三、增值税

目前一般情况下，一般纳税人销售不动产、土地使用权的增值税率为9%（原《营业税改征增值税试点实施办法》规定税率为11%，2018年5月1日起降为10%，2019年4月1日起降为9%）。小规模纳税人销售不动产简易计税按5%的征收率。

但有如下几种特殊情况：

（一）转让不动产的特殊规定

根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，对于一般纳税人，2016年4月30日前取得的不动产可选择简易计税或一般计税方式，其中自建为全额计税（全部价款和价外费用），非自建为差额计税（全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额）。2016年4月30日后取得的房地产仅可采用一般计税，无论自建或非自建均为全额计税。

（二）转让土地的特殊规定

根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）：纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，按5%的征收率差额纳税。

（注：2016年4月30日后取得的土地使用权，一般纳税人仅可采用一般计税，税率9%；小规模纳税人仅可采用全额简易计税，征收率5%。）

四、增值税附加税费

（一）城建税

按照《城建税暂行条例》以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，与增值税同时缴纳。其税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

（二）教育费及地方教育费

按照《征收教育费附加的暂行规定》，教育费以各单位和个人实际缴纳的增值税税额为计征依据，教育费附加率为3%，与增值税同时缴纳。

按照《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号），地方教育费统一按照单位和个人实际缴纳的增值税税额的2%征收。

五、土地增值税

土地增值税的征收分三种情况：第一，能提供评估价格的且能提供发票的；第二，不能提供评估价格但能提供发票的；第三，以上都无法提供。

第一种情况，按《土地增值税暂行条例》适用四级超率累进税率，税率为30%-60%。

第二种情况，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税(2006)21号）规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。

第三种情况，实行核定征收，征收率原则上不低于5%，具体各省市自行规定。如河北省对个人转让旧房及建筑物核定征收率为6%，对房地产开发项目普通住房核定征收率为6%，非普通住房核定征收率为8%，其他类型房产核定征收率为10%。

六、所得税

（一）个人所得税

根据《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖度收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2007]38号），个人拍卖除文字作品原稿及复印件外的其他财产，应以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目适用20%税率缴纳个人所得税。纳税人如不能提供合法、完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，按转让收入额的3%征收率计算缴纳个人所得税。但若拍卖房产为个人居住满5年的唯一住宅，免征个人所得税。

（二）企业所得税

正常情况下，房产转让所得需要并入企业的应纳税所得，从而计算企业所得税。但司法拍卖中难以进行核算，一般会直接按差额乘以企业所得税率来计算，并由买受人承担。一般企业的所得税率为25%，高新技术企业所得税率为15%。

最后值得注意的是，增值税是价内税，契税、印花税、土地增值税、所得税为价外税，因此计征契税、印花税、土地增值税、所得税的成交价格不含增值税。

但是，计算印花税时，如果合同中没写明含税价和不含税价，印花税就以含税价为税基。实务中，大多数合同并未将价款和增值税款分开，征收印花税时，大多以含税价计征。返回搜狐，查看更多