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7月1号，沪苏通铁路开通运营，张家港站、太仓站、常熟站同步投入使用，对于沿线的这些城市来说，基本都是第一次迎来高铁。

俗话说，高铁一响，黄金万两，那么，高铁开通两个月后，沿线的这些城市，房价涨了吗？

先来看太仓。

太仓是沪苏通铁路通沪的最后一站，而且在太仓境内，一下子设立了三个站点，从太仓港区到太仓新城区再到太仓科教新城，可以说高铁贯穿了整个太仓。在铁路开通之后，从太仓到上海虹桥，基本上就在30分钟以内。

在这条高铁开通以前，太仓的交通不算发达，想要到其他地方去，只能通过大巴这一种形式，而现在，则是成了上海的一个北门户，可以说，以后从南京苏北到上海的各条线路，基本都是要经过太仓的。

因此，无论从什么角度来看，太仓都是沪苏通铁路开通以后，受益最大的那个城市。

那么太仓的房价在开通后的两个月里，开始飞速上涨了吗？没有。

拿8月份数据来说，据中国指数研究院苏州分院统计，8月17日至2020年8月24日太仓商品房住宅共计网签成交面积25343㎡，商品房住宅的成交224套,环比上涨0.5%，成交均价18777元/㎡，环比下跌8.9%。

而高铁开通之前的6月份最后一周，这个数据是这样的。6月22日至2020年6月28日太仓商品房住宅共计网签成交面积48227㎡，商品房住宅的成交412套,环比上周暴涨159.12%，成交均价22928元/㎡，环比上周上涨28.74%。

单纯从数据上来说，在高铁开通之后，太仓的新房成交均价不仅没有涨，反而产生了不小的下滑。当然，这个下滑的主要原因还是与近期开盘楼盘的板块有关，6月底新区的房子卖的多，而8月底则是科教新城的房子卖的多。

但是，我们至少可以这样说，高铁开通之后，尽管对于太仓有很大利好作用，但是这种利好，并未在太仓的房价上体现出来。而从近两个月太仓的热销项目所属板块也能看出，高铁板块的房子并没有就比非高铁盘卖的好一些。像与太仓南站一路之隔的太仓复游城项目，尽管占据绝对的高铁资源，但是开盘后，卖的也就一般，开盘不到一个月，就开始推出特价房促销。

再看一看常熟，常熟8月上半月成交均价18452元/㎡，近四月房价不涨反跌，相比最高点6月上半月均价下滑3%。

像我们此前踩盘常熟的高铁板块，销售直接向我们表示，他们去年的时候，均价在1万7—1万8，而现在的均价降到了1万7，甚至说如果真心想买的话，某些低楼层，1万5左右也是可以买的到的。而旁边的一个纯新盘开盘前放出的价格在2万1左右，销售也同样表示，这个价格到时候肯定是要降到1万9左右的。

从19年到今年的新房房价对比可以看出，常熟目前的14个区域中，有10个区域出现下跌，且跌幅都在5%以上。而出现上涨的两个区域，上涨的原因也是长期没有新房上市，某一两个新盘拉高了均价。

而张家港8月上半月成交均价15771元/㎡，整体趋势有所上升，近四月也有价格回落表现，但是总体来讲，幅度不大，基本可以说高铁开通之后，对张家港楼市的影响寥寥。

综合来说，高铁开通对于苏州的三个县市房价并无太大影响，高铁时代的到来也并没有让它们的房价一飞冲天。

在环沪大部分地级县市的楼盘示意图里，高铁基本上都是必不可少的一个重点。在销售口中，高铁通=涨价，高铁通车，等于人口、产业都通了过来。而苏州本身就有高铁新城这么一个很好的例子。

2015年，高铁新城方兴未艾，人口少、产业少，可以说除了一个孤零零的高铁北站就没有其他什么配套了。在这种情况下，板块内的金辉优步水岸花园高层开盘价直接标到1万6，要知道，当时苏州的整体均价也只有1万出头，因此这个价格在当时并不被人们看好。

然而，在2016年的土拍中，高铁新城板块内的楼面价直接拍到了1万7，比金辉的开盘价还高1000元。这时候人们才意识到，高铁新城要火了。

在北站通车之后，依靠着高铁这个优势，高铁新城板块内陆续进来了两条地铁线路、1000家以上的注册企业、100亿投资规模的商业配套，每年创造的服务业产值达330亿之多。

