附属医院（在建），南瞰“八水绕长安”泾河之畔（改造），项目横跨正阳大道，除了住宅、底商等之外，还将建成约20万㎡都会级商业，餐饮娱乐购一站式便捷消费。目前，项目20余栋住宅已经交付，社区业主巴士已开通，未来西咸智轨+地铁贯通之后，项目或将成为区域配套中芯。

▲滨江翡翠城-社区业主巴士实景图

为了助力泾河新城发展，千亩大盘滨江翡翠城落地“名校+”，泾河新城滨江翡翠城学校于2022年6月24日正式动工，规划九年一贯制公办学校，由高新一中托管运营，总建面约5.7万㎡，总投资约2.58亿元，预计2024年竣工交付。

▲泾河新城滨江翡翠城学校-开工仪式实景图

▲泾河新城滨江翡翠城学校-规划效果图

除了泾河新城滨江翡翠城学校之外，项目周边还有泾河新城第一小学、泾河新城第一中学（西安中学托管）、泾河新城第四小学（高新一中体系托管）、泾河新城第三学校（陕师大托管）等，与城市名校资源相邻，守护孩子一路成长。

滨江·锦樾，占地约113亩，一共规划11栋高层，采用“一轴一环、双核心、五庭院”景观体系，承袭改善产品精髓，擘画“宽屏瞰景”高颜值立面形象，约98㎡/116㎡/128㎡臻美户型，一线南向瞰河揽景，再次新品加推。

▲滨江·锦樾-规划效果图

据悉，4月16日西安奥体中心品牌答谢盛典暨群星演唱会，滨江翡翠城已经开始领取门票兑换券，参与互动，抽取门票！