小区共有7幢，其中第1至4幢靠近机场大道，当初地块出让时，在设计上就曾明确要求封闭阳台，而其他3幢不做要求，因此交付时第5至7幢的阳台为半开放式。

小区物业曾组织这几幢楼的业主就阳台封闭投票，第7幢首次投票时有超三分之二业主同意，但因封闭方案一直未达成一致而没有实施。此后，小区有几户人家私自封了阳台，业主们为此吵得不可开交。

有业主把封窗时的阳台实景图发到了业主群中，引发部分业主不满，每天针对“封窗”的聊天记录一度达到上千条。为此，有业主质疑小区物业不作为。于是，该小区物业再度组织部分楼栋就阳台封窗事宜投票。此时，原先不少同意封窗的业主投了反对票。

但此后，跟风封窗的业主也逐渐出现。已经有多户业主开始拆除栏杆，准备封窗。“目前已经有20多户业主将自家阳台拆除栏杆，准备封窗。”绿城物业相关人士说。

绿城物业公司相关负责人认为，针对部分留香园业主擅自封窗的行为，物业公司已经履行应尽的服务义务和协调责任。首先，派物业人员上门劝阻、制止并及时上报当地社区和行政执法部门；其次，物业公司邀请相关部门召开现场协调会，希望相关职能部门介入处理；第三，向擅自封窗的业主发送律师函，要求他们自行拆除。

“希望相关执法部门或属地社区、街道等基层政府部门能够介入妥善处理。”该物业公司相关负责人说。

三、业主说了算，还是物业说了算？

封不封阳台，到底谁说了算？

事实上， 能不能封闭阳台，物业公司和单个业主说了都不算，关键还是要看《管理规约》是如何约定的。

《管理规约》是开发商在销售物业之前，为保障物业的安全与合理使用、维护小区秩序和环境制定的规则。根据《物业管理条例》第二十三条的规定，物业买受人在与开发商签订商品房买卖合同时，应当对遵守《管理规约》予以书面承诺。

也就是说，不论业主是否仔细阅读过《管理规约》，在签订《购房合同》时均书面承诺已详细阅读并同意遵守，因此《管理规约》对业主具有约束力。

而开发商或业委会与物业公司签订的《物业服务合同》又赋予物业公司对于业主违反《管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止等方式进行处理。

因此，能不能封阳台，最终还是要看《管理规约》的约定。

不得封闭阳台的约定是否有效？

上述案例中，王某向法院主张《管理规约》中关于封闭阳台的条款本身系格式条款，排除了业主使用阳台的主要权利，且在签订时未提请业主注意，应为无效条款，对业主不具有约束力。

根据《合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

而《管理规约》中封闭阳台的约定虽然属于格式条款，且对业主使用阳台的行为进行了一定的限制，但 该限制属于合理的限制，并不会导致业主无法行使对阳台的占有、使用、收益和处分的权利。也就是说该条款并未排除业主的主要权利，不属于无效格式条款的情形。

因此，《管理规约》中不得封闭阳台的条款合法有效，业主的行为受该条款的约束。同时，由于业主书面签订了承诺书明确表明自己已经详细阅读《管理规约》并同意遵守，故主张物业公司未采取合理方式提醒其注意亦不能成立。

同时笔者也检索了类似的案例，江苏省高级人民法院也对《管理规约》中不得封闭阳台的条款的效力予以确认。

律师建议：如何实现封阳台的诉求？

请求确认《管理规约》中不得封闭阳台的条款无效行不通，私自封闭阳台又可能被法院判决拆除，业主怎样才能实现封闭阳台的诉求呢？

根据《物业管理条例》第十一条的规定，全体业主可以制定和修改《管理规约》。《管理规约》的制定和修改属于全体业主的自决事项， 如果业主想要封闭阳台，可以召开业主大会会议，经本小区内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，修改《管理规约》中关于不得封闭阳台的约定。

这样，物业失去了据以管理业主封闭阳台的合同依据，自然不会再限制业主封闭阳台了。

作者：张沙沙律师

▶文章来源：网络综合

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