而板块内的房价也从当初的1万7嫌贵，发展到如今的2万8觉得便宜。

6月末，高铁新城板块的融信天澄线上首次开盘，2万8的均价引来了苏州购房者的瞩目，开盘当天，336套房瞬间秒光，销额近11亿，不少购房者表示抢的太快，手刚一慢，房源就没了。

之所以抢的这么厉害，是因为2万8的价格在高铁新城核心板块内，已经属于高性价比的倒挂盘，像旁边的建发泱誉、建发中泱天成等项目，二手房挂牌价已经达到了3万8+，而当初开盘价1万7的金辉优步水岸，挂牌价也已经来到了3万4+，3年多的时间，房价直接翻了2倍。

高铁新城板块二手房价格

那么，为什么沪苏通高铁开通之后，人们对这些高铁盘，反而兴趣寥寥呢？

首先，要搞清楚高铁站附近地产的价值逻辑是什么？一般来说，高铁盘核心价值都是依赖高铁站带来的交通进入性价值提升带来区域价值建立和增长。而这种价值本质是什么呢？纵观全国乃至全球，实际上是交通便利性带来区域城市化，推动人流在高铁站附近积聚，从而推动生活配套和产业积聚。

对于三线以下城市来说，一般采取的都是新城模式，也就是在远离主城区的地方，规划一座以高铁为核心的新城，从而避免了大规模拆迁的麻烦。

也就是说，在高铁刚通车的时候，高铁站所在的板块，一般都是远离城区的。像常熟的高铁站，在常熟的东北部，远离主城区，配套相当缺乏，等于说除了高铁什么都没有。而太仓也比较类似。太仓站位于太仓刚规划的娄江新城板块，虽然娄江新城属于太仓未来的发展重点，但是目前也是配套寥寥，板块内甚至连新楼盘都没有多少。

娄江新城目前仍处于刚刚规划落地阶段

地产的价值最终来源还是它的居住属性，而目前来说，环沪这些县市的高铁盘，居住价值仍然不高，想要投资的话，都需要一些想象力和可见的前景。

拿常熟来说，常熟这几年的人口一直在流失，而财政收入也是在去年处于一个负增长的状态，在这样的情况下，说能够在几年之内，诞生一个产业和人口集聚的新城区，还是很难让人相信的。

常熟高铁新城规划图

同样的，苏州相城的高铁新城之所以能够房价飞涨，其原因也并不完全来自于高铁本身。苏州北站在2011年正式通车，在其后的4年，高铁新城的房价其实并没有太多变化。而后续通进来的地铁站点、苏州政府引进的几千家企业，才是真正让房价飞涨的关键。

而对于张家港而言，虽然说通进了高铁，但是这个高铁并不会带来更多，上海的地铁不会通过来，上海外溢的产业和人口也不会因为高铁就来到张家港，从这个角度看，高铁对于张家港的作用就比较有限，仅仅是一个沿途站而已。

不过太仓其实与常熟和张家港这些城市不同。太仓因为就在上海旁边，在北沿江、南沿江等后续铁路通车之后，太仓的高铁其实是在实质上达成了让太仓融入上海半小时生活圈的功能，而不仅仅只是像很多环沪城市那样，仅仅停留在理论上。

而从目前已经落地的规划来看，上海的嘉闵线已经确定了通入太仓，也就是说，太仓站与上海之间形成了交通集群，不管是产业和人口来往都很方便的。

那么为什么太仓的房价也没有发生什么变化呢？这就还是时间问题。如同上文所说，目前太仓的娄江新城还处于一个方兴未艾状态，而地铁等仅仅是规划刚落地。现在的太仓就好像是2011年的相城高铁新城，虽然规划已经落地，前景可见，但是目前有的还只是一条高铁，真正能够发生质变，至少还要3年左右的时间。

拿科教新城板块来说，上文提到的复游城项目，就在太仓南站旁边。周边的楼盘价格基本在1万7-1万9左右，而复游城在开盘前放出的价格是1万9，此后趁着高铁的开通，放风价也是一路走高，到正式开盘的时候，备案价已经来到了2万3-2万5这个价格。

虽然说因为价格与周边项目相比，高了太多，导致复游城在开盘时，卖的并不好，当天去化在一半左右，但是也能看出开发商对于科教新城这个高铁板块的信心。

而像太仓的其他板块，例如娄江新城，目前新房不多，价格基本在2万左右；上海宝山区隔壁的浏河板块，均价在1万6左右，在太仓后续的高铁线路和地铁开通之后，新盘不出意外，也会按照复游城的涨价幅度，涨个5000左右。

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