“未来房企的发展还是以项目的快速去化为核心。”中国指数研究院近日在今年1-5月房地产市场形势及企业研究成果分享会上指出，今年前5个月，百强房企销售额增长8.4%，但增幅放缓；当前土拍市场有回暖趋势，呈现出“供应质优量减，房企聚焦核心”的特点。中指院预测，6月作为房企年中冲刺关键节点，若支持政策能够进一步落地，向市场传递信心，在房企大力推盘和促销之下，6月房地产销售有望迎来进一步好转。

地产头部企业凭借自身品牌以及深耕城市的优势，在今年1-5月的销售中展现较强的销售韧性。据中指研究院数据显示，百强房企销售总额为29661亿元，同比增长8.4%，增幅相比上月下降4.4个百分点。

销售额超千亿房企有7家，较去年同期增加4家，销售额均值1481.8亿元。中指研究院企业事业部研究主管王琳预测，进入6月底，千亿阵营企业数还会有所增加。

截至5月底，今年销售业绩排名前三的企业分别是：保利发展1956亿元、万科1659亿元、中海地产1468亿元。

尽管头部房企销售势头较好，但销售分化趋势进一步加剧，甚至已经蔓延到百强内部。今年前5月，TOP10房企销售额均值为1274.9亿元，但TOP51-100房企销售额均值仅为94亿元。

在出险企业债务重组方面，相对于去年的“债务违约潮”，今年债务违约房企较去年有大幅下降，楼市景气度有所回升。中指院数据显示，2020年1月-2023年4月，债务违约房企共有44家，其中2021年有10家，2022年有31家。具体来看，出险房企主要通过债务展期、以资抵债和债转股的形式实现债务重组。其中，采用最多的债务重组方案即为债务展期，通过对还款期限、利率、付息频率、增信措施等条款进行调整，延长偿还时间。也有部分房企通过以资产清偿债务，但此种形式通常与债务展期相结合，即以部分现金偿付债务，剩余债务进行展期。

“目前债务展期是违约房企更为主流的选择，本质上是以空间换时间。”王琳对此解释，“获取宝贵时间后积极盘活存量项目，回归正轨，保证及时交付是企业的当务之急。”

业内观点认为，当前土拍总体上有回暖趋势，核心城市土地市场热度有所提升，但三四线城市土地市场仍低位运行，房企拿地多聚焦核心城市核心区域。

据中指院数据，今年1-5月，300城涉宅用地推出规划建面同比下降40%，成交规划建面同比下降34%，但成交的楼面均价则上涨28%。数据显示，土地供应面积持续走低，成交面积降幅缩小，因优质地块占比较高，成交楼面均价上升。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，今年以来，各地均通过“减量提质”的方式供地，即核心区地块供应增加，郊区地块减量供应或折价供应，各线城市土地成交楼面均价同比均有所上涨。

在北京，截至今年5月，溢价成交和触顶成交占总成交的比例均达到67%。另外，在6月1日北京的4宗宅地拍卖中，位于顺义新街区的2宗地块分别吸引了45家和36家房企参与竞拍，且出现了价格上限及竞现房销售面积双触顶。触顶率和溢价成交占比是土地市场热度的直观体现。

在长三角城市群，得益于核心区优质地块的大量成交，成交楼面均价显著提升，在成交面积大幅下降的情况下仍支撑着土地出让金累计同比正增长，体现出该区域的市场韧性强度过硬。

但三四线城市的楼市安全边际较低，房企在这些区域的关注度和投资力度都在明显下降。文/陈天奕